14 рисков дольщика

Истории о том, как человек оплатил квартиру в новостройке, но жилья так и не получил, у всех на слуху –СМИ регулярно сообщают о таких случаях. Поэтому первое определение, которое приходит на ум к слову дольщик – «обманутый». Но мы забываем о том, что большинство дольщиков всё-таки получают свои квартиры в новых, комфортных домах. Так каковы риски и как их минимизировать?

2728287407_ee339aea80_z Photo: smlp.co.uk

Как договорено

Сейчас приобрести квартиру в строящемся доме можно только по трём видам договоров:

  • договор долевого участия (ДДУ),
  • договор жилищного кооператива,
  • жилищный сертификат.

Жилищный сертификат применим только при строительстве и продаже жилья по специальным госпрограммам. Воспользоваться таким договором может достаточно узкая группа лиц. Договор жилищного кооператива не подлежит госрегистрации и значительно ограничивает права покупателя жилья, особенно в случаях, когда фактически кооператив организуется застройщиком. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства. ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.

 

Закон и риски

Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются  Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004, который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.

6341327886_833654efba_z Photo: decar66

Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.

Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика. Можно выделить следующие типичные случаи:

  • застройщик – жулик, он и не собирался ничего строить, рассчитывал только собрать деньги с дольщиков и скрыться;
  • застройщик изначально имел трудности с разрешением на строительство или финансами, рассчитывал решить их по ходу строительства, но не смог;
  • финансовое состояние застройщика в период строительства резко ухудшилось, что привело к банкротству;
  • у застройщика меняются планы в отношении данного объекта, он пытается изменить проект;
  • застройщик не может ввести практически достроенный дом в эксплуатацию из-за конфликта с властями или невозможности подключения к коммуникациям;
  • застройщик не успевает вовремя сдать объект, срок сдачи надолго затягивается;
  • застройщик  пытается сдать объект с недоделками;
  • застройщик хочет получить с дольщика дополнительные средства по той или иной причине.

Разберем теперь эти риски подробнее.

10567530746_0f32c7a280_z Photo: Rowan Peter

 

1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности

Это самый тяжелый для дольщика вариант, поэтому нужно приложить максимум усилий, чтобы избежать его. Как не попасть в такую ситуацию?

Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры в новостройке и хотите заключить договор. Важно до его заключения получить максимум информации о застройщике и о построенных им ранее объектах. Ищем информацию в интернете, заходим на сайты форумов жильцов домов, которые он построил, изучаем динамику строительства вашего дома по материалам на сайте застройщика, выезжаем на место строительства, чтобы увидеть его ход своими глазами. Считается рискованным заключать договор на стадии котлована или даже раньше. Лучше подождать хотя бы возведения цоколя здания. Стоимость жилья по ДДУ к этому времени обычно вырастает незначительно.

Перед заключением договора застройщик должен предоставить документы на собственность или аренду земли под данное строительство, разрешение на строительство именно этого объекта с соответствующими характеристиками, проектную декларацию.  Также застройщик предоставляет пакет своих учредительных и регистрационных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за прошедший год.

Если застройщик не показал разрешение на строительство или проектную декларацию, то, скорее всего, их у него нет, и он будет предлагать заключить предварительный договор купли-продажи или какое-то другое соглашение, но не ДДУ. Несмотря на возможное заманчивое по цене предложение, соглашаться на это настоятельно не рекомендуется. Попытка ухода застройщика от ДДУ означает, что у него серьёзные проблемы с разрешительной документацией на строительство. Поэтому он не может регистрировать договоры в Росреестре. Ещё более скверный вариант, если застройщик – мошенник, он проводит так называемые «двойные продажи», когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям. Поэтому, подписывая такой договор, дольщик сильно рискует.

254050863_9dab6cc90a_z Photo: Ernie

Но если застройщик предоставил всю документацию и готов заключить с вами ДДУ, это все равно не даёт никакой гарантии, что дела у него идут прекрасно. Один из нюансов, позволяющий судить о степени безопасности приобретения квартиры в доме – количество банков, оформляющих ипотеку по данному объекту. Если их несколько, в том числе крупный и известный банк, значит, всё более-менее в порядке. Если банк один – насторожитесь.

Сам ДДУ может содержать довольно много подвохов со стороны застройщика. Поэтому надо заранее «выловить» их в тексте. Об этих тонкостях – чуть ниже, а пока отметим, что ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • полная информация об объекте, являющемся предметом договора (адрес, номер и расположение квартиры на плане, позволяющие однозначно её идентифицировать, характеристики квартиры, её метраж);
  • срок передачи квартиры дольщику по акту приёмки-сдачи;
  • цена квартиры по договору, сроки и порядок оплаты договора дольщиком;
  • гарантийный пятилетний срок на объект договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор может быть признан недействительным. Подписывать договор со стороны застройщика должен его руководитель. Другое лицо – исключительно по доверенности.

