Дефолтные квартиры: как не попасть в ловушку

На фоне кризиса ряд ипотечных заёмщиков теряет финансовую стабильность, а значит, возможность выплачивать кредит за квартиру. Особенно остро вопрос стоит для тех, кто брал ипотеку в валюте: курс растёт, а благосостояние падает. Когда ситуацию не удается разрешить мирным путём, покупатели расстаются с жильём, которое находится в залоге у банка. Банк, в свою очередь, реализует это жильё собственными силами. Бытует мнение, что такие квартиры можно купить со значительной скидкой. Так ли это на самом деле и какие подводные камни ждут покупателей дефолтных квартир, мы расскажем в этой статье.

defoltnye_kvartiry_2 Иллюстрация: Евгения Ремизова

 

Как происходит процедура изъятия квартиры?

Если заёмщик допускает множественные просрочки по кредиту и не может выплачивать его дальше, а также отказывается самостоятельно заниматься продажей квартиры с согласия банка, банк обращается в суд с иском о взыскании суммы долга, процентов, неустойки, а также об обращении взыскания на заложенную по кредиту квартиру. Как правило, суд такие иски удовлетворяет. После этого запускается процедура исполнительного производства по передаче жилья на баланс банка, а квартиру выставляют на публичные торги.

В том случае, если торги не состоялись (то есть, квартиру так никто и не купил), жильё переходит к банку в счёт погашения долга. Банку выгодно продать такой актив побыстрее, так как для него он непрофильный. Поэтому иногда такое жильё продается с дисконтом.

 

На что стоит обратить внимание при покупке дефолтной квартиры?

Внимательно изучите все обременения, которые наложены на квартиру, особенно если она продается по цене, ниже рыночной. Чаще всего бывает так, что в продаваемой квартире ещё живут люди, выселить которых можно только по решению суда. Банк не имеет на это полномочий, хотя жильё и находится у него в залоге. Зачастую должники игнорируют необходимость выселения даже после того, как квадратные метры переходят к банку. Впрочем, купить такую квартиру можно, но будьте готовы к тому, что переехать в неё вы сможете не очень скоро.

Если прежние жильцы наотрез откажутся выезжать, снимать их с регистрационного учёта придётся через суд, а затем ждать судебное решение по принудительному выселению, после которого возможно физическое выселение с участием судебных приставов. На всё это нужно немало времени, и если вы хотите побыстрее въехать в новое жильё, дефолтная квартира с жильцами – не ваш выбор.

К тому же, бывшие собственники могут подать встречный иск банку, продавшему жильё. Есть случаи, когда уже после реализации квартиры к продавцу выдвигались встречные иски со стороны бывших собственников, в том числе с требованием наложить обеспечительные меры в виде ареста квартиры на время судебных разбирательств. Маловероятно, что суд встанет на защиту несостоятельного владельца, но процедуру переезда это затянет основательно. Хотя возможность оспаривания сделки существует всегда, не только при продаже дефолтной квартиры.

Такая квартира имеет абсолютную юридическую чистоту, чем не может похвастаться ни одна новостройка, и уж тем более рынок вторичного жилья.

Прежние владельцы могут оставить и другие неприятные сюрпризы. Например, долги за коммунальные услуги. Заставить их оплатить счета вряд ли получится, поэтому новому владельцу, скорее всего, придётся решать коммунальный вопрос самому. Меж тем, задолженность может достигать сотен тысяч рублей.

Стоит также обратить внимание, как именно продаётся квартира. Есть два варианта: банк продает жильё, которое уже находится на его балансе, либо кредитор помогает своему клиенту реализовать дефолтную квартиру. Покупка недвижимости напрямую от банка будет более безопасной и займёт меньше времени.

Тем не менее, у залогового жилья есть ряд плюсов, на которые также стоит обратить внимание. Во-первых, такая квартира имеет абсолютную юридическую чистоту, чем не может похвастаться ни одна новостройка, и уж тем более рынок вторичного жилья. При покупке с привлечением ипотечного кредита банк самым тщательным образом проверяет объект, поэтому в 99% случаев он будет иметь безупречный правовой статус.

Клиент может получить дополнительные бонусы в виде сниженной ставки или лучших условий по ипотеке.

Во-вторых, на дефолтную квартиру также можно получить ипотеку, причём по сниженной ставке. Конечно, в таком случае лучше оформлять кредит в том же банке, где вы покупаете квартиру, что не означает невозможности его получения в другой организации, но на практике ипотеку проще и быстрее оформить всё-таки у продавца. Банк-продавец, желая избавиться от непрофильного актива поскорее, охотно идёт навстечу покупателю: такой клиент может получить дополнительные бонусы в виде уже упомянутой сниженной ставки или лучших условий по ипотеке. Некоторые предоставляют специальные ипотечные предложения по покупке залоговой недвижимости.

Бытует мнение, что покупатель может переоформить кредит на себя, то есть, получить ипотеку на докризисных условиях, однако всё не так. Дело в том, что банк заключает с каждым заёмщиком новый договор на условиях, которые действуют в момент его заключения, так что тут сэкономить не удастся.

 

Процедура покупки

Если вы нашли понравившуюся квартиру, да ещё и со скидкой, а проверка не выявила серьёзных недостатков, можно переходить к сделке.

Квартира, которая уже находится на балансе кредитной организации, продаётся по стандартному сценарию: покупатель заключает договор с банком и перечисляет ему деньги, после чего регистрируется переход права собственности.

Если квартиру продаёт заёмщик, ситуация становится несколько сложнее, так как переход права собственности к новому владельцу невозможен до снятия обременения с объекта. Для этого покупателю нужно перечислить средства предыдущему владельцу, чтобы он погасил долг перед банком. Потом обременение снимается, и квартира переходит к новому хозяину. Чтобы минимизировать риски, лучше производить расчёт следующим образом: покупатель помещает деньги в две банковские ячейки (в первую — на погашение долга, во вторую — остаток заёмщика, если таковой имеется). Затем оформляется договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности, а уже потом бывший собственник и банк получают доступ к средствам.

 

Где искать?

Витрину с дефолтными квартирами можно найти на сайтах банков.

Наталия Орехова

07.07.2016