Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более — покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 1017% годовых. Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo.

15875791523_134ac5d1ef_z Photo: William Murphy

1. Расположение объекта

Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе — это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его арендаторы. Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения. Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.

При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться в Москве или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело. Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни. Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

22307685810_c861fb3fe4_z Photo: zuiko12

 

2. Арендаторы объекта

Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается к продаже, необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один. Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).

Начинающему инвестору я рекомендовал бы вкладывать деньги лишь в те объекты, экономика арендаторов которого ему понятна. К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб. в месяц, а за столиками вечером в пятницу сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Скорее всего, собственник, чтобы продать объект подороже, договорился с арендатором о временном повышении арендной платы на момент сделки. Впоследствии арендную плату придётся снижать или искать другого арендатора (и не факт, что он будет платить больше, чем первый).

27334156975_5f145e4b83_z Photo: My Photo Journeys

 

3. Сумма сделки

Когда заходит речь об инвестициях в коммерческую недвижимость, следует оговориться, что порог входа на этот рынок довольно высок. Цена наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости начинается примерно с 30 млн руб. Сейчас в московском регионе это самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами. В общем-то, не сильно отстаёт и Санкт-Петербург. Если бюджет сильно ограничен, можно попробовать рассмотреть альтернативные способы инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, использование краудфандинговых схем покупки недвижимости (имеется в виду совместное приобретение инвесторами здания или помещения на краудфандинговой площадке), когда владелец доли стоимостью 500 тыс. руб. может рассчитывать на такую же доходность, как если бы он владел и управлял всем объектом.

 

4. Наличие посредников

К сотрудничеству с агентами также следует относиться очень осторожно. Ведь финансовой ответственности за качество рекомендуемого объекта посредник, как правило, не несёт. Все риски ложатся на покупателя. Приведу пример: продаётся здание, причём агент клянется, что это идеальная сделка без каких-либо проблем с документами. Однако, после того как выяснилось, что дом предназначался под снос, он просто извинится, сказав, что ошибся. А что ему остаётся делать? Деньги потеряет не он, а собственник.

8318541118_dfac76bc2c_z Photo: Son of Groucho

 

5. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости поддержка хорошего юриста необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы. Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.

 

Рынок коммерческий недвижимости не терпит дилетантства

Подводя итог, я настоятельно рекомендую покупать объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, эти функции всё-таки лучше доверить профессионалам.

16.11.2017

Know­r­e­a­l­t­y.ru