В 2015 году объём инвестиций россиян в зарубежную недвижимость сократился примерно в два раза и, по данным ЦБ, составил около $962 млн. Это объясняется падением курса рубля, а также снижением покупательной способности наших граждан в отношении валютных активов. Тем не менее, нестабильность в российской экономике заставляет многих инвесторов задуматься об источнике валютных доходов. О специфике европейского рынка недвижимости и потенциальной доходности таких вложений рассказал Владимир Лупенко, генеральный директор краудфандинговой площадки Aktivo.
Photo: Stephen
Жилой объект в Европе
Чаще всего, рассматривая вложения в зарубежную недвижимость, инвесторы ориентируются на квартиры, таунхаусы или дома в крупных европейских городах или небольших населённых пунктах, расположенных на побережье Средиземного моря. Квартиру в Европе как инвестиционный объект имеет смысл рассматривать тем, кто готов потратить на покупку от €40-50 тыс. К примеру, в Испании за €50 тыс. можно попробовать найти «банковскую» квартиру, доставшуюся банку от ипотечника, отказавшегося платить. Такие варианты активно ищут все, кто хочет сэкономить.
Доходность от сдачи жилья в Европе невелика. Виной тому налоги и высокие коммунальные платежи. Например, на долгосрочной аренде можно заработать всего 2-3% от стоимости квартиры в год. Сдача в аренду туристам на короткий срок — неделю или две — выглядит намного привлекательней. Но доходность здесь непредсказуема: сегодня объект сдается, завтра — нет. Как правило, владельцы недвижимости не имеют возможности жить рядом со своим объектом и регулярно заниматься поиском постояльцев, поэтому рассчитывают на пассивный доход. Вопросы ухода за недвижимостью и поиска арендаторов пассивные инвесторы предпочитают возлагать на специальных управляющих, работающих в регионе.
Но, как ни странно это звучит, найти в Европе ответственную управляющую компанию, которая в отсутствие владельца исправно сдавала бы квартиру или дом, содержала его в порядке и отдавала владельцу прибыль, очень сложно. Безалаберных людей хватает везде. И разговоры о том, что в Европе их меньше, чем у нас — очередной миф.
Photo: Harshil Shah
Не меньше в Европе и желающих подзаработать не слишком честным путем. Без регулярного контроля со стороны владельца большинство управляющих (особенно это касается таких стран, как Испания, Италия, Франция и Болгария), скорее всего, будет периодически «забывать» оповестить владельца, что ему нашли арендатора и квартира сдается. Собственнику могут сообщить, что его квартиру сдать никак не могут. Кроме того, после уборки квартиры владелец может недосчитаться предметов домашней утвари. Не стоит также думать, что сотрудники УК будут заботиться об экономии на коммунальных платежах — оставить включенным кондиционер на пару месяцев для них обычное дело. Все подобные расходы и потери в размере до €200-300 в месяц, естественно, придется покрывать собственнику.
При этом стоит иметь в виду, что квартиры в Европе довольно часто сдаются нелегально, чтобы избежать уплаты налогов, которые часто обнуляют доход от сдачи собственности в аренду. Поэтому претензии к такого рода «помощникам» предъявить сложно — договор обычно составляется «на понятийном уровне». Однако при всех недостатках своей работы управляющая компания не забудет взять с вас комиссию за управление объектом, которая может составлять от 15 до 30% от рентного дохода.
На мой взгляд, инвестиции в жилую недвижимость в Европе имеют смысл разве что в ситуации, когда купленные объекты используются вами для собственного отдыха или рассматриваются как «плацдарм» на случай трудовой эмиграции из России. Фактически рентный доход от сдачи жилой недвижимости в аренду в лучшем случае покроет ваши издержки на содержание и услуги ЖКХ.
Photo: Dennis Jarvis
Коммерческая недвижимость
По данным портала Tranio, в 2015 году спрос со стороны россиян на коммерческую недвижимость вырос примерно на 20%. Доходность коммерческой недвижимости в Европе выше, чем в жилом секторе (собственно, как и в России). Именно она, на наш взгляд, может заинтересовать инвесторов, поскольку доходность от сдачи в аренду помещений наиболее интересных объектов стрит-ритейла в Европе может достигать 6-7% годовых после уплаты налогов.
Наибольшую доходность могут приносить небольшие супермаркеты на оживленных улицах европейских столичных городов — Берлина, Мюнхена, Варшавы, Вены. Инвестиции в такой объект могут составлять примерно €2-3 млн. В то же время людные и, казалось бы, доходные улицы в Барселоне (Пасео-де-Грасия), Риме, Лондоне для инвестиций не слишком интересны. Цена объекта здесь возрастает в разы, обеспечивая доходность в лучшем случае на уровне 1-2% годовых.
Практика взаимодействия собственников с арендаторами в Европе довольно сильно отличается от российской. Доходность коммерческой недвижимости здесь ниже. Да и требования, которые арендатор может предъявлять к собственникам помещений, выше. Так, в России мы все ещё можем по условиям договора требовать от арендатора выполнять текущий ремонт помещения. В Европе это возможно лишь в исключительных случаях, большую часть проблем должен решать владелец здания — он несет ответственность за всё, что происходит с объектом, и обязан предоставить арендатору всё в лучшем виде. При этом, как правило, в европейских странах договоры аренды заключаются на короткий срок — от 1 года до 5 лет.
Photo: Metro Centric
Традиционно у россиян спросом пользуется коммерческая недвижимость Германии, Франции, Швейцарии, Нидерландов, Чехии и Великобритании. Однако туманный Альбион, похоже, скоро покинет этот список. Brexit привел к тому, что стоимость недвижимости в королевстве начала снижаться. Текущая ситуация вызвала отток инвесторов с британского рынка.
Впрочем, и в России ещё немало возможностей для инвестиций. После падения и стагнации рынка мы замечаем первые признаки его восстановления. Вполне возможно, что российский рынок коммерческой недвижимости станет в большей степени привлекательным для инвесторов из Европы, чем рынок ЕС — для российских. Однако интерес россиян к недвижимости в Евросоюзе, несмотря на низкую доходность, в любом случае будет сохраняться: спрос на стабильность есть всегда.
03.10.2016
