Вместе с экспертами разбираемся в новых поправках.
Что произошло?
В закон “Об ипотеке” внесены поправки, согласно которым банк может изъять землю и выставить её без отсрочек на торги, если собственник участка не может погасить долг по ипотечному кредиту, взятому на этот участок.
Это касается всех земель?
Нет, только земель сельхозназначения, то есть отведённых под поля и выращивание урожая. Речь идет в основном о производителях сельхозпродукции: предприятиях, фермерах, ИП, которые хотят взять кредит под залог своих же полей.
Теперь землю могут забирать сразу. Как было раньше?
“Раньше банки сталкивались с такой трудностью, как невозможность изъять земли без сезонных (то есть до истечения периода сельскохозяйственных работ) и судебных отсрочек (на срок до 1 года)”, — рассказывает директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.
Тарас Зубченко, партнёр компании «Стопдолг», арбитражный управляющий и юрист, также отмечает, что раньше банки не были заинтересованы в том, чтобы выдавать кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения, поскольку, если заёмщик не возвращает кредит, эти земли сложно потом реализовать (срок реализации был длинным, суд мог его откладывать, чтобы собственник мог собрать урожай). Новый закон изменил этот порядок. Теперь оформить продажу можно и в период сельскохозяйственных работ: бывшему собственнику все равно позволят собрать урожай и, таким образом, получить прибыль. То есть оформление всех бумаг теперь не будет затягиваться, пока производитель не завершит сезон полевых работ. Также закон меняет и облегчает порядок и процедуру оценки стоимости земли.
И как это скажется на заёмщиках?
“Непросто, — говорит Константин. — Отсрочку получить по названным основаниям не получится”. Тарас Зубченко указывает на то, что в целях ускорения механизма реализации участков законодатель предложил следующие конкретные изменения:
1. Снимается запрет на реализацию земельных участков до истечения периода сельскохозяйственных работ. Однако у производителя (бывшего собственника) сохраняется право на получение доходов с реализации сельскохозпродукции.
2. Утрачивает силу правило, согласно которому суд вправе отсрочить реализацию заложенного земельного участка на срок до одного года. При этом в решении об обращении взыскания на участок суд должен указать меры по обеспечению интересов производителя сельскохозяйственной продукции, использующего заложенный земельный участок.
3. Залоговая стоимость земельного участка по соглашению залогодателя и залогодержателя может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки его рыночной стоимости, что снизит затраты стороны на проведение оценки.
Зачем это надо?
“Эти правки, — говорит Константин, — решают следующие проблемы:
— во-первых, земли, которые пребывают в запустении, могут пойти на застройку, которая очень необходима в крупных городах;
— во-вторых, это исключит простаивание земель, которое грозит их порче и разрушению (во время отсрочек зачастую земли никак владельцами не обрабатываются).”
Тарас Зубченко также отмечает, что, предлагая законопроект, законодатель указал на неразвитость института залога земель сельскохозяйственного назначения ввиду незаинтересованности банков в выдаче кредитов под ипотеку этих земельных участков. “Незаинтересованность была вызвана сложностью механизма обращения взыскания на данную категорию земельных участков. Так, законодательно имелся запрет на реализацию данных участков до истечения периода сельскохозяйственных работ, а суд, при рассмотрении дела об обращении взыскания на участок, был вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В результате срок фактической реализации подобных участков превышает 270 календарных дней, что не позволяет банкам рассматривать залог земель сельскохозяйственного назначения в качестве обеспечения II категории качества. Следовательно, банки не были заинтересованы в использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога, так как были вынуждены формировать большие резервы под данный кредит”.
Кому это выгодно?
Закон выгоден и банкам, и заёмщикам, — считает Тарас Зубченко. Банкам проще в случае необходимости забрать земельный участок в качестве залога и реализовать его. Заёмщикам легче получить кредит, потому что раньше под залог земли взять его было проблематично. Банкам это было неинтересно в силу сложности реализации залога. Предполагается, что могут немного снизиться и ставки по таким кредитам. По крайней мере гипотетически.
Юлия Исаева
