Как взыскать с застройщика неустойку?

Участие в долевом строительстве всегда сопряжено с определёнными рисками. Застройщики имеют обыкновение нарушать свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ), особенно это касается сроков сдачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать выплаты неустойки. Как именно её получить? Давайте разберемся.

Что называют неустойкой, и какова формула её подсчёта?

Неустойка в долевом строительстве – это компенсация застройщиком ущерба дольщику в связи с неисполнением условий договора. Отношения дольщика и застройщика регламентируются законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В ст. 6 этого закона говорится, что при нарушении сроков сдачи квартиры дольщику застройщик должен выплатить ему за каждый день просрочки сумму, рассчитываемую как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ДДУ.

9526541532_23ee4df4a9_z Photo: Mohammad M.Ammar

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ, за последние четыре года она выросла с 8 до 11%, потом немного опустилась. С 01.01.2016 года её значение ЦБ РФ решил принимать равным значению своей ключевой ставки. Поэтому сейчас она отдельно не принимается. Ставку рефинансирования берут на день подписания акта приёмки по ДДУ. Сейчас, в августе 2016 года, она равна 10,5%. Легко посчитать, что при стоимости ДДУ 10 млн. рублей каждый день просрочки обойдется застройщику в 10 000 000 * 0,105/ 150 = 7000 рублей. Если дольщик – юридическое лицо, то неустойка рассчитывается с коэффициентом 1/300 от ставки рефинансирования и поэтому будет в два раза меньше.

В подсчёте количества дней просрочки тоже есть свои тонкости. Ведь в ДДУ указывается не конкретная дата, а квартал, в котором должна произойти сдача квартиры. Поэтому отсчёт просрочки начнётся с первого числа первого месяца следующего за ним квартала. Конкретное количество дней просрочки – это количество дней, которое прошло с этой даты до даты окончательной приёмки квартиры дольщиком по акту приёмки или на текущую дату, если приёмки квартиры так и не произошло. Нередко застройщик пытается склонить дольщика подписать акт приёмки с не проставленной датой или задним числом. Помните, что соглашаясь на подобные условия, вы лишаете себя возможности получить с него неустойку.

 

Как взыскать неустойку?

Посчитайте неустойку на дату предъявления требования застройщику или на дату окончательной приёмки (если вы квартиру уже приняли). Помните, что сумма неустойки до приёмки вами квартиры растёт каждый день. Поэтому спешить надо прежде всего не вам, а застройщику.

93507422_8b5af139fa_z Photo: Gordon Joly

Требование о выплате неустойки составляется в произвольной форме. В нём указываются ваши претензии, сумма требования с её расчётом и срок, который вы отводите застройщику на досудебное его удовлетворение. Для подтверждения расчётов не мешает приложить копии договора и акта приёмки.

После этого направляете требование застройщику по почте. Чтобы тот не мог отвертеться от факта получения, посылайте письмо с уведомлением и описью вложения. Можно не полениться и самостоятельно сдать требование в офис застройщика с обязательной отметкой о принятии.

Возможны два варианта. Вариант первый: застройщик благоразумно согласится с вашими справедливыми требованиями и выплатит неустойку. Вариант второй: застройщик будет категорически отказываться или «тянуть резину». Тогда вам прямая дорога в суд. В последние годы судебная практика в ситуации с выплатой неустойки заметно склоняется в пользу дольщиков. Поэтому ваши шансы добиться положительного решения в суде велики.

9592640975_09eb66dc86_z Photo: Patrick Poculan

Ещё одним фактором, склоняющим застройщика к добровольной уплате неустойки, является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1. В нём чётко сказано, что при удовлетворении в суде иска дольщика застройщик будет обязан оплатить не только саму неустойку, но и судебные расходы дольщика. К тому же, застройщику грозит штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки.

 

Судебное взыскание неустойки

Если застройщик добровольно решать проблему с выплатой неустойки не желает, приходится подавать иск в суд по месту регистрации застройщика или месту жительства дольщика. Исковое заявление, помимо сведений об истце и ответчике, содержит сумму иска с её расчетом, также к нему прилагаются документы, включающие направлявшееся ранее требование застройщику и его ответ.

Госпошлина с иска, не превышающего 1 млн рублей, не взимается, при большей сумме иска она составит 13 200 рублей плюс полпроцента от суммы, превышающей миллион. Повторим, что при удовлетворении иска госпошлину и прочие судебные расходы оплатит застройщик.

