Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?

Покупка жилья – важное событие в жизни человека, и почти всегда – большой праздник. Часто после этого праздника, на который потрачены многолетние сбережения или взят кредит, человек оказывается в непростой финансовой ситуации. И тут внезапно ему на помощь приходит государство. На самом деле, не совсем внезапно: дело это неспешное, но помощь по мере своих сил государство все-таки окажет. И называться это будет имущественным налоговым вычетом. 

Что это такое?

Имущественный налоговый вычет – это возвращаемая часть уплаченного вами государству налога на доход с физических лиц, когда вы приобретаете недвижимость. Расчет его производится на основании прописанных в законодательстве правил, регламентируемых статьей 220 НК РФ. Статья эта небольшая, понятная, и при сомнениях лучше обратиться именно к ней и внимательно ее прочесть. И обратите внимание, что с 1 января 2014 года эта статья претерпела значительные изменения — многие предыдущие комментарии и трактовки стали неактуальны.

kak_poluchit_nalogovyi_774_vychetИллюстрация: Екатерина Васина

Вообще-то, в законе прописаны и другие виды имущественного налогового вычета. Всего их четыре. Первый касается продажи имущества, второй применяется, если государственные или муниципальные органы изымают у собственника землю или объект недвижимости, а оставшимися двумя налоговыми вычетами вы можете воспользоваться при покупке квартиры или дома (один из них касается непосредственных расходов на его покупку, а другой – выплаты процентов по банковскому кредиту при ипотеке). О последних двух видах мы и расскажем.

 

Кому налоговый вычет полагается? 

На компенсацию имеют право те, кто покупает землю под застройку или с уже имеющимся жилым строением на ней, готовое жилье или только долю в нём (по ипотеке тоже), а также жилье недостроенное и находящееся в процессе строительства. Последний вариант интересен тем, что тут в в общую сумму затрат, напрямую влияющую на размер налогового имущественного вычета, могут входить расходы на отделку квартиры или на то, чтобы достроить дом. Правда, для этого необходимо прописать в договоре, что строительство дома не завершено, а квартира продается «голой». В свою очередь, в расходы на завершение строительства и отделку квартиры могут входить траты на разного рода стройматериалы, на разработку проектной документации, на подсоединение к водо-, электро- и прочим коммуникациям и т.д.

 

Кто может его получить? 

Исключительно собственники купленной недвижимости (ну, или доли в ней). Здесь есть только одно исключение: если недвижимость приобретается на несовершеннолетнего, компенсация оформляется на «старшего» — его родителя или опекуна. Норма, касающаяся несовершеннолетних, действует с 1 января 2014 года.

 

Право на вычет есть у любого гражданина РФ, купившего недвижимость и являющегося ее собственником? 

Нет, не у любого. Только у имеющего официальный доход и уплачивающего 13%-ный НДФЛ. Второе условие — гражданин должен быть еще и налоговым резидентом Российской Федерации, а значит – на протяжении одного года не менее 183 дней пребывать на территории страны. Кстати, для получения компенсации не обязательно являться гражданином РФ, достаточно иметь статус резидента РФ (об этом говорится в письме Минфина России от 22.03.2010 N 03-04-05/6-114). Правда, в определении, является ли данный человек резидентом РФ, могут возникнуть некоторые сложности. Скажем, на какой момент он должен быть резидентом РФ – когда покупает жилье или на конец календарного года? Единого мнения и четкого ответа, увы, нет.

Про получение компенсации также могут забыть юридические лица, ИП, неофициально работающие, зарегистрированные и незарегистрированные безработные, несовершеннолетние (как говорилось выше, тут от их имени выступают опекуны и родители).

 

Могут ли на такой вычет рассчитывать пенсионеры?

Пенсионер, который наслаждается своей пенсионерской жизнью и не работает, может воспользоваться вычетом за те три года, которые предшествуют году оформления своего права на компенсацию. Что это значит? Предположим, он купил себе домик в 2015-м, потом вышел на пенсию, как ответственный гражданин подал декларацию и оформил налоговый вычет в 2016. Тогда компенсация будет ему начислена как 13% от его дохода в период с 2013 по 2015 года. Если при тех же условиях он вышел на пенсию в 2015 году, не отработав полный год, ему в любом случае начислят вычет за период с 2013 по 2015, потому как неполный год не будет учтен. Если же он вышел на пенсию в 2014 году – то получит вычет за два года, а в 2013 – за один 2012 год. Если вышел в 2012 году или раньше – вычета, к сожалению, пенсионеру с домиком вообще не полагается.

Работающий пенсионер либо получает компенсацию, как и все выплачивающие НДФЛ с зарплаты, либо, как и неработающий пенсионер, имеет право перенести расчетный период на три года, если в нынешний период его зарплата значительно уступает той, что начислялась в прошлые три года.

