Дело тонкое

Бабушка моего приятеля Ч. до своего недавнего выхода на пенсию работала в юридической академии и славилась там сверхдотошным преподаванием тонкостей жилищного права. Поэтому, когда Ч. решил приобрести первую в своей жизни отдельную квартиру, то вместо консультаций с риелтором он предпочел напроситься к ней на чай, предвкушая вечер в стиле раннего Альмодовара. Бабушка, в силу возраста, жизненного опыта и профессии на жизнь смотрела всегда под скептическим углом, переходя временами в плоскость модернистского гротеска.

Print Иллюстрация: Екатерина Васина

Течение семейной беседы она, собственно, сразу зажала в свои профессиональные тиски, строго велев внуку уточнить, что именно он задумал покупать. От бабушкиного педагогического интонирования Ч. внезапно прошиб холодный пот студента, плохо выучившего билет, но с ответом он, тем не менее, не задержался и сообщил, что в идеале хотелось бы квартиру в строящемся доме или апартаменты, но, скорее всего, придется покупать вторичное жилье. Сей нехитрый перечень бабушку невероятно взбодрил: пожилая дама вскинула на нос очки, вперила в Ч. пристальный взгляд и закатила ему коротенькую полуторачасовую лекцию о правовых статусах различных объектов недвижимости.

Ласкающее слух слово «апартаменты» с точки зрения действующего российского законодательства оказалось гораздо менее симпатичным, чем в рекламных объявлениях, разложенных Ч. на кухонном столе. Этой маркетинговой обложкой, строго заявила бабушка, продавцам и риелторам часто бывает удобно прикрыть нежилые помещения, переоборудованные внешне под квартиры. Делается это чаще всего, когда застройщику необходимо обойти установленные санитарные или технические правила, закрепленные в Жилищном кодексе применительно к жилым квартирам – например, недостаточный уровень освещенности, близкую расположенность к транспортным магистралям или слабую шумоизоляцию.

Именно поэтому апартаменты в мегаполисах, хоть и манят покупателей скидками в 20%, на деле могут располагаться в тесной офисной застройке, рядом с шумным производством или крупной транспортной развязкой. Кроме того, владельцы подобных апартаментов, вступая в право собственности, не получат возможность прописки и регистрации, ведь юридически они приобретают нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания. И, скорее всего, оплата за ЖКХ тоже будет больше, поскольку здесь перестанут действовать нормы жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Вдохновенное перечисление бабушкой остальных казней господних, которые падут на голову покупателям апартаментов, не удосужившимся проверить их юридический статус, Ч. смог прервать только клятвенными заверениями, что в этой смертной жизни он точно апартаменты покупать не будет. Однако слабенькая надежда Ч. на то, что с другими вариантами приобретения недвижимости будет попроще, не оправдалась. Квартира в строящемся доме тоже оказалась юридическим минным полем, причем наиболее сложно проходимую его часть составила процедура признания права собственности.

В это дело, категорично заявила бабушка, стоит влезать только в том случае, если застройщик дает реальные гарантии того, что право собственности на квартиру будет оформлено в течение нескольких месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Иначе можно сразу морально готовиться отстаивать свое право через суд, и в этом случае архиважное значение приобретет договор, который был подписан с застройщиком. Закон обещает защитить права граждан, заключивших договор долевого участия в строительстве после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, оформлены права на землю и опубликована проектная декларация. Но эта идеальная на бумаге схема обретает самые замысловатые варианты в реальной жизни. Например, покупателям предлагают подписать предварительный договор купли-продажи и принимают по нему деньги, хотя формально в таком документе может быть лишь прописано создание в будущем другого, основного договора купли-продажи, по которому оплата и должна быть произведена.

Еще одной замечательной схемой является приобретение квартиры через ЖСК – вполне законное в теории, но чрезвычайно хитрое на практике. В этом случае право собственности покупателя на квартиру основывается не на прямом договоре с застройщиком, а только лишь на факте его членства в ЖСК, закрепленного во внутренней документации кооператива. Которую – читайте между строк – сегодня при необходимости меняют легким помахиванием мышки.

Еще один существенный минус этой схемы в том, что кооперативная квартира будет формально принадлежать ЖСК до тех пор, пока покупатель не выплатит ее полную стоимость. А это значит, что если кооператив попадет в какой-нибудь финансовый шторм, то в качестве спасательного круга он может использовать как раз жилплощадь таких вот молокососов, страдающих юридической близорукостью.

Поняв, что бабушка опять может съехать в колею вселенских упреков общества в правовой безграмотности, Ч. поднял руку и задал робкий вопрос: не стоит ли ему, в таком случае, остановиться на варианте покупки квартиры во вторичном жилом фонде? Бабушка хмыкнула, глотнула чаю и принялась загибать пальцы, перечисляя юридические нюансы при покупке квартиры без посредников. Во-первых, планировка квартиры должна точно соответствовать техническому паспорту, в ином случае любая перепланировка должна быть узаконена, иначе сама сделка купли-продажи потеряет свой законный статус. Во-вторых, придется кропотливо проверить справки из паспортного стола о вписанных и выписанных из квартиры лицах, чтобы не разгребать потом конфликты в суде, особенно, если продается квартира, полученная по наследству. В-третьих, придется проверить, не является ли квартира предметом залога или судебных споров. В-четвертых, необходимо будет получить согласие на продажу от всех владельцев квартиры, особенно в том случае, если квартиру продает один из разведенных супругов…

По правде говоря, Ч. не стал дожидаться, что там «в-пятых» и «в-шестых». В глубине души он принял твердое решение разрешить свой жилищный вопрос проверенным мужским способом – найти невесту с отдельной квартирой. В конце концов, кроме юридической статистики есть еще и бытовая матримониальная, перевес в которой пока точно на его стороне.

Мария Ерохина