Квартира в лизинг. Зачем? Кому? Сколько?

Странно звучащий для русского уха термин «лизинг» образован от английского глагола to lease, то есть «сдавать в аренду», и обозначает сделку, основанную на аренде с возможностью последующего выкупа. Разбираемся, в чем смысл такой сделки и зачем вообще все это нужно.

Инструкция по лизингу

Суть такова. Лизингодатель (звучит все страньше и страньше) покупает в собственность жилье, которое выберет съемщик, или, говоря удивительным юридическим языком, лизингополучатель. Затем лизингодатель, который является здесь, безусловно, хозяином ситуации, сдает клиенту это жилье в долгосрочную аренду с дальнейшей возможностью стать счастливым обладателем этого жилья. Клиент пользуется квартирой или домом на протяжении времени действия договора и с определенной периодичностью выплачивает взносы за фактически арендуемую недвижимость. Когда срок действия договора заканчивается, клиент, если иное не прописано в договоре, наконец получает эту квартиру в свою собственность и никому ничего не должен. То есть график платежей, который, кстати, не может быть изменен ни при каких обстоятельствах после вступления лизингового договора в силу, рассчитан таким образом, что за время его действия лизингополучатель выплачивает всю сумму, затраченную лизингодателем на покупку квартиры плюс проценты за услуги. Есть, правда, и другой вариант, при котором по истечении срока действия договора клиент получает не квартиру, а только право выкупить ее, погасив остаточный долг. Если такой возможности у него нет и крупной суммы разом ниоткуда не свалилось, он может продлить договор и продолжить снимать это жилье. Договор лизинга заключается на срок от 10 лет.

6 Иллюстрация: Полина Васильева

Очевидно, что единого образца договора быть не может, поскольку условия там могут быть совершенно разными: более или менее выгодными (компании, предоставляющие услуги лизинга, называют это благозвучнее — «индивидуальный подход»). Но в любом случае к договору должно быть приложено описание жилья, вписана сумма первого взноса (если таковая вообще имеется, потому что иногда авансового платежа может и не быть вовсе), указаны стоимость жилья, утвержденный план выплат, варианты досрочного расторжения и последствия в виде возврата части средств. И важный нюанс: лизингодатель может самостоятельно выбрать жилье и продавца,  закону это не противоречит. Также следует понимать, что выкуп имущества при подобной сделке обычно предполагается, хотя и вовсе не обязателен. Поэтому вечный закон предусмотрительности остается в силе: прежде чем на что-то идти и что-то покупать, семь раз прочитай и один раз подпиши. Соглашение о лизинге, конечно, нужно заверить нотариально.

Кстати о законе. Лизинг жилья для частных лиц в России относительно новая услуга. Куда более распространен лизинг коммерческой недвижимости для предприятий и фирм; здесь участники сделок чувствуют себя уверенней, так как правила лизинга стали регулироваться 164-м федеральным законом, принятым еще 29 октября 1998 года (закон «О финансовой аренде»). Для физлиц же услуга была введена в правовое поле относительно недавно, и расширила его более поздняя поправка, прописанная в федеральном законе от 8 мая 2010 года (ФЗ-83); отныне объекты недвижимости можно брать в лизинг не только ради предпринимательства. В целом именно эти нормативные документы регулируют все процессы, происходящие в рамках получения имущества в лизинг, и подробно описывают, кто какие права имеет в этих непростых отношениях.

 

Минусы

Специалисты утверждают, что некорректно сравнивать лизинг с ипотекой, но простому потребителю сделать это очень хочется. И если соблазну поддаться и все же рассмотреть условия в двух этих видах сделок, то можно сделать вывод, что главное и определяющее их различие состоит в том, что клиент (лизингополучатель) не будет являться собственником жилища, пока не погасит все платежи (или более, если это прописано в договоре). В случае оформления ипотеки же право собственности закрепляется сразу, пусть и с некоторыми обязательствами перед банком. Для клиента это — существенный минус, так как разница будет уж слишком ощутима, если вдруг наступят трудные, можно сказать, критические финансовые времена, и вопрос о лишении жилища встанет ребром. В этом случае выгнать собственника жилья куда сложнее, чем простого арендатора. «Смягчающие» аргументы, вроде наличия у лизингополучателя детей, тут тоже не работают, поскольку дети не получают никаких прав на проживание в арендованном жилье. К тому же велика вероятность, что за лизинговое жилье придется платить больше, чем по ипотеке. Кроме того, лизингодатель будет вынужден платить налоги на отданное в аренду имущество, и издержки, скорее всего, лягут на плечи арендатора, хотя обычно это — головная боль собственника. Если же отважиться на покупку в лизинг жилья в строящемся доме, объектом лизинга станет право требования доли в строительстве, а после сдачи дома клиент не будет иметь рычагов давления на строителей в связи с недочетами и ошибками, сделанными в процессе работы, так как право «первой претензии» будет у лизинговой компании, которая может и не заступиться за клиента.

 

Плюсы

Несомненный плюс услуги – сравнительная простота ее одобрения и оформления. Во-первых, не придется подтверждать доходы или эта процедура пройдет в разы проще, чем в банке, так что можно не ставить на своей жилищной мечте крест из-за немного подпорченной кредитной истории. Никаких тебе поручителей и залогов.

Сумма первого взноса в среднем составляет порядка 10% от общей суммы, а иногда авансовый платеж, как уже говорилось выше, отсутствует в принципе. Схема платежей может быть выработана в зависимости от пожеланий и нужд клиента, в том числе подстраиваться, скажем, под сезонность его бизнеса. Также не стоит забывать, что если человек много лет снимает жилье и морально готов к дальнейшей бесконечной жизни арендатора, лизинг может стать для него действительно хорошим вариантом: когда взносы выплачиваются согласно договору, арендатор точно не выставит на улицу и не вздумает вдруг повысить арендную ставку. Ну а уж свет в конце длинного тоннеля в виде собственной квартиры должен, безусловно, манить и греть.

Механизмы сделок по лизингу в нашей стране пока не отработаны, однако банки прогнозируют, что перспективы у такой услуги неплохие. Как бы то ни было, при составлении и подписании бумаг по новой сделке лучше подстраховаться и заручиться помощью хорошего юриста. Она лишней никогда не будет.

Екатерина Светлова

15.01.2016

Know­r­e­a­l­t­y.ru