Какие неприятности ожидают тех, кто купил квартиру у наследника?

Прежде чем покупать недвижимость у продавца, которому она перешла по наследству, семь раз отмерьте. Такая квартира – не просто «русская рулетка», а настоящий дамоклов меч, который может упасть на вас в виде неожиданных родственников через год, через два, или даже лет через двадцать. Но зачастую такие предложения на рынке предлагаются с 20-30% скидкой, сами квартиры имеют удачное расположение и прочие «плюсы». Упускать такой шанс никому не хочется, так что попробуем разобраться, в чём кроются опасности и есть ли возможность их избежать.

29_02_16_m Иллюстрация: Ирина Фатеева

По праву очереди

Наследники могут быть двух «типов»: по завещанию и по закону. Последнее означает, что если завещания нет, то все имущество распределяется, согласно Гражданскому кодексу РФ. В гл. 63 указано, что существует несколько очередей родственников: к первой (и самой главной) относятся супруг, дети и родители умершего, ко второй — братья и сестры, к третьей – тети и дяди, и т.д. (все это подробно расписано в статьях 1142-1145 и 1148 ГК). Главный принцип – кто «роднее», тот и получает всё, либо делят поровну, если оба (например, вдова и сын) относятся к первой очереди наследования. Если же наследодатель (в странно звучащем языке наследственного права этим термином обозначается тот, кто завещает своё имущество) захотел самостоятельно распорядиться своим имуществом, то его воля указывается в завещании, а там уже он может расписать и поделить всё нажитое так, как его душе угодно (гл. 62 ГК РФ).

Важно: Сразу же стоит оговориться, что ввиду статей 1148 и 1149 ГК РФ, существуют определенный круг родственников, которых нельзя лишить наследства даже по завещанию! Среди них: нетрудоспособные иждивенцы умершего, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети, которые обязаны получить не менее половины доли, причитающейся каждому из них при наследовании по закону (п. 1 ст.1149 ГК РФ).

 

Закон всегда прав?

Вопрос незащищенности добросовестного покупателя от «сюрпризов» в виде внебрачных детей умершего или детей от других браков стоит очень остро, так как эти «внезапные» наследники имеют полное право на имущество и могут заявиться на порог давно уже вашей квартиры не только через год, но и через двадцать. Даже статья 1154 ГК РФ, которая гласит, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев» со дня смерти наследодателя никого не смущает, поскольку уже в пункте 1 статьи 1155 ГК РФ сказано, что право на принятие наследства может быть восстановлено, если наследник не знал об открытии наследства (то есть смерти наследодателя), а когда узнал, то у него в запасе снова появляются 6 месяцев на подачу заявления. То есть если ребёнку было 5 лет, когда его отец умер, а через 15 лет он узнал, что у того было имущество, то уже взрослый сын спокойно может отправиться в суд и требовать свою долю.

В таких случаях суд обязан удовлетворить заявление наследника, и он вполне может отобрать свою квартиру обратно (или попросить денег за отказ от права наследования), а ведь при этом за время ожидания стоимость квартиры могла серьёзно возрасти. Сделка купли-продажи квартиры отменяется судом и, по идее, продавец по решению суда должен вернуть все деньги покупателю, но сколько здесь будет трудностей: индексация суммы с учётом инфляции, деньги могут быть потрачены, продавец умер/пропал/уехал, у него нет ни финансов, ни имущества, которое можно продать и т.д.

Закон никак не может обезопасить вас от появления новоявленных родственников-собственников квартиры.

Теперь о совсем печальном. Считается, что если у нового покупателя больше нет никакого жилья, а новый наследничек объявился, выселить попавшего в неловкую квартирную ситуацию покупателя нельзя. Тем не менее, в прессе и судебной практике можно найти случаи, когда людей в буквальном смысле выкидывали на улицу с приблизительной формулировкой «виноват продавец квартиры, судитесь с ним» без какой-либо финансовой компенсации. И никого, конечно, не волнует, что найти продавца уже невозможно. Выходов из такой ситуации немного:

  • договариваться с наследником об определенной сумме денег, чтобы он отказался от своих притязаний;
  • писать заявление на квартиру по договору социального найма;
  • пробовать привлечь к делу органы опеки и попечительства, если у вас есть несовершеннолетние дети. Уж их право на единственное жилье охраняется крайне строго, и это может помочь потянуть время, пока вы будете судиться с продавцом.

Иными словами, закон никак не может обезопасить от появления новоявленных родственников-собственников квартиры, поскольку нотариусы не обязаны проверять круг наследников. Только если вам очень повезёт, и вы сможете доказать, что этот человек знал о смерти и просто не заявлял права на квартиру в течение первых шести месяцев (отбывал срок в тюрьме / был в длительной командировке / поленился). Но это уже частные случаи, которые надо разбирать отдельно.

 

Я завещаю это…

Завещание как документ интересно тем, что в представлении большинства людей это некий свод незыблемых указаний умершего, определяющих, что, кому и в каком размере причитается. Но на деле оказывается всё не так просто, потому что закон зачастую стоит выше завещания.

