Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости?

Начало распространения коронавируса в России было ознаменовано повышенным спросом на недвижимость, но сразу вслед за этим, с наступлением режима самоизоляции, рынок недвижимости логично «просел» — на просмотры в прежнем объёме никто не ходит. Мы попросили специалистов в сфере недвижимости дать свои прогнозы: что будет дальше и как пандемия скажется на рынке в долгосрочной перспективе.

Спрос вырос, но рынок временно замрёт

Новости о коронавирусе и возможном режиме самоизоляции, наложившись на падение рубля, спровоцировали временный ажиотаж и рост продаж. По наблюдениям директора департамента продаж “ИНПК Девелопмент” Яны Храповицкой, за одну-две недели пришли столько покупателей, сколько обычно бывает за месяц-полтора. И, по её мнению, коронавирус продолжит влиять на рынок недвижимости и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе.

“В текущем периоде рынок парализован. Онлайн-показы и дистанционное бронирование позволит держать связь с клиентом и, возможно, оформить небольшое количество сделок с теми, кто принял решение до режима самоизоляции, но не успел купить. Основная масса покупателей будет ждать окончания режима самоизоляции и стабилизации ситуации. 

Застройщики попытаются перейти в интернет пространство. Мы, например, успели создать виртуальную экскурсию по поселку, которую сопровождает комментарии менеджера. У покупателей есть возможность получить ответы на вопросы онлайн, не выходя из дома. Но это скорее способ поддержать интерес и наладить контакт. Онлайн-продажи для недвижимости маловероятны, слишком высокая цена и важность покупки. На удаленное оформление сделки идут те, кто уже принял решение, но не успел оформить договор. Онлайн показы скорее вызовут интерес к бронированию объектов, но принимать окончательные решения будут только, когда ситуация стабилизируется.

Увольнения людей, сокращения доходов за 1,5-2 месяца приведёт к «проеданию» отложенных на покупку недвижимости денежных средств, соответственно потребуется время, чтобы их восполнить.

Перспективы рынка вследствие ситуации с коронавирусом не выглядят оптимистично. Самоизоляция негативно влияет на малый и средний бизнес и после её окончания большое количество населения будет занято восстановлением источника дохода и погашением долгов, а не покупкой жилья, поэтому падение спроса неизбежно.

Сейчас многое зависит от мер государства: если ипотеку предложат под 2%, то это улучшит ситуацию, а если вернут 12-13% , то это спровоцирует кризис на рынке недвижимости. В любом случае ситуация с коронавирусом усилит последствия финансового кризиса и больше всего отразится на среднем классе, а именно он является основным покупателем жилья в России и РО. Падение его доходов негативно скажется на рынке, и ожидать чудес по окончанию карантина не стоит”.

Елена Иванкина, завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, подтверждает, что спрос на жилую недвижимость повысился, но отмечает, что весьма незначительно. 

“Как всегда, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, наименьшим — многокомнатные. Оживился спрос на аренду, как вторичного жилья, так и квартир в новостройках.

Падение цен на нефть и повышение курса валют привели к ожидаемому повышению спроса на жилье: изменение курса всегда вызывает увеличение спроса до ажиотажного уровня. Колебания спроса носят волнообразный характер в зависимости от темпов падения курса рубля. В настоящее время спрос оживился незначительно, так как рост курса доллара составил 7-9% в отличие от кризисов 1998, 2008 и 2014-15 годов.

При этом эпидемия коронавируса оказывает явное влияние на рынок жилья: сократилось число просмотров квартир, растёт количество продаж онлайн. Введение карантина в стране значительно усложнит ситуацию, но это временные трудности.

Самое главное сейчас — не поддаваться ажиотажным настроениям, не принимать решений под действием паники. Из-за коронавируса цены на жилье потенциально могут снизиться на 10-20%, что будет большой удачей для покупателей».

Спрос на земельные участки вырастет

Татьяна Волнова, генеральный директор агентства «БЕСТ-Недвижимость в Тушино», рассказывает, что покупатели загородной недвижимости сейчас активизировались. Росту спроса, по её мнению, способствовали сразу несколько факторов. 

“Во-первых, это сезонность, которую, несмотря ни на какие эпидемии, никто не отменял. Во-вторых, появился новый банковский продукт — ипотека на дачу. Есть хороший вариант – брать ипотечный заём не на приобретение самой дачи, а на покупку участка, строительство дачи. Примерно 80% покупателей загородной недвижимости намерены приобретать её на кредитные средства.

В-третьих, на 5-10% вырос спрос на земельные участки. Такой вид недвижимости воспринимается, как инвестиция, как возможность вложить накопления. В загородном доме нужно жить, он требует затрат, а участок можно купить, и даже не думать о нем.

