Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Для многих собственников недвижимости и земельных участков начало 2016 года оказалось не таким уж удачным: суммы, указанные в налоговых квитанциях в графе «имущественный налог», оказались выше обычных в 2-3 раза. А, например, в Приволжском федеральном округе нередки случаи роста налога в 20-30 раз. Можно ли с этим что-то сделать?

 

113 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

 

Что случилось?

А случилось вот что – изменился порядок расчёта налога на имущество (с 2014 г. – для собственников-юридических лиц (ст. 378.2 НК РФ), а с 2015 г. – и для граждан). Перемены коснулись базы для оценки имущества, в той части, где инвентаризационная стоимость была изменена на кадастровую.

Инвентаризационная стоимость – это, по сути, себестоимость недвижимости, то есть затраты на возведение объекта, включая оплату рабочей силы, стоимость материалов и прочее. Такой подход не учитывает многих важных нюансов, например, территориального расположения объекта, ввиду чего его стоимость оказывалась в десятки, а то и в сотни раз ниже рыночной.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта, определённая независимыми оценщиками в ходе государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Иными словами, точного определения кадастровой стоимости в законах нет, есть лишь понимание, что она близка к рыночной стоимости объектов, допустим, в центре города, а в спальных районах может рыночную стоимость многократно превышать.

Особое внимание стоит уделить термину «массовая оценка», которая подразумевает «оценку схожих элементов». Например, в определенном районе за эталон берётся тот или иной участок под многоквартирным домом, по которому рассчитывается оценочная формула. А в дальнейшем оценщики, чтобы не обходить каждый дом, считают, что все остальные участки земли под многоквартирными домами стоят примерно столько же. Аналогично считаются земли под бизнес-центрами, частными домами, сами дома, автостоянки, салоны, магазины и т.д. Иными словами, оценка проведена без учета особенностей конкретного объекта, и именно благодаря этому кадастровую стоимость можно пересчитать.

Важно! Расчёт кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, арендную плату, налога на недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, НДФЛ при продаже недвижимого имущества по цене менее 70% кадастровой стоимости), а также на выкупную цену земельного участка.

 

Как оценивают

У массовой оценки недвижимости есть несколько общих критериев, учитываемых при расчёте кадастровой стоимости. Если речь о квартире, то, в первую очередь, оценщики смотрят на год постройки здания, его расположение (центр или окраина), площадь квартиры, стоимость земли под многоквартирным домом, а затем сравнивают с рыночной стоимостью аналогичного объекта. Интересно, но благодаря тому, что важнейшим критерием является год постройки, дома в исторической части города (даже если она в самом центре) будут оцениваться по очень низкой цене.

Несколько другая ситуация с земельными участками. Здесь, в первую очередь, оценщики смотрят на вид разрешённого использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Помимо этого, при расчёте кадастровой стоимости земли учитывают её площадь, наличие коммуникаций и дороги, месторасположение и рыночную цену земельных участков в заданном районе.

Важно! Председатель Коллегии адвокатов Кемеровской области Дмитрий Малинин в одной из своих статей рассказывает, что благодаря изменению вида разрешенного пользования земельного участка в Кемерово с земель промышленности на земли под объектами сельского хозяйства стоимость 1 кв.м. земельного участка изменилась с 6500 рублей на 66 копеек. Но надо также учесть: если на один участок имеется несколько разрешённых видов, то учитываться будет тот, что оценивается выше.

 

За счет чего можно снизить кадастровую стоимость?

На данный момент существует два законных механизма по снижению кадастровой стоимости недвижимости (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  1. Перерасчёт после обращения в территориальную комиссию Росреестра (заявление о пересмотре, документы на право собственности или аренду);
  2. Через судебный иск к Росреестру и организации, проводившей оценку недвижимости (кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, справку от независимых экспертов о том, что предыдущая оценка была произведена неверно, заключение эксперта о рыночной стоимости жилья). Юрлица – в Арбитражный суд, физлица – в суд общей юрисдикции.