16094856190_0b7bd5df58_z Photo: Bruce Guenter

Если вы не уверены, что сможете полноценно самостоятельно представлять свои интересы в суде, заключите договор с юридической фирмой. Благо, предложений о подобных услугах за пять минут в интернете можно найти не один десяток, и цены на них вполне приемлемые. Посчитайте только, что вам выгоднее по предлагающимся условиям – платить в качестве гонорара процент от неустойки или договариваться о фиксированной сумме.
В среднем, срок взыскания неустойки с застройщика через суд сейчас равен примерно трём месяцам. Если вы очень спешите, и у вас нет времени и желания самому судиться с застройщиком, вы можете воспользоваться предложением неких финансовых агентств о выкупе у вас права на получение неустойки. Тогда есть возможность получить деньги в размере до четверти суммы неустойки за несколько дней. И надо учесть, что неустойки суммой менее полумиллиона рублей эти агентства, как правило, не интересуют.

 

Что еще можно включить в иск и постараться взыскать по суду?

Кроме собственно неустойки, застройщика с помощью суда можно заставить:

  • компенсировать моральный вред,
  • компенсировать убытки, связанные с оплатой юридических услуг и госпошлины,
  • выплатить штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки – в размере 50% от суммы неустойки по судебному решению.

3366836218_714ea086d2_z Photo: Vladimir Agafonkin

Кроме того, можно попытаться взыскать компенсацию за вынужденную аренду жилья на время просрочки застройщика по ДДУ. Некоторые юристы, правда, требование по компенсации аренды включать в иск не рекомендуют, мотивируя это тем, что судебная практика по таким требованиям пока не в пользу дольщика.

 

Исполнительное производство

После удовлетворения иска в суде вам нужно будет возбудить исполнительное производство. Для этого после получения исполнительного листа подайте заявление в службу судебных приставов или предъявите его в банк, в котором у застройщика есть счёт.

Если вы взыскали по суду неустойку после подписания акта приёмки, будьте готовы к неприятному сюрпризу: денег на счетах застройщика может законно не оказаться по причине якобы исполнения им всех его обязательств перед дольщиками. Страховых сумм от страховой компании, в которой застраховал гражданскую ответственность застройщик, на всех дольщиков тоже может не хватить, поскольку застройщики нередко страхуются в мелких страховых компаниях.

Поэтому юристы советуют расторгать договор и взыскивать неустойку до принятия квартиры по акту приёмки.

 

Дальнейшие законодательные шаги для обеспечения безопасности участия в ДДУ для дольщика

Общая тенденция изменения законодательства в долевом строительстве такова, что требования к застройщику ужесточаются, а гарантии для дольщика увеличиваются. В 2015 году повышены требования к объёму собственных средств и уставному капиталу страховщиков, страхующих гражданскую ответственность застройщика. Требования эти настолько жестки, что на момент принятия закона им соответствовало всего 15 компаний. Ещё один серьёзный шаг заключается в том, что теперь введена уголовная ответственность за привлечение средств по ДДУ без наличия разрешения на строительство. В УК РФ в связи с этим появилась новая ст. 200.3.

5004093000_fa4caaf1cb_z Photo: ume-y

В июле 2016 года был принят Федеральный закон N 304-ФЗ о внесении изменений в закон N 214-ФЗ. Изменения существенные, они начнут работать с 01.01.2017 года. Будет увеличен минимальный размер уставного капитала застройщиков, также будет создан единый открытый реестр застройщиков дополнительно к уже существующему реестру застройщиков проблемных. Застройщиков обяжут перейти на работу со счетами эскроу (суть этого нововведения в том, что средства дольщиков по ДДУ размещаются на специальных счетах в банке, застройщику они перечисляются только после предъявления банку передаточного акта, подписанного дольщиком). Должен появиться типовой договор ДДУ, утверждённый Правительством РФ. Поэтому застройщику не удастся ограничивать права дольщиков своими произвольными требованиями.

В осеннюю сессию Госдумы 2016 года планируется принять закон о формировании единого компенсационного фонда, который с января 2017 заменит работу страховых компаний в области долевого строительства. Жизнь дольщика должна стать спокойнее. Вот только не очень понятно, насколько существенно увеличатся издержки застройщика. Не приведет ли это к удорожанию жилья в новостройках?

Алиса Орлова 

11.08.2016