Финансовый кризис нарушил все планы собственников жилья на очередной радужный и беззаботный год. Спад спроса на найм квартир оказался столь значительным, что даже владельцы жилья эконом-класса стали платить агентам комиссионные за поиск и подбор квартиросъемщиков. В сложившейся ситуации будет нелишним напомнить рантье, что к проверке платежеспособности арендаторов стоит подходить с большей строгостью, а в расчетах с ними – обязательно соблюдать рекомендации юристов. Чего стоит бояться сдающим квартиры внаем и как избежать основных угроз?
Рисунок: Полина Васильева
Неподписанный акт приема-передачи квартиры
Самый простой способ не заплатить собственнику – заявить, что ключи от квартиры не получал и в ней не жил. Ничего не подозревающие арендодатели зачастую не пользуются услугами юристов при подготовке договора, и совершенно напрасно. Тогда бы знали, что договор найма можно признать недействительным, если собственник и наниматель не подписали акт приема-передачи квартиры. Договора найма, даже подписанный сторонами, означает лишь то, что стороны достигли принципиального согласия относительно условий сдачи квартиры, но без подписанного акта приема-передачи начислять плату на легальных основаниях нельзя. Ушлый наниматель, имеющий на руках чек о переводе денег на счет арендодателя или расписку о передаче наличных с подписью обеих сторон, может легко потребовать свои денежки назад, сказав, что квартиру даже в глаза не видел. И суд в этом случае займет сторону арендатора. Чтобы избежать подобных проблем, надо всего-то правильно составить акт приема-передачи квартиры.
Заниженная в договоре сумма
Тут жадный собственник может сам себя загнать в ловушку: занижая сумму в договоре, а по факту рассчитывая получить больше прописанного, рантье рискует получить ровно то, что указано в документах.
Все просто. Предположим, в договоре указана арендная ставка в 10 000 рублей, а на руки арендатор планирует получить все 30 000. Если наниматель отдал плату за два месяца вперед, то есть 60 000 рублей, то он может спокойно не платить собственнику в течение последующих шести месяцев и даже не переживать по этому поводу. Безграмотный квартиродатель беспечно составляет расписки в получении наличных, а то и вовсе их не хранит. И доказать потом, за что он получал деньги, будет крайне проблематично. Так что, занижая сумму в договоре, хотя бы делайте это грамотно.
Неверно составленные расписки в получении денег
Если между собственником и нанимателем не ведется документооборот, арендатор может не моргнув глазом заявить, что отдавал собственнику значительно большую сумму денег. В отсутствие конкретных документов суд будет вынужден вызывать свидетелей. Догадываетесь уже? Если квартиросъемщик был достаточно хитер, такие свидетели быстро найдутся. Запомните: когда в договоре четко не прописываются порядок и процедура расчетов, а правила передачи денег не соблюдаются сторонами, не заплатить за проживание в квартире будет очень просто. Подобные ситуации исключены, если передача денег от арендатора собственнику фиксируется правильно.
Отсутствие страховки
Старая добрая российская традиция брать с нанимателей залоговый депозит, который даже полсловом не упоминается в Гражданском кодексе РФ, – еще одна потенциальная проблема собственника, которая в любой момент может стать реальной. Дело в том, что депозит, взимаемый с арендатора, чаще всего не покрывает вообще никакого ущерба.
Представьте, что квартиросъемщик залил соседей снизу на миллион, а сумма залогового депозита – всего 30 000 рублей. Случись подобное, рантье придется платить самому, а потом уже подавать встречный иск на арендатора. И то при условии, что передавал квартиру нанимателю он по грамотно составленным документам, один из которых – акт приема-передачи квартиры, про который говорилось выше. Что касается страхования квартиры на период сдачи внаем (а именно – страхования гражданской ответственности нанимателя), способного предотвратить подобную ситуацию, то этому наши сограждане, к сожалению, еще не научились. Предпочитают учиться на собственном печальном опыте.
Отказ нанимателя платить и съезжать
Вот мы и подошли к главной проблеме. Дело в том, что после подписания договора и передачи квартиры по акту собственник, по сути, передает свое недвижимое имущество во временное пользование. Выселить нанимателя до завершения срока договора найма можно лишь по решению суда и в присутствии представителей исполнительных органов. Теперь представим самое печальное развитие событий: наниматель не платит, но и не съезжает. Такие случаи встречаются нередко. Участковый и полиция тут ничем помочь не смогут, так как, имея договор найма на руках, собственник должен идти в суд, а представители местных правоохранительных органов что-либо предпринимать не имеют права. Ворваться в квартиру и выкинуть нанимателя силой – тоже не лучшая идея, потому как можно получить не только гражданский иск, но еще и уголовную статью в придачу. Тем более если наниматель будет громко декларировать через дверь, что за все заплатил. В общем, действовать без юриста дальше настоятельно не рекомендуем.
С иском в суд дело тоже обстоит не так просто. Суд примет заявление только по факту выявления «существенной задержки платежей», иначе говоря, только после того, как собственник заявит, что ему не платят уже два-три месяца. Задержка в платежах на две-три недели и даже на один месяц судью не впечатлит совершенно. Поэтому иск будет принят и рассмотрен, когда наниматель не платит уже как три-четыре месяца. Дальше, в зависимости от грамотности нанимателя, суд может продлиться до двух месяцев. Исполнительный лист на признание договора недействительным собственник получит через полгода неплатежей. Таким образом, выселить арендатора, разом превратившего сытую жизнь рантье в ад, получится через пять-шесть месяцев. И то не факт, что деньги за эти месяцы собственник вообще когда-нибудь увидит.
Беспечные собственники, в хорошие времена привыкшие диктовать свои условия, сегодня могут легко стать жертвами. «Опытные» наниматели, понимающие, что в период кризиса рантье готовы идти на любые условия, могут воспользоваться сложившейся ситуацией. Уже долгое время рынок найма жилья существует в зоне полнейшей юридической безграмотности. Поэтому помните: когда вы решаетесь сдать квартиру, вы передаете в чужие руки имущество стоимостью не один миллион рублей. Так что делайте это в присутствии юриста. Платить адвокатам придется намного больше.
Сергей Смирнов
20.08.15
