Рынок коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается после кризиса, подрастает и цена на самые качественные объекты, заметны рост арендных ставок и снижение вакантности площадей. Тем не менее покупательский ажиотаж остался в «докризисном» прошлом. Продажа объекта коммерческой недвижимости по адекватной цене сегодня — не слишком простая задача, требующая времени и затрат. Стремясь совершить сделку и выручить за объект хорошую цену, продавцы зачастую совершают ошибки, которые приводят к тому, что срок экспозиции здания лишь возрастает. О самых распространённых из них рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo.
Photo: La Citta Vita
Ошибка № 1. Районы под реновацию в Москве
После того как в Москве назвали районы, которые окажутся в зоне реновации, на рынке сразу появились объекты коммерческой недвижимости, расположенные в этой зоне. Когда-то я осматривал небольшой ТЦ в Москве, чтобы оценить возможность его приобретения инвесторами нашей краудфандинговой площадки. Разговор с продавцом не задался, мы явно не сходились в оценке характеристик объекта и попрощались холодно. На днях мне позвонил риелтор и сообщил, что собственник изменил своё мнение и готов к переговорам. Одного взгляда на карту реновации стало понятно, почему: помещение находится в районе пятиэтажек, которые пойдут под снос. Здание отдельно стоящее, сносить его не будут. Так в чём же дело? А в том, что вокруг торгового центра развернётся гигантская стройка, которая растянется на годы (как показывает практика, строительство новых домов и их заселение могут занять около пяти лет). В то же время коммерческая недвижимость — это выгодные инвестиции, ведь сдача в аренду площадей под бизнес может принести собственнику хорошие дивиденды от 10% годовых. Именно этим фактом, как правило, и руководствуются инвесторы, которые планируют недвижимость купить. Владение объектом — это доходный бизнес, а бизнес должен работать. Вкладываться в подобные объекты в зоне реновации рискованно: скорее всего, в течение нескольких лет новый собственник должен будет содержать здание, не получая дохода. Возможно, покупатель найдётся, но опытный инвестор попросит за него скидку не менее 25, а то и 40%.
Совет собственнику: Если вы планируете продавать объект в зоне реновации, будьте готовы, что покупатель попросит за риск большой дисконт. Если вы к этому не готовы, выставлять на продажу такую недвижимость не стоит. Вы рискуете потратить время впустую: найти незадачливого покупателя, который при покупке не учтёт такой аспект, как реновация, в Москве будет очень сложно.
Photo: William Murphy
Ошибка № 2. Объект не готов к продаже
Собственники коммерческой недвижимости прекрасно понимают: кризис на рынке пока не преодолён, и их ожидания, связанные с продажей объекта, могут не оправдаться. Поэтому многие «тестируют рынок» (таких «пробных» объектов в базах недвижимости сейчас порядка 20%). Спрос протестировать можно, но в случае, если покупатель всё-таки найдётся, продать объект, не подготовленный к продаже, будет крайне сложно. А потенциальный покупатель лишь потратит время, осматривая здание. Скорее всего, он не станет ждать, пока собственник решит все вопросы, и приобретёт другой объект.
Покупателя с большой долей вероятности смутят недооформленные документы на землю и строение, непогашенные обязательства перед поставщиками услуг, неподписанные (не перезаключенные) договора с арендаторами, некорректные договора с поставщиками электроэнергии, газа и т.д. Ситуации, когда объектом владело ООО, которое затем владельцы в целях оптимизации налогообложения преобразовали в ИП и перевели на него объект, не перезаключив при этом договора, встречаются довольно часто. Подготовка объекта к продаже предусматривает тщательную проверку всей документации и оформление недостающей. Вся история объекта, с которой знакомится покупатель, по документам должна быть прозрачной.
Один из способов подготовить объект к продаже и сделать процесс максимально прозрачным — это перевести недвижимость на физическое лицо. Таким образом собственник оптимизирует свои налоги и совершает куплю-продажу в максимально сжатые сроки, сокращая объём документации, необходимый для проведения сделки.
Совет продавцу: Сделка должна быть максимально прозрачной, а покупатель — уверен, что вся документация оформлена и сделка может состояться в ближайшее время.
