Есть ли выход из мирового кризиса доступного жилья?

Согласно докладу о перспективах мировой урбанизации, сделанному ООН в 2014 году, в последующие 30 лет рост урбанизации будет стремительным — население городов вырастет на 2,5 миллиона человек. Чтобы справиться с таким приростом, необходимо построить около 300 мегагородов, каждый из которых по размеру не должен уступать Лондону. Однако Лондон был построен не за один день, так что, возможно, мегастроительство в данном случае не лучшее решение? Но тогда где все эти люди будут жить? И самое главное — как? И какова будет роль архитекторов и специалистов по планированию городской инфраструктуры? 

 

14094761001_682d215900_z Швеция. Photo: ooznu

Как государство сначала производило доступное жильё, а потом стало его продвигать

В одном из недавних исследований в этой сфере неравенство называется самой главной проблемой, с которой предстоит столкнуться городам будущего. Причем речь здесь идёт и о развивающихся странах, и о развитых. Чтобы понять, как же неравенство будет влиять на рост и развитие городов, авторы исследования предлагают обратиться к современной истории, а именно — роли влияния государства на продвижение доступного жилья по всему миру.

Architectrual Review напоминает, что так сложилось исторически — строительство и распространение доступного жилья стало инструментом не только социальной, но и экономической политики. Так, например, с 1965 по 1974 год в Швеции была реализована программа Million Homes Programme, целью которой являлось обеспечение каждого гражданина страны доступным жильём. Примерно в то же время похожая программа была реализована и в Сингапуре. Это был момент, когда государства разных стран взяли на себя роль производителей доступного жилья.

Потом, в 80-е, государство превратилось в движущую силу рынка доступного жилья. В Великобритании, например, Лондонский муниципалитет начал раздавать так называемые «жилищные ваучеры» — знаменитую льготу, которая и по сей день используется для поддержания около 5 миллионов человек с низким доходом, что позволяет им снимать как государственное, так и частное жилье. Подобный тренд просматривается и в других странах, включая Швецию, где около четверти домовладельцев страны получают льготы от государства.

 

Как строительство доступного жилья портит людям жизнь

Такой сдвиг парадигмы, как отмечают эксперты, создал новую политическую экономику доступного жилья, которая стала, в свою очередь, благодатной почвой для развития среднего класса, крупных строительных компаний и индустрии ипотечного финансирования. Новые веяния распространились далеко за пределы изначально социально-ориентированных стран. К примеру, в Китае в 1998 году финансирование ипотеки составляло менее 1% ВВП. В 2008 же году этот показатель уже превысил отметку в 15%. Но поскольку в экономике всё взаимосвязано, такое вливание денег в рынок недвижимости привело к стремительному росту цен, в частности, на земли в черте городов. При этом проблемы обеспечения неимущих слоёв населения жильём не решены до сих пор.

16866315899_3faf0d03ab_z Шанхай. Photo: David Leo Veksler

В Шанхае, например, средняя площадь жилья на душу населения в 2010 году снизилась до 13,98 м. кв. с 14,93 м. кв. в 2000 году. При этом в 2010-м более 8% населения Шанхая проживали в перенаселённых районах, где площадь на одного человека не превышала 8 кв.м. В то же время, по информации издания The Guardian, опубликованной в в июле 2015 года, шесть пригородов, построенных в европейском стиле Шанхайской комиссией по планированию, в 2001 году оставались практически незаселенными. Этакая двойственность наглядно демонстрирует то неравенство и расслоение, которое появилось в обществе после того, как в 1998 году была прекращена господдержка данной сферы. Сейчас в этих красивых пригородных районах молодожены любят проводить свадебные фотосессии, в то время как на следующий же день после бракосочетания они возвращаются в свои тесные необустроенные квартирки.

 

Как доступное жильё становится недоступным

Ударная волна новой политэкономики, управляющей жилищной политикой, стремительно распространяется по миру. Такие «города-привидения», как в Китае, стали появляться даже в Африке. В июле 2012 года журналист BBC News рассказал всему миру о районе Kilamba New City, построенном в Анголе с целью расселения полумиллиона человек из столицы страны Луанды. Однако только верхушка среднего класса Анголы может позволить себе приобрести жильё в этом районе. А две трети населения страны живут за чертой бедности в крайне сложных условиях.

