Как получить ипотеку в Ирландии?

Наш человек в Ирландии Мария Уайт, регулярно повествующая о своей жизни в Дублине, рассказывает, как заслужить доверие банка, выбрать дом мечты и стать, наконец, ирландским домовладельцем.

Желание купить дом у нас с мужем появилось после того, как наша съёмная квартира в одном из лучших районов Дублина перестала оправдывать свою стоимость. То потолок протечёт, то плесень появится, то соседи (они же арендодатели) устроят вечеринку до утра. Расположение, конечно, у квартиры было классное, но нам надоело оплачивать ипотеку чужих тёти и дяди. Взвесили все за и против и приняли решение взять свою.

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Первым делом мы разорвали контракт с арендодателем и съехали к родственникам. Расклад неидеальный, конечно, но, честно говоря, я не знаю ни одной пары, которая бы сумела и арендовать жильё в Дублине, и откладывать деньги на первоначальный взнос. Поэтому нам пришлось попроситься в дом к дедушке и бабушке моего мужа Карла. Потом открыли сберегательный счёт и начали копить.

Мы решили, что перед тем как отправиться в банк, было бы неплохо прицениться и посмотреть, какая недвижимость доступна на рынке. В принципе, рассматривали как новострои, так и «вторичку», но почему-то решили, что со «вторичкой» всё сложится намного легче, а потому подумывали купить потёртый домик с хорошим потенциалом, отреставрировать его и, возможно, даже достроить небольшое крыло. Именно с таким «проектом» мы и пришли в банк.

Получение ипотеки в Ирландии состоит из двух этапов. Первый — получение approval in principal, второй – так называемый loan offer. Approval in principal (AiP) – это документ, где банк указывает сумму, которую он готов выдать заёмщику при условии, что его финансовая ситуация не изменится. Loan offer (LO) — это уже фактический перевод средств покупателя на счёт продавца.

Денег от банка хватит либо на крошечный дом в нормальном районе, либо на нормальное жильё в плохом районе.

Для получения AiP необходимо встретиться с представителем банка, заполнить анкеты и предоставить запрашиваемые документы: выписки со всех счетов (которые должны показать, что вы умеете с умом тратить деньги), справка с места работы с указанием заработной платы, расчётные листы заработной платы, копия паспорта, свидетельство о браке (если есть) и что-нибудь ещё, чего им там пожелается.

На самом деле всё это не сложнее, чем получение визы. Сейчас, когда экономика встала с колен, AiP выдаются довольно легко — заёмщик вправе получить его хоть во всех банках страны. И чтобы не забивать свою голову ставками, процентами и всем остальным и при этом разобраться со всеми возможными предложениями, мы так и поступили. Получение AiP не стоит ни копейки, потенциального заёмщика оно ни к чему не обязывает, отказаться можно в любое время. Если потом один из банков откажется сотрудничать с вами, можно просто обратиться к следующему по списку «претенденту». AiP действителен в течение шести месяцев, в случае необходимости его можно продлить.

AiP рассчитывается по формуле: годовая зарплата х 3,5 (годовая заплата двух людей х 3,5, если ипотеку они берут вместе). Полученное число и есть максимальная сумма, которую может выдать банк. А дальше всё довольно сложно. Откровенно говоря, ситуация на рынке недвижимости сейчас такая, что денег, предлагаемых банком, на покупку нормального дома не хватает, поэтому тут два варианта: либо крошечный дом в нормальном районе (такие выставляются по космической цене), либо жильё, которое не очень (или в районе, который не очень). Зато уложишься в бюджет.

Ходить на «смотрины» жилплощади желательно ещё до получения AiP. Но если случится любовь с первого взгляда, можно и с разбитым сердцем остаться.

C тех пор как мы прошли все ипотечные круги ада, ситуация с правилами получения ипотеки несколько изменилась. По сути, если заёмщик хочет купить дом дороже своего бюджета, ему придётся либо копить наличку, либо просить у банка взаймы больше. Оба варианта не очень удачны, поскольку пока копишь деньги, цены на дома растут как на дрожжах, а если берёшь в долг больше положенного, выплачивать уж очень тяжко.

Ко всему не стоит забывать, что покупатель при покупке дома обязан иметь достаточно средств для:

  • Первоначально взноса – это 10% от стоимости дома для первопокупателей, и 20% для тех, кто покупает во второй раз.
  • Оплаты услуг нотариуса – €2000-2500.
  • Оплаты налога — 1% от стоимости дома для первопокупателей, и 2% для тех, кто покупает во второй раз.
  • Оценку жилплощади — таких проверок может быть две, примерно €60 каждая.

