Инструкция для собственника: как сдать квартиру и не пожалеть об этом

Самая частая проблема, с которой сталкиваются собственники при сдаче жилья в аренду — неплатежи. И на этом всё не заканчивается: ещё имущество хозяина постепенно приходит в негодность из-за халатного отношения к нему. Частенько квартирант «забывает» и о коммунальных платежах, что потом выливается для собственника в неожиданные и существенные расходы. Впрочем, избежать неприятных ситуаций и при этом заработать на жилплощади можно. Нужно лишь придерживаться шести простых правил, о которых рассказывает Артур Устимов, генеральный директор экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика».

Правило № 1. Узнайте, с кем имеете дело

Как арендатор будет относиться к вашей квартире? Не будет ли шуметь, устраивать вечеринки с порчей имущества, ущерб от которой не покроет скромная сумма внесённого депозита? Не пересдаст ли квартиру десятку гастарбайтеров? И как понять, с кем вы имеете дело, если потенциальный квартирант нашёлся просто по объявлению?

Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Во-первых, помогут соцсети. Если кандидат на съём квартиры активен в «ВКонтакте», FB или Instagram, просмотр его профилей даст некоторое представление о нём: как часто человек меняет работу, жалуется ли на отсутствие денег, как давно в Москве, не имеет ли явных экстремистских наклонностей. Однако информации в одних только соцсетях всё же недостаточно. И здесь помогут различные базы данных. Например:

Часть этих источников закрыта для частных лиц, к другим есть только платный доступ. Но есть и другие возможности. Например, в экосистеме по управлению недвижимости «Арендатика» данные арендатора можно проверить бесплатно с согласия самого арендатора.

 

Правило № 2. Заключайте грамотный договор найма

К подписанию договора аренды не все относятся серьёзно. Кому-то кажется, что это «просто бумажка», но всё совсем не так. Не стоит скачивать некий «типовой договор» из сети и подписывать, не глядя. В документе укажите все условия проживания в квартире, сумму арендной платы, сроки выплат, условия оплаты коммунальных платежей. А ещё договор должен содержать приложение, где описано наиболее ценное имущество, сдаваемое арендатору в пользование. Также стоит указать, кто и как производит мелкий ремонт сантехники, бытовой техники и т.д.

 

Правило № 3. Наведывайтесь с ревизией и проверяйте счётчики

Иногда собственники квартир сталкиваются с тем, что арендаторы подселяют к себе других жильцов или вообще пересдают квартиру для посуточного проживания. Ничего этого не будет, если в договоре аренды прописать запрет на подселение сторонних лиц и регулярно наведываться с ревизией. Как правило, фокусы с пересдачей начинаются, когда собственник появляется на пороге крайне редко. Но помните, что слишком частые посещения тоже нежелательны: ваши визиты могут надоесть даже самому благонадёжному и аккуратному арендатору. Частоту посещений желательно прописать в договоре, например, раз или два в месяц.

Когда появляетесь в квартире, проверяйте показания счётчиков: по сложившейся практике арендатор берёт на себя именно расходы «по счётчикам» и платит за свет, газ и воду. Халатность арендатора и собственника часто приводит к тому, что жилец уже съехал, а владелец квартиры остался с огромными неоплаченными счетами на руках.

 

Правило № 4. Сдавайте квартиру легально, уплачивая налог

Итак, вы заключили договор найма, где прописаны условия проживания жильца. Но не станет ли договор действительно просто бумажкой? Как заставить жильца следовать оговорённым условиям? Если вы сдаёте квартиру нелегально, не уплачивая налог, то вряд ли обратитесь за помощью к участковому или пойдёте с договором в суд. Неуплата налогов — это правонарушение, за которое можно поплатиться весьма крупным штрафом.

В России число собственников, которые уплачивают налог с дохода от сдачи в аренду квартиры, постоянно растёт. Что, впрочем, не так уж и разорительно, если придерживаться следующих правил. Если сдаёте недорогую квартиру за 20-40 тыс. рублей в месяц, выгоднее ежегодно заполнять налоговую декларацию на доходы физического лица и выплачивать НДФЛ в размере 13%. Если квартира стоит дороже, например от 60 тыс. рублей в месяц, выгоднее зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу квартиры. В пересчёте на проценты, даже с учётом расценок на помощь стороннего бухгалтера (раз в год), в среднем расход на налоги будет составлять 8–9% от стоимости аренды.

 

Правило № 5. Не рискуйте с постоянной регистрацией

Собственники сталкиваются с необходимостью регистрации арендатора. Но регистрация в квартире — это право, а не обязанность собственника. Если речь идёт о временной регистрации жильца (скажем, на полгода), никаких проблем у собственников жилья не возникает. А вот постоянная прописка, о которой просят, как правило, арендаторы с детьми (ведь детям нужно ходить в близлежащую школу или детский сад) — уже другое дело. Если жильцы не захотят выписывать ребёнка из квартиры по окончании срока аренды, придётся делать это по суду, а суд может встать на сторону ребёнка, если у того не будет другого места жительства. Таким образом, жильцы получат внушительную отсрочку выселения.

 

Правило № 6. Страхуйте ответственность арендатора

Последний важный нюанс — ущерб, причинённый квартире (или даже соседним квартирам) в период аренды. Представим, что стиральная машинка дала течь и залила соседей снизу. Сосед выставляет внушительный счёт. Кто оплатит ущерб? Вы требуете денег с арендатора, так как течь произошла по его недосмотру, а он настаивает, что вы неграмотно установили стиральную машину.

Ответственность арендатора лучше застраховать (как, впрочем, и внутреннюю отделку квартиры, и инженерное оборудование). Расход будет небольшим, зато в случае необходимости страховая компания компенсирует ущерб.

Know­r­e­a­l­t­y.ru