Количество неофициальных трущоб в Анголе составляет 62%, что является рекордным показателем в мире. В Южной Азии процент трущоб снизился до 35%, в то время как в Западной Азии, Латинской Америке и карибских странах четверть городского населения, по данным ООН 2012 года, проживает в трущобных условиях. На фоне остальных в положительную сторону выделилась лишь Северная Африка, в которой в трущобах проживает лишь 13% населения. Однако число бедняков неуклонно растёт — сейчас их насчитывается около 863 миллионов (в сравнении с 650 млн. чел. в 1990 году и 760 млн. чел. в 2000-м). Какой вывод из этого следует? Простой и неоспоримый — политэкономика доступного жилья жизненно важна на нашей планете.

2966997497_0e0a3c0db4_z Луанда, Ангола. Photo: oneVillage Initiative

 

Как жить дальше

В 2015 году ООН опубликовала свой знаменитый доклад под названием «Цели устойчивого развития» на ближайшие 15 лет. Среди 17 целей есть одна (номер 11), непосредственно касающаяся развития городов и населенных пунктов. «Будущее, которого мы хотим для всех, предполагает наличие городов с возможностями, доступом к основным услугам, адекватным энергоснабжением, жильем, транспортом и многим другим», — говорится в докладе.

Учитывая, что все вышеперечисленные услуги со временем только ухудшаются, мы можем задаться справедливым вопросом — это реальные цели или лишь желаемые? Ответить не так-то просто. В 2000 году экономист из Перу Эрнандо де Сото представил свою гипотезу решения проблемы с жильём в развивающихся странах. В своей книге «Загадка капитала: почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всём остальном мире?»  Сото утверждает, что экономического процветания стран «третьего мира» можно добиться довольно простым способом: проведя реформу регистрации имущества. Первым шагом может быть устройство полного открытого кадастра, содержащего сведения о собственнике имущества и связанных с этим имуществом правах (ипотеке, аренде). Такой открытый кадастр, описывающий в едином формате недвижимость всей страны, послужит основой для развития индивидуальной частной собственности. Однако дальше теории дело до сих пор не продвинулось, и экономисту до сих пор не удалось отстоять жизнеспособность своей теории.

 

Как живут сейчас

Эксперты в сфере жилья утверждают, что 60-80% населения развивающихся стран вынуждены прибегать к использованию довольно непрозрачных схем, чтобы получить более-менее приличное жильё. Тем не менее, в Бразилии, например, ипотечное финансирование повысилось от 2% в 2002 году до 4,1% в 2011 от общего ВВП страны. Государственная программа Minha Casa, Minha Vida (Мой дом, моя жизнь), стартовавшая в 2009 году, стала причиной увеличения этого показателя. В 2011 году по программе был построен и заселён миллион домов. Кстати, показатели в других странах оказались ещё выше. Так, в Чили в 2011 году ипотечное финансирование составило 17% от ВВП, а в США в 2010-м — так вообще 71,8%. А вот в наиболее густонаселенной африканской стране — Нигерии — показатель колеблется в районе 1%.

6298619529_0ee6a7243a_z Дома, построенные по программе Minha Casa, Minha Vida. Photo: Fotos GOVBA

Пытается решить проблему с жильем и правительство Эфиопии. С момента запуска программы по господдержке в 2004 году количество доступного жилья неуклонно растёт. За последнее десятилетие было построено 220 000 домов, а правительство заявляет о цели — 50 000 домов в год. За десять лет в стране появилась существенная прослойка среднего класса. Вроде бы и хорошо, но снова возникает социальное неравенство — ведь бедняки никуда не делись.

Как правильно выстраивать политико-экономические отношения в обществе, чтобы хорошо было всем — вот главная задача, как для ООН, так и для всех развивающихся государств. Как говорит исследователь-урбанист Незар Аль Саяд, «сейчас пришло время думать о неравенстве городской жизни как о новом стиле жизни».

 

Как проблема решается

Финансовый сектор уже давно проявляет живой интерес к городскому неравенству, пытаясь превратить его из проблемы в инструмент развития и получения прибыли. Так возникло, например, микрокредитование. Большие корпорации (в числе них Philips) активно участвуют в финансировании различных жилищных программ и исследований в сфере доступного жилья. Возможно, де Сото был прав, и скоро его теория найдёт своё подтверждение в реальности. А может и нет.

В любом случае, потребность в переменах очевидна. Уже нельзя закрывать глаза на то, что проблему с перенаселением городов нужно решать. Человек — вот основа инфраструктуры 21 века, нужно думать о его потребностях, а не только лишь о системе развязок на шоссе, трубопроводах и кабелях. Они важны, несомненно, но, в первую очередь, для того, чтобы миллионы людей, живущих в трущобах и не имеющих доступа ко всем этим благам, наконец-то их получили.

Юлия Любезнова

27.05.2016