Какие изменения принесут поправки в закон «О дольщиках»?

На сегодняшний день долевое строительство чаще всего освещается в СМИ в негативном ключе. Пресса регулярно рассказывает об обманутых дольщиках и мошеннических схемах застройщиков. Фирмы-однодневки стали одной из главных причин медленного развития данного направления, что отбрасывает тень на репутацию профессионалов. Что делается для изменения этой ситуации на государственном уровне?

11236648224_4b8c666264_z Photo: Phil Roeder

С конца 2004 года между застройщиком и дольщиком стал заключаться двусторонний договор в рамках Федерального Закона от 30.12.2014 №214-ФЗ (ред. 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который, тем не менее, не избавлял от множества проблем, с которыми потом мог столкнуться дольщик. Каковы основные плюсы такого договора для дольщиков?

  1. Снижается риск двойных продаж объектов недвижимости, так как договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Росреестр не сможет дважды зарегистрировать договор на один и тот же объект.
  2. Федеральный закон предъявляет достаточно жёсткие требования ко всей документации застройщика. Строительство объектов не может быть начато без получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом и проведения иных установленных законом обязательных процедур.
  3. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, законом предусматривается возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в полном объеме.
  4. Федеральный закон не позволяет застройщику внесение изменений в проект самого строящегося объекта или в его стоимость.

В середине декабря прошлого года на рассмотрение в Госдуму поступил проект Федерального закона N 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предлагающий ряд поправок. Закон уже одобрен на заседании Совета Федерации от 29.06.2016 и сейчас направлен Президенту РФ. Все поправки в закон вводятся для того, чтобы предупредить возможное введение дольщиков в заблуждение.

Однако эта инициатива тут же вызвала большое количество претензий со стороны бизнес-сообщества. Чем же недовольны застройщики? Тем, что законопроект значительно повышает требования к ним. Строительство объектов окажется довольно сложным процессом для застройщиков. А именно:

  • Документ позволяет привлекать средства дольщиков только тем компаниям, уставной капитал которых составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продаж 1 кв.м. общей площади жилого помещения в регионе.
  • Предусматривается возможность появления типового договора между дольщиком и застройщиком, утверждённого Правительством РФ.
  • Законопроект предлагает открытие специальных банковских счетов эскроу для учёта и блокировки полученных от дольщиков денежных средств. Так застройщик (поправка касается только крупных компаний с капиталом не менее 20 млрд рублей) не будет иметь прямого доступа к деньгам вложившихся, а средства на строительство сможет получить от банка за счёт кредитования. Деньги дольщиков застройщик получает только по окончанию сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Ведётся создание единого электронного реестра застройщиков, где любой гражданин сможет самостоятельно проверить застройщика и его право на привлечение средств на строительство конкретного дома. Также застройщики должны будут иметь свой собственный сайт, где граждане смогут найти всю необходимую информацию.
  • Застройщиков обяжут подробно описывать все характеристики многоквартирного дома в проектной декларации. Указанные в договоре, они должны будут соответствовать проектной декларации.
  • По решению правительства РФ, в целях защиты прав и интересов участников долевого строительства, перед которыми не исполняются обязательства застройщиков, может быть создан фонд, пополняемый за счёт обязательных взносов застройщиков.
  • У застройщика появится право заключать с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предполагающий его ответственность (субсидиарную или солидарную).

2846385483_7451d89e0b_z Photo: Brian Omura

Напомним, что для проверки благонадежности строительной организации на сегодняшний день есть несколько универсальных правил.

1. Проверьте предоставляемую застройщиком проектную декларацию, в ней должно быть указано следующее:

  • разрешение застройщика на строительство;
  • права на земельный участок;
  • цели проекта и сроки его сдачи;
  • проекты строительства многоквартирных домов, в которых застройщик принимал участие в течение последних 3-х лет, с адресами;
  • предполагаемая стоимость строительства.

2. Оцените репутацию компании на рынке. В интернете достаточно отзывов о разных строительных организациях, что является самым простым и очевидным свидетельством качества работы застройщика.

3. Узнайте о наличии или отсутствии долга застройщика перед городским бюджетом. Данный аспект напрямую влияет на строительство нового дома.

Полина Лазарева

06.07.2016