Самоизоляция вносит свои коррективы в процесс оформления сделки, но особого влияния не оказывает. Просто максимум этапов выполняется дистанционно. Оформление сделки через Сбербанк по сравнению с другими банками — в фаворите, поскольку есть возможность электронной регистрации. Нужно только один раз прийти на сделку в банк без похода в МФЦ.

Агенты по недвижимости как были со своими клиентами на связи 24 часа, так и остаются. Мы даже договор на услуги подписываем через Skype.

Авансироваться также можно через видеоконференции, на которых присутствуют все заинтересованные лица по сделке: продавец и покупатель со своими агентами, которые защищают интересы своего клиента. Мы обсуждаем условия договора купли/продажи, подписываем соглашение об обеспечительном платеже, а все оплаты происходят онлайн по безналичному расчету.

Продавцов недвижимости просим записать видео. Поэтому на очный просмотр приезжают уже покупатели с серьезными намерениями. Конечно, он происходит с учётом всех необходимых мер предосторожности: в масках, с антисептиками и на расстоянии полутора метров. Если раньше — особенно при выборе загородной недвижимости — покупатели могли приехать всей семье, то сейчас такого нет. У нас даже был как-то комичный случай: покупатель попросил разрешения приехать с шашлыками на просмотр дома, так как у него был День рождения. И он действительно пожарил шашлыки, отдохнул семьей, угостил собственника дома. Сейчас такое представить сложно. Приезжает один или двое взрослых, которые принимают решение.

Земельные участки — а именно на этот сегмент вырос спрос — покупатели могут смотреть даже без участия продавца, просто по координатам”.

Лучше всего кризисный период встретят продвинутые застройщики 

В марте на российскую экономику и рынок недвижимости обрушился ряд стресс-факторов, среди которых обвал стоимости нефти из срыва переговоров по ОПЕК, падение и волатильность рубля, нарастающая эпидемия коронавируса. К концу марта последовали ограничительные меры, которые плохо сказались на всех офлайн-форматах, но не затронули онлайн-технологии.

“По этой причине рынок недвижимости не замер в последних числах марта (с 30 марта введен режим самоизоляции), — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. — Компании обратили внимание потребителей на возможность дистанционного общения с клиентами и бронирования квартир. Лучше всего период ограничительных мер встретили те застройщики, которые еще до периода эпидемии занимались развитием электронных сервисов и могли предложить всю цепочку сделки в удаленном формате, включая выпуск ЭЦП (электронной подписи для подписания ДДУ) и онлайн-регистрацию, которая уже успела продемонстрировать свою надежность.

Однако вирус все же внес коррективы в привычный ход вещей – наблюдается охлаждение рынка, связанное с экономической неопределенностью. Потребители, которые не уверены в своём материальном положении, берут тайм-аут. Они смогут вернуться на рынок позже, когда удастся с большой точностью прогнозировать уровень своих доходов. Потребители опасаются за свои рабочие места и бизнес. Кроме того, некоторые покупатели, в особенности представители старшего поколения, с осторожностью относятся к цифровым форматам.

Те, кто обладают достаточно крупной суммой сбережений, обращаются за консультацией и сейчас. Во-первых, временное охлаждение рынка способствует взвешенной ценовой политике среди застройщиков. Во-вторых, недвижимость является интересным и понятным инструментом для сохранения средств физических лиц. Депозиты в обозримом будущем рискуют оказаться менее привлекательными для потребителей. По той причине, что планируется ввести 13% налог на доходы по вкладам более 1 млн рублей.

После выхода из режима турбулентности рынок начнет отскакивать к прежним значениям. «Черный лебедь» — это трудно прогнозирумое критическое событие, но имеющее временный характер. Именно таким и является пандемия. Кроме того, анонсирован ряд мер по поддержке отрасли, среди которых коррекция условий финансирования для заёмщиков, отмена штрафов за просрочки. При этом игроки рынка объявили о возможности продолжать стройку в штатном режиме”.

“Вторичка” станет популярнее “первички”

Алексей Багамутов, директор аналитического отдела Rosreestr.net, отмечает, что покупатели в этом месяце были больше ориентированы на квартиры на вторичном рынке, так как не нужно тратить деньги на ремонт или обстановку жилья. 

“Это связано с тем, что доходы россиян падают и они готовы покупать уже готовые решения, а не обустраивать квартиры под себя. Также мы наблюдаем тенденцию от застройщиков, которые переходят на квартиры вместе с меблировкой, что объясняется спросом со стороны покупателей”.