Заключённый ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Срок регистрации ДДУ с первым участником – не более 18 дней с момента получения комплекта документов, и не более 5 рабочих дней – для остальных ДДУ.

 

2. Риск банкротства застройщика до передачи жилья дольщику, когда дом не может быть достроен, а активы застройщика распродаются

По закону, в данном случае застройщик должен возместить финансовые убытки дольщику, в том числе путём предоставления другого жилья вместо недостроенного. Но важно при понимать, что дольщик не является первоочередным кредитором застройщика. Поэтому его шансы полностью компенсировать материальный ущерб за счёт застройщика весьма невелики.

254051490_ee4c43028a_z Photo: Ernie

В соответствии с ДДУ под обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками в качестве залога находится земельный участок со строящимся домом. В случае прекращения строительства через полгода после истечения срока передачи объекта по ДДУ, дольщики имеют право обратить взыскание на объект. Таким образом, частично они компенсируют свои убытки. Только вот какую их часть?

 

3. Риск, что построенный дом не будет введён в эксплуатацию

Подобная ситуация может произойти из-за просрочки разрешительной документации на строительство, невозможности подключения коммуникаций и других причин. Эти факторы риска просчитать дольщику весьма трудно. Иногда можно заметить, что дата приёмки-передачи квартиры по ДДУ позже даты окончания действия разрешения на строительство, и это должно насторожить. С другой стороны, разрешение на строительство застройщику обычно продлевают, если у него не возникает каких-то конфликтов с  выдающими его органами.

Из-за невозможности подключения к коммуникациям бывает, что построенные дома годами стоят незаселёнными. В таких случаях дольщик может через суд попытаться компенсировать понесённые убытки от вынужденного найма временного жилья и получить с застройщика пени за просрочку по ДДУ.

 

4. Риск, что объект окажется долгостроем и сроки передачи квартиры по ДДУ сдвинутся на значительное время

Причины долгостроя обычно – финансовые и организационно-правовые трудности у застройщика, что для дольщика также является трудно просчитываемым фактором риска. Тем не менее, на определённые нюансы надо обратить внимание. По закону в ДДУ должен быть указан как срок сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию, так и срок передачи квартиры по акту приёмки-передачи дольщику. Разница в них должна быть не более полугода. На практике случается, что застройщик прописывает её большей, предусматривая таким образом просрочку ввода дома в эксплуатацию. Опять-таки, следует обратить внимание на срок окончания разрешения на строительство и дату приёмки-передачи жилья застройщиком дольщику: предполагается ли застройщиком пролонгация разрешения?

7349274246_fa95b42201_z Photo: Anton Abramov

При нарушении указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику застройщик выплачивает ему пени. Их величина строго определена законом и зависит от ставки рефинансирования. С 2016 года в пользу физических лиц пени начисляются в размере 0,073% за каждый просроченный день, что соответствует 2,19% от суммы договора в месяц.

Если срок сдачи дома превышен больше, чем на два месяца, дольщик по закону имеет право на одностороннее расторжение ДДУ с выплатой не только средств по договору, но и процентов по ним.

 

5. Риск, что застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению

Для рядового дольщика отследить поток финансов проблематично. Если подобные действия застройщика становятся известны дольщикам, то это может стать для них сигналом, что застройщик имеет финансовые проблемы. В таком случае дольщики в судебном порядке могут потребовать расторжения договора с компенсацией средств по договору и морального ущерба.

 

6. Риск, что застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации

В проектной декларации указываются характеристики строящегося дома, используемые стройматериалы, инженерные решения. Изменения, вносимые застройщиком, могут касаться, например, этажности дома. Понятно, что увеличение этажности при сохранении размера придомовой территории и запроектированной инфраструктуры в определённой степени ухудшает будущие условия проживания дольщика.

8499958079_8fc1dbf2a1_z Photo: Anton Abramov

По действующему закону застройщик должен согласовать с дольщиками любое изменение проекта, и соответствующее положение должно содержаться в ДДУ. Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенных отклонений от проекта с возвратом средств по договору и неустойки по нему. Существенны ли изменения – решает суд.

 

7. Риск, что застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке

Это неправомерное требование застройщика. Изменение цены может быть предусмотрено договором, но оно обязательно должно быть согласовано с дольщиком и зарегистрировано надлежащим образом. В случае судебного разбирательства по поводу одностороннего изменения цены договора суд в соответствии с законом обязан признать его недействительным.

 

8. Риск, что застройщик введёт штрафные санкции за расторжение договора дольщиком

Застройщики довольно часто прописывают подобные санкции в ДДУ, причём размер их может доходить до 20% от стоимости договора. Как правило, дольщик пытается не расторгнуть договор с застройщиком, а продать квартиру по переуступке прав требования. И хотя интересов застройщика подобная переуступка практически не затрагивает, нередко в ДДУ в этом случае предусматриваются определенные выплаты дольщиком застройщику.