Photo: William Murphy
Ошибка № 3. Объект находится в плачевном техническом состоянии
В период активного роста рынка собственнику не так уж сложно было найти покупателя, готового приобрести объект, требующий ремонта. Ведь что главное для недвижимости? Конечно, локация, а ремонт покупатель в состоянии провести своими силами. Однако ситуация такова, что инвесторы неохотно осматривают объекты, которые требуют ремонта. И в этом рынок коммерческой недвижимости немногим отличается от рынка жилой. Если раньше застройщику было достаточно построить дом с голыми стенами, и квартиры в нём находили своих покупателей, то теперь большинство покупателей ориентированы на покупку жилья с отделкой, а «голые стены» продаются плохо. Если собственник планирует продать объект по адекватной цене в приемлемые сроки, ему стоит позаботиться о том, чтобы провести, пусть недорогой, косметический ремонт. Объект должен нравиться покупателю и выглядеть красиво!
Совет собственнику: Старая «развалина» с текущей крышей и ободранными стенами, скорее всего, не заинтересует подавляющее большинство потенциальных покупателей.
Photo: William Murphy
Ошибка № 4. Отсутствие долгосрочных договоров с якорными арендаторами
В идеале сроки действия договоров с арендаторами на продаваемом объекте должны соответствовать сроку окупаемости объекта. Предположим, объект продаётся по цене с учётом окупаемости в течение восьми лет, а срок договора с основным арендатором заканчивается через год. Для покупателя это плохой сигнал, ведь впереди его ждёт неопределённость, он не понимает, действительно ли объект окупится в течение восьми лет или продавец лукавит. Наиболее интересны покупателям сейчас объекты с долгосрочными договорами аренды (в случае с продовольственным ритейлом нормой для рынка считаются договоры аренды, заключенные на 10-15 лет), если же договор заключен на год или даже на три, это для покупателя плохой знак.
Совет собственнику: Если вы планируете продавать объект, позаботьтесь о перезаключении договоров.
Для крупных объектов коммерческой недвижимости актуален и такой нюанс: крупные торговые сети, как правило, стараются внести в договор с арендодателем пункт о том, что в случае перехода объекта с упрощённой системы налогообложения на общую (если, к примеру, общий арендный поток возрастёт), стоимость аренды останется прежней. Такой договор с арендатором лучше не подписывать. Ведь вы сами или новый собственник рискуете лишиться 18% дохода, которые придётся выплачивать в казну в виде НДС. Наличие такого пункта в договорах способно сорвать сделку по продаже объекта. Я могу назвать сразу несколько объектов коммерческой недвижимости, которые наша краудфандинговая площадка готова была приобрести, однако из-за этого пункта в долгосрочных договорах с якорным арендатором вынуждена была отказаться от их приобретения.
Photo: William Murphy
Ошибка № 5. Непонимание механизма ценообразования на рынке
Качественный объект коммерческой недвижимости, расположенный в хорошем месте, — большая удача для покупателя. Это продавцы отлично понимают. Между тем, как я уже говорил, для покупателя объект коммерческой недвижимости — это бизнес, его планируют сдавать в аренду и получать доход, окупив вложения в максимально короткие сроки. Покупателей недвижимости, планирующих потратить на покупку «шальные» деньги без надежды на окупаемость, на рынке единицы. Именно поэтому годами висят в базах и не продаются здания, владельцы которых просят за них баснословные суммы. Как понять, что цена адекватна рынку? Стоимость объекта коммерческой недвижимости формируется в сравнении с доходностью основных инвестиционных инструментов в стране. Если, скажем, банковский вклад может приносить инвестору порядка 6-8% годовых, то цена объекта коммерческой недвижимости в среднем по рынку рассчитывается, исходя из доходности 9-10% годовых. Инвестор должен иметь возможность заработать на недвижимости больше, чем на банковским депозите, иначе сделка для него не имеет смысла.
Совет продавцу: В сложившейся ситуации мы видим, что цена большинства объектов недвижимости варьируется в диапазоне 8-10 лет окупаемости. Если вы не готовы продавать объекты по такой цене, ждать своего покупателя, скорее всего, придётся долго.
16.06.2017