 

Имеются ли другие ограничения по выплате налогового вычета?

Да, существует еще одна группа несчастных собственников, которым компенсация не полагается. Если недвижимость официально приобретена на бюджетные средства или средства другого лица, например, работодателя, про прянички от государства можно забыть. Семьи, купившие недвижимость на средства материнского капитала, тоже остаются без финансового возврата. К этой же группе относятся участники различных целевых программ по жилью, получавшие помощь от государства. Впрочем, если на покупку квартиры или дома хоть какую-то часть личных сбережений они внесли, то компенсация в соответствующих размерах им все-таки положена.

А вот если участниками сделки с недвижимостью являются муж и жена, родитель и ребенок, опекун и подопечный, родной или сводный брат и сестра и даже начальник и подчиненный – налоговый вычет вообще никак не предусматривается. Подобные «тандемы» названы законом интересным термином «взаимозависмые» (статья 105.1 НК РФ), и государство подозревает их в сговоре и манипуляциях с ценами в договорах, а потому пресекает на корню все поползновения отхватить от него дополнительную копеечку.

 

Каким налоговый вычет бывает и как высчитывается?

В уже упомянутой статье 220 Налогового кодекса прописаны правила начисления двух видов вычета при покупке недвижимости. Первый касается прямых затрат на покупку по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве. Тут максимальный вычет рассчитывается как 13% от 2 миллионов рублей. Таким образом, получается 260 тыс. рублей. При этом ваши фактические затраты по приобретению жилья должны превышать или равняться двум миллионам рублей. Получается, при покупке недвижимости в 2 миллиона и в 20 миллионов компенсация одинакова. Если расходы при покупке недвижимости меньше 2 миллионов, то налоговый вычет вычисляется как 13% от этой суммы. Например, при покупке комнаты стоимостью в 1 миллион рублей в виде налогового вычета вам полагается 1000000 х 13% = 130 тыс. рублей.

Второй вид вычета, прописанный в налоговом законодательстве, касается оплаты процентов по ипотечному кредиту. Имейте в виду, что речь тут о процентах, а не о самом кредите, и вычет рассчитывается как 13% от подтвержденных выплат именно по процентам. При этом сумма, с которой можно получить компенсацию, не может превысить 3 миллиона рублей. То есть самое большее, что вам вернут, — это 390 тысяч рублей (которые получаются, если 3 миллиона помножить на 13%). А вот если вы купили свою квартиру или дом до 1 января 2014 года, тогда компенсация по налоговому вычету вычисляется по старым, более приятным правилам — 13% от фактической суммы выплаченных процентов, независимо от ее величины и без всяких там лимитов.

 

Как начисляется налоговый вычет при ипотеке? 

Когда дело касается ипотечного жилья, то тут пользуются сразу двумя видами вычета, и на выходе получаются вполне себе приличные выплаты. Судите сами.

Максимальная сумма в составе первоначального взноса и тела кредита, с которой возможно «выудить» вычет, — не больше двух миллионов. А с уплаченных процентов – не больше трёх. Следовательно, «вышка» вычета составляет 260 тысяч рублей + 390 тысяч рублей. Итого – 650 тысяч, при условии, что жильё было куплено после 1 января 2014 года. Если же до этой даты — то вычет может оказаться куда более радостным, поскольку лимита в 3 миллиона при таком раскладе в принципе нет.

И учтите важный нюанс: вернуть обратно этой налоговой процедурой можно не больше того, что вы уплатили в качестве НДФЛ с момента приобретения недвижимости. Именно поэтому получение компенсации при ипотеке происходит по мере выплаты кредита и процентов по нему и затягивается на весь срок кредитования.

 

Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом? 

Такую возможность можно назвать уникальной, потому что предоставляется каждому гражданину или резиденту РФ она всего раз в жизни. Правда, эти строгие правила относятся только к тем, чьи расходы на жильё составили не менее двух миллионов рублей и чьё право на компенсацию было реализовано сразу. Если же вы при нынешней экономической ситуации каким-то невероятным образом сумели приобрести жилье стоимостью менее 2 миллионов и, соответственно, вычет оказался меньше, чем в 260 тыс. рублей, то сохраните свою возможность забрать «остаток» компенсации при покупке прочей недвижимости (возможно даже нескольких). Выплаты прекращаются, как только общая сумма ваших затрат на недвижимость достигнет этих самых двух миллионов рублей. Тут только одно «но»: положение о возможности перенесения вычета на другую недвижимость действует, если владельцем первого объекта вы стали уже после 1 января 2014 года. В противном случае перенести оставшуюся сумму вычета на другие объекты, к сожалению, не разрешается.