Во-первых, существуют обязательные наследники — иждивенцы, несовершеннолетние дети, супруги и родители, которые обязаны получить не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ).

Во-вторых, почти всегда среди наследников есть недовольные родственники, которые пытаются доказать, что завещание поддельное или что завещатель был не в себе, пьян и неадекватен, когда его написал. Ведь часто бывает, что на квартиру претендуют одни, а отписывают её другим — новой гражданской жене или соседке, которая ухаживала за наследодателем до конца жизни.

Покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом.

В-третьих, запросто может оказаться так, что наследодатель составил более позднее завещание, которое, по закону, отменяет все предыдущие, но никому об этом не сообщил. Или, наоборот, составил его так давно, что уже и не помнит об этом, а между тем, оно законно и ждало своего часа в сейфе у кого-то из родственников.

Важно: в этих трёх случаях (если вы купили недвижимость у такого наследника; истцу удаётся доказать, что завещание поддельно или наследодатель был в неадекватном состоянии, когда его подписывал, то есть, согласно статье 1131 ГК РФ, завещание признано недействительным; нашлось более позднее завещание), то деньги возвращаются покупателю, а квартира – продавцу.

В-четвертых, бывают различные наследственные нюансы, вроде завещательного отказа. Проще говоря, наследодатель отписал квартиру сыну, но с условием, что его мама или тётя будут жить в ней до конца жизни. Купив такую квартиру у сына, вы не сможете выселить оттуда остальных родственников.

И нужно добавить, что все претензии будут предъявлены именно к собственнику квартиры, а не к продавцу. С продавца и одновременно родственника истребовать деньги крайне сложно, да и не сразу понятно, за что именно, ведь он не знал о существовании другого завещания, или внебрачного сына, или ещё чего, и продавал квартиру как обычный собственник, а покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом. Специально для таких случаев в ряде риелторских агентств с продавца берётся нотариально заверенное обязательство, что он гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а если вдруг они объявятся, все финансовые вопросы регулируется только между ними, без участия в этих дрязгах нового собственника. Но, что делать, если несчастный покупал квартиру самостоятельно или продавец пропал? Подводных камней и частных ситуаций огромное количество.

 

Как себя обезопасить?

По факту – никак. Максимум, что можно сделать — следовать ряду правил, чтобы максимально полно установить круг потенциальных наследников. Да, приведенный выше совет по истребованию с продавца нотариально заверенного обязательства может обезопасить от лишних проблем, но стопроцентную гарантию, к сожалению, тоже не даёт. Дополнительно было бы неплохо:

  • Взять выписки из ЕГРП, в котором содержится вся информация об операциях с недвижимостью за последние два десятка лет и о всех обременениях, наложенных на квартиру. Вдруг она в залоге у банка или сдана в долгосрочную аренду?
  • Запросить выписку из домовой книги, где, как минимум, можно будет увидеть гражданских жён или других прописанных родственников.
  • Поговорить с соседями.
  • Проверить, есть ли у умершего наследники с обязательной долей (иждивенцы, несовершеннолетние дети, супруги и родители).
  • Если есть отказы от наследства в пользу одного родственника, узнать, по какой причине, а ещё лучше — попросить нотариально заверенный отказ.
  • В нотариальной конторе можно получить информацию по завещательным отказам – были они или нет.
  • Быть вдвойне внимательным к тем, кто приходит подписывать акт купли-продажи с доверенностью от наследника. Да и документы самого наследника проверить в паспортном столе будет не лишним.
  • Не забыть спросить удостоверение о смерти самого владельца квартиры. Вдруг он просто пропал без вести?
  • Побольше узнать о так называемом титульном страховании, т.е. страховании на случай потери прав собственности. Плюс здесь в том, что к процессу купли-продажи подключается страховая компания и тоже проверяет все документы. Если она сочтёт сделку рискованной, то откажется страховать, а это уже тревожный звонок для покупателя и, возможно, даже повод отменить сделку.

Все приведенные рекомендации, конечно, гораздо проще перечислить на бумаге, чем реально отстоять все очереди и пройти девять кругов бюрократического ада, но если квартира продается по цене на 20-30% ниже рыночной или в идеальном для вас районе, может быть, и имеет смысл решиться на это. Если же особой финансовой выгоды такая покупка не сулит, безопаснее переключить своё внимание на более «прозрачные» объекты.

Важно: если квартиру продают в спешке и по бросовой цене, это повод насторожиться, поскольку, вполне возможно, что здесь промышляют мошенники. Бывает, что разными способами они переписывают завещание на подставное лицо (или получают генеральную доверенность) и стараются продать квартиру максимально быстро, пока родственники не узнали о смерти наследодателя. Бывает, что мошенники подделывают договор дарения, составленный, якобы, ещё при жизни собственника, чтобы имущество не вошло в наследственную массу (еще один страшный термин из наследственного права, означающий совокупность имущественных прав и обязанностей, переходящих от наследодателя к наследнику). Так что будьте внимательны!

Андрей Шенин

02.03.2016