Уйду к другому: что такое рефинансирование?

Как рефинансирование помогает сэкономитьпочему новый банк может быть заинтересован в вашей квартире, и чем работа кредитора напоминает покер?

3-8Рисунок: Кристина Галочкина 

Нет повести печальнее на свете, чем повесть об ипотеке и заемщике, — считают в народе. Само понятие «ипотека» вошло в нашу жизнь не так давно: еще лет 20 назад о ней никто не слышал, а в начале двухтысячных тех, кто решился на нее, считали такими же экстремалами, как сноубордисты и скалолазы. Сегодня количество заемщиков увеличилось в разы, ипотека стала обыденной частью жизни, а ее обсуждение — отдельной темой разговоров наравне с погодой и успехами детей в школе.

Но какой бы «повседневной» не была сегодня ипотекасреднестатистический заемщик живет в постоянном стрессе. Его финансовая история, а значит, жизнь, распределена на много лет вперед. Ипотечный договор сковывает заемщика сильнее брака, узы которого, как известно каждому работнику ЗАГСа, крепки и священны, потому что брак, несмотря на всю крепость и святость, все-таки расторгнуть можно, а ипотеку — практически никак. Зато можно уйти к другому… банку, разумеется, который предложил более выгодные условия кредитования. Это и называется рефинансированием. Объяснение не такое изящное, как в экономическом словаре, зато куда более понятное.

 

Главные вопросы

Почему люди решаются на рефинансирование? Как это часто бывает — чтобы сэкономить. Заемщики меняют банки на банки, прежде всего, из-за более привлекательного ежемесячного взноса, который в нынешних экономических условиях — с растущими ценами и неподвижными, как караульный гвардеец у Букингемского дворца, зарплатами — становится непосильной ношей. При этом специалисты советуют решаться на перекредитование только тогда, когда игра действительно стоит свеч и платеж снижается на несколько пунктов, а не на одну сотую процента.

Зачем другому банку перекупать вашу квартиру? Во-первых, потому что он получает залог, превышающий сумму кредита. Во-вторых, потому что обзаводится новым клиентом c хорошей кредитной историей. Рефинансирование стало для ипотечных банков, повсеместно предлагающих подобную услугу, вполне себе честным способом переманивать платежеспособных заемщиков на свою сторону.

Сколько раз можно совершать перекредитование? Теоретически — сколько угодно. Нет никаких юридических ограничений: меняйте кредиторов сколько захотите. Однако на практике такие деятельные заемщики встречаются редко, так как банки не балуют особым разнообразием выгодных предложений.

Сколько это стоит? Как всегда, абсолютно бесплатно — но… вам нужно приготовиться оплатить пошлину за снятие обременения с недвижимости, за регистрацию новой ипотечной сделки и права собственности в Федеральной регистрационной службе. Не забудьте и о переоформлении страховки, ведь сумма залога, скорее всего, изменится.

Итак, подведем итоги задачи: если вы взяли кредит под 14%, а через год узнали, что сосед платит только 12%, имеете в полное право уйти в банк к соседу. Новый банк выкупает у старого вашу квартиру и заново выдает вам кредит на других условиях. Как вы надеетесь, более выгодных.

 

Ставки в рукаве 

Работа ипотечного кредитора чем-то напоминает покер. Игрок, имея на руках определенную комбинацию, не стремится открыться, а продумывает, как обыграть соперника с помощью неизвестных заемщику комбинаций. Играя в ипотечный покер, кредиторы блефуют с помощью небольших ежемесячных платежей, пряча в рукаве по-настоящему опасные тузы. Радуясь сэкономленной тысяче рублей ежемесячной ставки, не забудьте изучить и другие нюансы: срок кредита, его общую сумму, аннуитетность или дифференцированность платежа, которые между собой неразрывно связаны.

Комбинации, которые разыгрывают банки со своими клиентами, могут выглядеть примерно так. Ниже ставка — больше срок выплаты. Меньше срок — выше общая сумма долга. Сокращенный обязательный платеж почти всегда теряет свою аннуитетность, а значит, кредитор оставляет за собой право менять размер выплаты в соответствии с финансовой ситуацией в стране. В итоге заемщик, желающий избавиться от давящего чувства крепостной зависимости, поддавшись азарту бесплатного (ну, или очень дешевого) сыра, и глазом не моргнет, как проиграет партию. Кредитор же получит и хорошего клиента, и выигранные деньги.

Кроме того, еще до принятия такого стратегического решения нужно хорошенько подсчитать, так ли выгодно вам это рефинансирование, даже если условия и на первый, и на третий взгляд уж очень привлекательны. Большинство банков, предоставляющих ипотеку, всячески стараются удержать своих заемщиков и расставаться с ними красиво не умеют, назначая штрафы за досрочное погашение кредита. Сумма его может быть такой внушительной, что всякий смысл рефинансирования попросту теряется.

Мария Соловьева 

14.10.15

Know­r­e­a­l­t­y.ru