Реструктуризация: как спастись от просрочек по ипотечным платежам

Ипотечные кредиты – палка о двух концах. С одной стороны, они помогают заполучить в свою собственность жильё, с другой – это жильё не до конца воспринимается своим, пока бремя кредита не сброшено. Дамоклов меч невыплаты висит над каждым заёмщиком: потеря работы, снижение зарплаты, кризис и прочие трудности могут фактически лишить человека возможности добросовестно и вовремя вносить платежи за недвижимость. И реструктуризация ипотечного долга может стать реальным вариантом спасения.

1 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Что это — реструктуризация?

Конечно, банки заинтересованы в том, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому, если заёмщик не может вносить ежемесячные платежи полностью, согласно заключенному договору, то «ипотечнику» могут предложить прибегнуть к реструктуризации, то есть различным вариантам оплаты кредита, среди которых есть выплата меньшими частями, оплата только процентов и прочие варианты. Так, заёмщикам могут предложить следующие «ходы»:

  • изменение схемы погашения с аннуитетной (равными долями) на дифференцированную (с уменьшением суммы платежа);
  • изменение графика выплаты задолженностей, включая так называемые «кредитные каникулы» с оплатой лишь процентов по займу;
  • отсрочку по уплате суммы основного долга или всего платежа полностью (основной долг плюс проценты);
  • выдачу нового кредита в счёт оплаты старого (рефинансирование), но на других условиях и, возможно, в другом банке;
  • увеличение срока займа с одновременным уменьшением размера платежей;
  • обмен квартиры на более дешёвую с соответственным уменьшением размера ежемесячных взносов;
  • банк также может «простить» заёмщику штрафы и пени или даже разрешить погасить полностью весь кредит досрочно.

Вариантов много, но надо быть готовым к тому, что банк не захочет идти на уступки, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе заёмщик принесёт куда больше денег, чем можно выручить за одномоментную продажу квартиры. Самый яркий пример – проблемы «валютных ипотечников», которые уже выходили на многочисленные митинги и перекрывали дороги из-за того, что банки отказались идти им навстречу, хотя люди буквально попали в кабалу. В средствах массовой информации, например, фигурировала история одного из валютных заёмщиков, который рассказывал, что за квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей, которую он взял едва ли не 10 лет назад в валютную ипотеку (100 тысяч евро), уже выплатил порядка 9 миллионов рублей и должен еще 6. Но даже таким заёмщикам, которых можно назвать «мечтой ростовщика», банк не соглашается идти на встречу и даже не заводит речь о реструктуризации.

 

Как и кто может рассчитывать на реструктуризацию долга?

Ввиду вышесказанного очевидно, что реструктуризация – инструмент, доступный далеко не каждому. Ведь для его реализации, помимо желания банка договориться с заёмщиком, необходимо предоставить все документы и соблюсти ряд условий.

Во-первых, заёмщик должен предоставить документ, что он действительно не может оплачивать кредит в прежнем объёме. Всё – увольнение, проблемы со здоровьем, сокращение зарплаты – должно быть подтверждено необходимыми бумагами. А также надо предоставить кредитный договор, документ об оплате предыдущих взносов, заявление на реструктуризацию, паспорт, договор поручительства и страхования ипотеки. Все бланки и список документов предоставляется после разговора со специалистом банка.

Во-вторых, заёмщик должен иметь хорошую кредитную историю без просрочек по платежам.

В-третьих, придется доказать, что ранее клиент не пользовался реструктуризацией ипотечного долга.

В-четвертых, как правило, банки требуют, что заёмщику было не более 70 лет (хотя на практике эта планка может быть существенно ниже).

Вдобавок, на шансы реструктуризации влияют и другие факторы, например, единственное ли это жилье у заемщика (выселить человека из единственного места проживания можно только через суд), и ситуации на рынке недвижимости (в кризис жильё сильно падает в цене). На первый взгляд, банкам легче всего забрать квартиру себе и быстро реализовать её по минимальной стоимости, однако в ряде случаев арифметика подсказывает, что продажа квартиры должника может оказаться не такой уж и выгодной мерой для банка, а реструктуризация – лучшее решение.

 

Какие есть ещё варианты?

Не скажем за все провинциальные города, но в крупных центрах вопросы реструктуризации ипотечного долга могут взять на себя не только банки, но и крупные риелторские компании. Правда, в случае обращения к таким агентствам, нужно понимать — вами заинтересуются, только если сумма долга будет значительно ниже стоимости квартиры. Иными словами, обратившись к агентам, вы сможете оперативно продать свою квартиру и быстро найти новую, а разницей оплатить остаток по кредиту или внести первоначальный взнос за новый ипотечный кредит, но уже с меньшим ежемесячным взносом.

 

В итоге

Любой заёмщик (не только ипотечный) — априори человек подневольный. Его интересы защищаются судом, законом и договором, но лишь до известной степени. Все проблемы, связанные с бытовыми невзгодами, ложатся полностью на его плечи, что в народе известно как «твои проблемы». К счастью, для решения «твоих проблем» существуют некоторые инструменты, на которые можно рассчитывать. Реструктуризация – один из них. Она может решить сиюминутную проблему с ежемесячными платежами, но не является панацеей или гарантией своевременной выплаты ипотеки в будущем.

Андрей Шенин

05.03.2016