Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В сделках купли-продажи недвижимости всегда рискуют обе стороны. Покупатель рискует получить квартиру ненадлежащего качества, с долгами по квартплате, или того хуже — с гражданами, имеющими право на пожизненное проживание. Продавец рискует, продав свою квартиру, несвоевременно или не в полном объёме получить её денежное возмещение. Крайний выход из сложившейся ситуации — расторжение договора купли продажи. Как его осуществить?

Что значит «расторжение договора»?

Когда покупатель и продавец расторгают договор, имеется ввиду, что на этом их договорные отношения на будущее прекращаются. И это самый главный признак, отличающий расторжение договора от признания его недействительным. Поэтому после состоявшейся сделки, когда стороны обменялись деньгами и недвижимостью, говорить о расторжении договора невозможно. Свои обязательства по договору стороны выполнили, следовательно, договор свою миссию отслужил.

08_08_16 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Расторжение договора – это прекращение отношений между покупателем и продавцом недвижимости. Но взять и просто так расторгнуть договор не получится, тут потребуется согласие обеих сторон, причём расторгать его придётся в той же форме, в которой он и был составлен – в письменной. На словах решить нельзя.

Покупатель квартиры должен понимать, что не каждый собственник квартиры — отпетый мошенник, который хочет поживиться на нём. Как и не каждый покупатель — обманщик. Очень часто проблему можно решить мирно, поэтому обоюдное расторжение договора купли-продажи — не такая уж и редкость, и не стоит сразу накручивать себя мыслями о предстоящих судебных разбирательствах.

Возможно, до суда и не дойдет. Стороны аргументируют свои замечания по договору, внесут в бумаги соответствующие коррективы (уменьшат, к примеру, цену, или изменят какие-либо другие условия) и пожмут друг другу руки. Или же, не найдя подходящих слов и доводов для оппонента, решат расторгнуть договор соглашением сторон. Закон Российской Федерации разрешает его в том случае, если все условия соблюдены. Статья 452 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что расторжение договора должно пройти все те же этапы, что прошел и договор купли-продажи. Другими словами, если он был заверен нотариусом, то и расторжение должно пройти через руки нотариуса. Если договор прошёл государственную регистрацию, то и расторжению договора должно пройти по тому же пути.

Вся суть расторжения договора купли-продажи недвижимости прописана в главе 29 Гражданского Кодекса РФ. Она предусматривает причины (ст. 450 ГК РФ) и обстоятельства (ст. 451 ГК РФ), достаточные для расторжения, а также порядок проведения (ст. 452 ГК РФ) и последствия (ст .453 ГК РФ) расторжения.

Кроме этого, все манипуляции с недвижимостью регулируются Федеральным Законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Когда ещё возможно, а когда уже поздно?

Гражданский Кодекс Российской Федерации прописывает условия, когда стороны имеют право расторгнуть договор. Это возможно по обоюдному решению сторон или при существенном нарушении договора и причинении ущерба одной из сторон (статья 450). Но нарушение должно быть настолько серьёзным, что, зная, что такое случится, вторая сторона никогда бы не пошла на сделку.

При обоюдном решении об отмене сделки до суда, как правило, не доходит. Наименьшей кровью можно отделаться, если расторгнуть договор до момента регистрации перехода прав собственности: квартира в руках продавца, он её владелец, а стороны полюбовно договорились не продолжать далее договорных отношений и подписали расторжение договора купли-продажи.

Бывают и другие варианты обоюдного соглашения, но уже в тех случаях, когда сделка состоялась. В основном, как показывает практика, это происходит в тех случаях, когда представители обеих сторон добропорядочны. Рассмотрим на примере. Два человека вступили в договорные отношения. Обсудили все моменты, прописали их в договоре. И недвижимостью, и суммой за неё покупатель и продавец довольны. Оформили документы, как полагается, право собственности перешло покупателю, деньги – продавцу. А через некоторое время, обе стороны вдруг поняли, что погорячились (и такое бывает). Что делать? По договору они сделали всё юридически чисто. Расторгнуть договор уже нельзя, так как мы помним, что он расторгается, пока не вступит в силу, а он уже подписан и в действие применен. Идти в суд? За что судиться? Обе стороны на тот момент были довольны сделкой, нарушений не выявлено, все получили, что хотели. Как поступают тогда?

Одного желания для составления иска в суд недостаточно. Причина должна быть веской!