Важно! Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трёх месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Право на оспаривание имеют как физические, так и юридические лица, чьи права оказались затронуты в результате неправильного расчёта кадастровой стоимости — собственники, арендаторы или лица, заинтересованные в выкупе недвижимости.

Юрист Службы правовой поддержки Александр Чаплыгин рассказал Knowrealty, что попытки оспорить сам нормативный акт (распоряжение о массовой оценке), установивший непомерно высокую кадастровую стоимость земельного участка, сегодня представляется неэффективным в силу крайне сжатых сроков оспаривания (которые, кстати, уже давно пропущены).

«Что касается судебного направления снижения стоимости, то оно оказалось достаточно неопределённым. Дело в том, что ранее эту категорию дел рассматривал арбитражный суд, который «набил руку» на подобного рода делах и сформировал определённую практику разрешения, но затем эти дела передали в компетенцию областных судов субъектов РФ, которые демонстрируют совсем иной подход к разрешению дел, порой ставя своими выводами истцов в тупик. Более того, зачастую даже при выигрыше дела суды заявляют о невозможности возложить на ответчика судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы. Иными словами, все расходы ложатся целиком на заявителя, что необходимо заранее учитывать при формировании бюджета судебного участия. Именно поэтому при оспаривании необходимо уделять самое пристальное внимание правильному выбору ответчиков, их полномочиям, а также датам проведения независимой оценки», — подчеркнул эксперт.

Можно с большой долей вероятности утверждать, что найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости весьма затруднительно, если вообще возможно. Но при массовой оценке считают иначе, поэтому при расчёте кадастровой стоимости могут быть включены либо неправильные данные о недвижимости (опечатки, ошибки в размерах, типе дома и т.д.), либо несоответствие между кадастровой и рыночной стоимостью – об этом говорится в ст. 24.19 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (к примеру, был тихий коттеджный посёлок, но рядом стали строить аэропорт или обнаружили газовую полость прямо под домами, и цены резко обвалились).

Далее при оценке считается, что, если у вас есть земля или коммерческая недвижимость на ней, то она обязательно приносит доход. Однако если удастся доказать, что из 100 офисов сдается только 30, центральный вход находится во дворе, а налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия, то это может оказаться хорошим подспорьем для вынесения положительного решения о переоценке.

 

Старые договоры аренды под угрозой

Для многих предпринимателей и арендаторов это может показаться удивительным, но после массовых переоценок «старые» договоры аренды (заключенные в 2000-х годах или ранее) с конкретной арендной платой неожиданно оказались также пересчитаны, и теперь предприниматели вынуждены платить в 10-30 раз больше. Сегодня для предпринимателей цифры, указанные в старом договоре, перестали быть панацеей от неожиданных расходов, а учитывая, что многие не знают о новом порядке расчёта и размере платы за недвижимость, то предприятия попадают в многомиллионные долговые ямы (по статистике, в арбитражный суд поступает 10-15 исков в неделю на взыскание арендной платы). Более того, взыскание таких долгов устроено таким образом, что о перерасчёте арендной стоимости соответствующие органы сообщат вам не сразу, а лишь спустя пару лет, когда набежит значительная сумма.

Юрист Александр Чаплыгин подчеркнул: исходя из его практики оспаривания кадастровой стоимости, около 80% обратившихся не могли поверить, что они должны платить больше, чем это указано в «старых» договорах аренды, и считали, что в расчётах допущена какая-то ошибка. Всё это неудивительно, ведь даже юристы не всегда успевают отслеживать изменения российского законодательства. «Как бы то ни было, тактика «меня это не коснётся» может быть крайне опасна для вашего бизнеса, а возможности снижения кадастровой стоимости также ограничены временем, поэтому не следует откладывать данный вопрос до судебных исков с пенями и штрафами», — заключил эксперт.

Андрей Шенин

10.05.2016