Ещё одна категория граждан, которым государство дает уникальную возможность воспользоваться своей щедростью дважды, — несовершеннолетние. Хотя «дважды» — это, конечно, условно. Потому что, как говорилось выше, налоговым вычетом за них во всю пользуются родители и опекуны (правда, только в том случае, если сами вычетом они однажды уже не воспользовались). Но зато у несовершеннолетнего по-прежнему остается право на получение компенсации после достижения совершеннолетия.

Также надо сказать, что вычет по процентам кредита не обязательно использовать в паре с вычетом по прямым затратам: один можно применить к одному виду недвижимости, а другой – к другому. Важно помнить, что вычет по процентам невозможно разделить по частям, его необходимо реализовать на одном объекте. В случае его недоиспользования остаток «сгорает».

 

Как используется налоговый вычет при покупке жилья в совместную или долевую собственность?

Этот вопрос не очень четко прописан в последней редакции статьи 220 НК РФ. Поэтому комментарии в прессе и приводимые примеры с расчетами весьма отличаются конечными цифрами. Видимо, на сегодня лучше всего руководствоваться письмом МинФина России №03-04-05/13204 от 26 марта 2014 года относительно вычета при общей совместной собственности супругов и письмом МинФина России от 11.12.2014 №03-04-05/63812 при общей долевой собственности супругов. Эти письма подтверждают, что если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, в обоих случаях каждый супруг в праве получить компенсацию в части расходов до 2 млн. рублей. То есть по 260 тысяч каждому максимум.

Если жильё приобреталось раньше этой даты, компенсация рассчитывается из общей базы в 2 миллиона рублей, что составляет в сумме 260 тыс., и делится так: в соответствии с заявлением о распределении расходов на покупку жилья при совместной собственности и в соответствии с долями — при долевой.

 

Как оформить налоговый вычет и получить компенсацию по нему? 

Тут есть два способа – через работодателя или через налоговую инспекцию. Принципиальное отличие в том, что при первом варианте НДФЛ просто не взимается из вашей зарплаты. А во втором — вы продолжаете ежемесячно платить НДФЛ с зарплаты, а потом, в следующем году, подаете налоговую декларацию и сдаете все необходимые документы, в обмен на которые вам возвращается НДФЛ по вычету за истекший год. Неизрасходованный вычет можно по такой же системе получить в следующих годах. Декларацию на то, чтобы вам предоставили налоговый вычет, кстати, можно подать и после 30 апреля. В течение следующих трёх месяцев инспекция проверяет заявление о выплате налогового вычета и выносит «вердикт» о предоставлении или непредоставлении вычета. Ещё месяц отпущено на перевод денег.

Если вы решили получить компенсацию через работодателя, предварительно получите в налоговой инспекции «резюме», что вы на такой вычет имеете право. На практике это значит, что нужно подать заявление о выдаче уведомления работодателю и приложить документы, подтверждающие право на налоговый вычет. Налоговая инспекция в течение 30 рабочих дней рассмотрит ваше заявление и, если всё нормально, выдаст запрашиваемое уведомление, на основании которого ваше начальство уже не будет начислять НДФЛ на вашу зарплату, так что вы сможете получать её без вычетов, пока не исчерпается сумма компенсации по налоговому вычету. Единственный значительный минус в том, что получать такое уведомление из налоговой придется каждый год, поскольку таков срок действия документа.

 

Какие документы понадобятся для оформления? 

В инспекцию по месту вашей прописки в оригиналах и заверенных копиях нужно подать такие документы:

  • заявление на получение вычета в свободной форме;
  • декларация о доходах 3-НДФЛ, в которой указана сумма доходов за отчётный период и сумма расходов на приобретение недвижимости;
  • справка по форме 2-НДФЛ с работы (если в течение года вы поменяли несколько работ, то справку нужно обязательно взять с каждой из них);
  • документы, подтверждающие ваше право собственности (в случае, если это жильё на земельном участке, свидетельство о праве собственности на дом и на землю);
  • кредитный договор и справки об оплате кредита и процентов по нему из банка, если оформлена ипотека;
  • документы, которые подтверждают затраты на покупку дома или квартиры — банковские выписки, платежные поручения и пр.;
  • документы, удостоверяющие вашу личность;
  • свидетельство о браке, если жилье покупалось в совместную собственность, и свидетельство о рождении, если жилье покупалось для несовершеннолетнего;
  • заявление о распределении вычета при совместной собственности;
  • реквизиты счета для перечисления выплат по вычету.

 

В течение какого времени сохраняется право на налоговый вычет?

Срок подачи заявления в законе не прописан. Так что право на такую компенсацию сохраняется за вами независимо от того, когда вы решите подать заявление. Это не значит, что здесь все так просто, потому что разночтения в определении периода, за который имущественный налоговый вычет высчитывается, всё-таки существует.

Алиса Орлова

24.02.2016