Нередко в таких случаях, когда стороны хотят всё вернуть на круги своя, они снова вступают в договорные отношения с обратным эффектом. На кон ставится квартира, сумма денег за неё выдвигается та же. Недолгая бумажная волокита, подписание идентичного договора сторонами, регистрация прав собственности, и вот уже бывший покупатель продал квартиру старому хозяину. Стороны пожимают друг другу руки и расходятся. Законом это не запрещено, потому что нарушений никаких не было.

Среди нарушений, причиняющих ущерб и являющихся основанием для прекращения договорных отношений, значится отказ покупателя своевременно выплатить деньги продавцу уже после регистрации прав собственности и передачи ключей от квартиры. Либо нежелание продавца выезжать из квартиры и сниматься с регистрационного учёта. В таком случае, когда одна из сторон не торопится выполнять данные по договору обещания, вторая должна постараться достигнуть договоренностей в вопросе досудебных разбирательств и отправить письменное предложение об отмене сделки.

Получение письменного отказа об отмене сделки или простое игнорирование письма в течение 30 дней может служить правом «пострадавшей» стороны на составление иска в суд (статья 452, пункт 2, ГК РФ). Но ещё раз напомним: одного желания для составления иска недостаточно. Причина должна быть веской!

 

На примерах

Покупатель не заплатил за квартиру, но в неё уже въехал. Обычно подтверждением оплаты служит расписка о получении денег или банковская выписка о перечислении денежных средств на счёт продавца. Такового документа у продавца не будет, что и может стать веской причиной подать в суд.

Или же к новому хозяину после сделки пришел человек с правом пожизненного проживания в этой квартире. Кто он? Родственник продавца, о котором он умолчал — скажем, заключённый, только что вернувшийся из мест лишения свободы. Он, безусловно, захочет жить в своей квартире, и суд подтвердит его право. Это тоже веская причина обратиться в суд.

Или сам хозяин квартиры, продав её и взяв деньги, никак не выпишется, так как новую ещё не приобрел, прописаться попросту некуда или «некогда» дойти до паспортного стола.

Таковы самые распространенные примеры, которые становятся отправной точкой для дальнейших судебных разбирательств.

 

Как правильно?

Как показывает практика, нередко истец допускает серьёзную ошибку при составления иска по расторжению договора, которая потом стоит ему очень больших нервов. Скажем, истец требует расторжения договора, забыв прописать, что кроме этого необходимо вернуть имущество. Суд рассматривает только те требования от истца, которые были предъявлены. Поэтому написав в суд заявление «прошу расторгнуть договор», истец и получит на руки расторгнутый договор, а имущество — нет. Потому что в иске он не прописал его отдельным пунктом, а в собственности оно уже по документам у ответчика (то есть покупателя). И горе-истец (он же продавец) снова идёт в суд с новым заявлением «прошу вернуть имущество и выселить новых жильцов». Если забыть и не указать в иске про жильцов-оккупантов, они останутся, а это грозит очередным, третьим иском. А это снова процессы, нервы, бумажки и волокита, хотя всё можно было бы решить одним махом при правильно составленном заявлении изначально.

Маленьким «бонусом» для истца может служить возмещение убытков и морального ущерба, если таковые имели место, что закреплено 395 статьей Гражданского Кодекса РФ.

Мы об этом уже писали ранее, что расторжение договора купли-продажи и признание его недействительным (167 статья Гражданского кодекса РФ) — вещи абсолютно разные. Тем не менее, у двух совершенно разных процедур итог один – всё возвращается на первоначальную стадию. Деньги  — покупателю, квартиру – продавцу. Только обиженная сторона ещё может потребовать возмещение морального вреда, все по той же 395 статье Гражданского кодекса РФ.

 

Как обезопасить имущество продавцу и покупателю?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — сложный, но выполнимый процесс. Если всё-таки дело зашло так далеко, подойдите к нему ответственно и грамотно. Лучше воспользоваться помощью юристов, которые  надлежащим образом подготовят документы и помогут выиграть дело в суде.

Чтобы избежать ситуаций, описанных в статье, продавцу и покупателю следует обратить внимание на мелочи, которые очень важны при составлении договора. Продавцу желательно закрепить в договоре условия и срок, в который будет передана сумма за недвижимость: до или после регистрации права собственности, переводом на банковскую карточку или в ячейку банка и т.д. Покупателю же следует настоять на подписании передаточного акта, в котором будет задокументирован переход квартиры от старого хозяина к новому. Кроме того, следует помнить, что в законе нет чёткого срока, в который продавец должен освободить жилплощадь. Имеет место лишь размытое понятие «в разумный срок». Именно этот «разумный срок» тоже следует прописать в договоре, чтобы он потом не длился годами.

Ангелина Беркут

11.08.2016