Присматриваться к жилью можно начинать с момента получения AiP. Но ходить на «смотрины» жилплощади ещё до получения этого документа не только можно, но и нужно. Правда важно помнить, что если случится любовь с первого взгляда, можно и с разбитым сердцем остаться, поскольку денег на покупку ещё нет.

Косметические работы и интерьер никак не сказываются на стоимости дома, поэтому спустить весь бюджет на диван и шторы не получится.

Если купить вторичное жильё по низкой цене, оставшиеся средства можно потратить на реставрацию дома. Деньги в этом случае выделяются банком не сразу, после предоставления плана работ и по чуть-чуть. Дело это опасное, так как не все ремонтные работы увеличивают стоимость жилья, а по всем правилам — должны увеличивать. Косметические работы и интерьер никак не сказываются на стоимости дома, поэтому спустить весь бюджет на диван и шторы не получится. Большая часть работ должна относиться к капитальному ремонту и являться улучшением по-настоящему. Например, если вы решите когда-нибудь этот дом продать, будущий покупатель и так будет ожидать, что в доме не течёт крыша и что проводка и сантехника здесь в порядке, поэтому от замены электропроводки в доме цена на него не изменится. Другое дело пристройки, гараж и другие измеримые улучшения.

Когда жильё найдено и достигнуто соглашение о его стоимости, покупатель оставляет депозит в размере €5000  (не наличкой, банковским переводом) и обращается в банк и к юристу с просьбой оформить сделку. Банк проведёт оценку жилплощади и сообщит о своём решении – как правило, проблем на этом этапе не бывает. Именно тогда и происходит волшебное превращение AiP в LO. Теперь предложение банка является настоящим, а не гипотетическим.

Дальше дело за юристом. В зависимости от ситуации процесс проверки документов, подготовки договора и прочих дел занимает 1-2 месяца. Именно юрист переведёт оставшуюся сумму депозита и оплатит налог. Единственное, о чём предстоит позаботиться покупателю – сохранение или улучшение финансового положения, заявленного банку в самом начале. Ну и ещё при необходимости нужно подать новые выписки, расчётные листы и т.д. Когда контракт подписан обеими сторонами, банк начинает процесс передачи денег. Через 3-10 рабочих дня сделка закрывается, а заёмщик становится полноправным владельцем жилплощади.

Мы были среди первой тысячи людей, получивших одобрение, поэтому нас можно назвать первооткрывателями.

В идеале — всё так. Однако какие скелеты выпадут из шкафов продавца во время работы юриста или что ещё случится, никто не знает. Мои знакомые покупали дом, и в самом разгаре сделки владелец дома скоропостижно скончался. И несмотря на то, что наследник недвижимости повёл себя очень порядочно и был согласен продолжить сделку, всем пришлось ждать, пока его право на собственность вступит в силу. Знакомым пришлось ждать целый год, пока уладились все юридические вопросы.

Наш продавец, к счастью, находится в здравии, но мы попали под действие нового гранта от правительства. По нему первопокупатели-резиденты, работавшие последние несколько лет и исправно платившие налоги, могут подать на возмещение уплаченных средств в счёт первоначально взноса. Правда сумма не может превышать 5% или €20 000, и если в казну было уплачено €5000 то €20000 обратно, конечно, никто не даст.

В нашем случае главная сложность заключалась в том, что о гранте объявили осенью 2016, а вступил в силу он в январе 2017. Никто не понимал, как именно будет происходить возврат, что для него необходимо сделать и сколько нужно ждать. Зато мы знали, что за ним обратится большое количество людей, а ещё, так как грант по закону мог покрыть и недавно завершённые сделки, количество желающих должно было увеличиться в несколько раз. Мы были среди первой тысячи людей, получивших одобрение, поэтому нас можно назвать первооткрывателями. На деле всё оказалось довольно просто, но нам пришлось ждать, пока налоговая служба проведёт проверку застройщика. Было страшно, что-то может пойти не так.

Откуда взялся застройщик, если мы планировали купить потёртый домик с хорошим потенциалом? Из наших новых планов. Мы передумали покупать «вторичку» и выбрали дом, у которого был только проект и фундамент, так что нам пришлось ждать завершения стройки. Уложились, что называется тютелька в тютельку, продлевать AiP не пришлось, но все эти шесть месяцев было очень страшно потерять работу или узнать, что банк передумал.

Мария Уайт

Know­r­e­a­l­t­y.ru