На самом деле, требования застройщика и в том, и в другом случае незаконны. Расторгнуть договор дольщик может на основании закона «О защите прав потребителей», позволяющего отказываться от товара до его получения. При продаже квартиры по переуступке дольщик всего лишь должен уведомить застройщика о своих планах. Согласовывать переуступку надо лишь в случае, если дольщик не полностью оплатил сумму по ДДУ.

7164064773_b9bfd15949_z Photo: Anton Abramov

 

9. Риск, что объект будет повреждён или разрушен

Всякое бывает: может произойти пожар, упасть кран и тому подобное. Застройщик полностью несёт ответственность за сохранность объекта ДДУ до передачи его дольщику по акту приёмки-сдачи. После приёмки-сдачи дольщику самому придется разбираться, кто виноват в повреждении его жилья.

Кроме того, в договоре должен быть указан установленный законом гарантийный срок на объект ДДУ. На сам объект – 5 лет, на коммуникации – 3 года. Поскольку срок нельзя уменьшить, застройщики иногда пытаются прописать в договоре начало действия гарантии не с момента сдачи объекта дольщику, а с даты ввода дома в эксплуатацию, что, конечно, неправомерно и при необходимости оспаривается в судебном порядке.

 

10. Риск, что застройщик сдаст объект по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками

Весьма распространенный случай, о чём свидетельствуют многочисленные жалобы новосёлов. Недоделки могут быть как незначительными, так и весьма масштабными, требующими значительных средств на их устранение. Застройщик может давить на дольщика, склоняя его подписать акт и обещая устранить все недостатки впоследствии, но верить словам не стоит. Застройщик обязан устранить недостатки безвозмездно до подписания акта приёмки-передачи или компенсировать затраты дольщика на их устранение. Для этого нужно составить акт с описанием всех обнаруженных недоделок. В случае значительных недостатков объекта ДДУ или существенного затягивания сроков их устранения дольщик по закону может в судебном порядке ДДУ расторгнуть, потребовав возврата средств по ДДУ и уплаты неустойки.

42670114_18a4b0df67_z Photo: Salim Virji

 

11. Риск, что площадь квартиры не будет соответствовать ДДУ

Тоже очень распространенный случай. Практически всегда в ДДУ есть фраза о компенсациях в случае отличия реальной площади квартиры от площади объекта по ДДУ. Если реальная площадь меньше, чем по ДДУ – разницу выплачивает застройщик, если больше – дольщик. Но по закону застройщик компенсировать разницу обязан, а дольщик – нет, так как несоответствие размеров – вина исключительно застройщика. Судебная практика по данным спорам явно в пользу дольщиков.

 

12. Риск, что инфраструктура будет выстроена за счёт дольщика

Застройщик может попытаться включить в ДДУ пункт о строительстве социальных объектов, например детских садов, за счёт средств дольщиков, что является незаконным. ФЗ-214 содержит перечень того, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Обустройство придомовой территории в перечень входит, объекты социалки – нет. Поэтому подобный пункт договора может быть дольщиком успешно оспорен.

13. Риск, связанный с переводом апартаментов в обычное жилье

В последние годы многие застройщики начали предлагать к продаже не квартиры, а апартаменты. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Что означает её отсутствие, объяснять, наверное, не надо. Коммунальные платежи в апартаментах – ещё один значительный минус, так как осуществляются по повышенным тарифам относительно обычных квартир. Достаточно часто бывает, что застройщик обещает перевести часть апартаментов в обычный жилой фонд с возможностью постоянной регистрации и нормальными коммунальными тарифами. Продаёт он эту жилплощадь, соответственно, по более высоким ценам – выше примерно на 20% стоимости жилья в апартаментах. Но перевод апартаментов в обычный жилой фонд может у застройщика не состояться. Тогда покупатель, которому постоянная регистрация была необходима, сталкивается с большими трудностями. Даже если застройщик готов компенсировать ему разницу в стоимости жилья.

42670013_2413cd3417_z Photo: Salim Virji

 

14. Риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика

К расторжению договора со стороны застройщика может привести просрочка платежа со стороны дольщика более чем на два месяца. Такая возможность прописывается застройщиком в ДДУ, и она полностью законна. К такому же результату может привести регулярное нарушение дольщиком сроков выплат, прописанных в ДДУ. Во избежание расторжения ДДУ дольщик не должен нарушать порядок выплат.

 

В итоге

Как уже было сказано, законодательство в области долевого строительства продолжает совершенствоваться. Одна из последних поправок к закону – требование о предоставлении застройщиком банковских гарантий или страховании ДДУ. Сейчас прорабатывается схема, по которой средства дольщика будут находиться на специальном банковском счете, и банк сможет непосредственно контролировать, на что и как они расходуются.

Риски договора долевого участия всё равно будут сохраняться. Однако свести их к минимуму – в наших с вами силах.

Алиса Орлова

09.06.2016