Мы знаем, почему ваш загородный дом не продаётся

Эксперты агентства недвижимости Vysotsky Estate — о трёх типичных ошибках продавцов загородной недвижимости, которые уже невозможно исправить.

Шесть соток в дачном кооперативе от института или брусовой деревенский домик с туалетом на улице — глубокая психологическая травма нашего соотечественника. Советские граждане имели одно, а мечтали о другом — виллах и фазендах из мыльных опер. Потому, богатея, новый русский человек кидался во все тяжкие: играл в домостроителя, архитектора, ландшафтного дизайнера, геоинженера. Строили на зависть соседям, по личным проектам, «чтоб не как у всех». И никто не думал, что однажды эту недвижимость надо будет продать. Сейчас эти продавцы винят агентов по недвижимости — за неспособность вернуть вложенные деньги. Мы расскажем, в каких случаях это бессмысленно — ни риелторы, ни продавцы уже не в силах исправить этих фатальных ошибок.

Иллюстрация: Полина Васильева

1. Дешёвая локация и дорогой дом

«Тут прошло моё детство, так что купить участок мы с мужем решили именно здесь», — рассказывает супружеская пара, выстроившая на участке дом в 500 метров и вложившая в него много денег. Зачем? «Мы думали, дети будут ездить с внуками, а они, подлецы, теперь по заграницам катаются».

Идея создать «родовое гнездо» в месте, которое не стоит ничего — плохая идея. Как говорят лучшие мировые эксперты, цена недвижимости определяется тремя L: location, location, location.

Запомните: нельзя строить дом в несколько раз дороже земельного участка. Если участок стоит 10 миллионов рублей, не стоит вкладывать в строительство дома 30 миллионов. Когда вы выйдете с этим проектом на рынок, он не будет стоить 40 миллионов, и уж тем более — 50-60. Практика показывает: те семьи, что мечтали собрать всех под одной крышей, в итоге продают дома с убытком.


2. Сам себе архитектор

Каждый раз, когда в фундамент нефункционального здания закладывается кирпич, где-то горько плачет один хороший архитектор. «Я сам нарисовал дом, каким его видел, а архитектор подкорректировал и сделал расчёты», — торжественно сообщает домовладелец о природе проекта своего дома. Но в домах «сам себе архитектор» до 70% площадей не используются для жизни. С другой стороны, когда наступает время продавать, владелец оценивает свой дом не функциональностью, а вложенными деньгами. Но покупателя дом, который кто-то строил под себя, не интересует.

Запомните: строить нужно по проектам, которые хорошо продаются. Мировая практика показывает: большинство домов продаются через десять лет. Если вы «рисуете проект» не думая о том, как его потом продадите, будьте уверены — там, через десять лет, вас ждут колоссальные убытки.


3. Несоблюдение пропорций и размеров

Дом в 500 метров на участке в 14 соток. Дом в 500 метров на участке в 1 Га. Дом в 4 этажа на участке в 30 соток. Как реагирует на такие диспропорции покупатель? Фразой «Зачем и кто это строил?».

Практика показывает: семья чаще всего живёт на одном, максимум — на двух этажах. Эксплуатационные расходы на содержание дома в 500 метров пугают покупателей. Уход за участком в 1 Га требует содержания персонала, которое влетает в дополнительную копеечку.

Каждый пятый дом в России сегодня продаётся недостроенным и неготовым к заезду. Почему? Потому что замахнулись на проект, который потом не смогли завершить. Отделка интерьера и мебель стоит столько же, сколько стоит «поставить» стены, окна и двери, накрыть дом крышей и развести отопление с электричеством. Когда продавец говорит, что «зато новый владелец всё сможет сделать под себя», знайте — так он неумело маскирует свой провал в расчётах.

Запомните: на рынке уже нет «новых русских», все покупатели научились считать деньги на содержание. Семья из супругов, двух-трёх детей и няня свободно размещаются в доме на 350 метров. Обращайте внимание на эргономику при проектировании дома, создавайте функциональные пространства, рассчитывайте нормы на отопление и содержание. Изучите не российскую, а мировую практику строительства в схожих климатических зонах. Пропорции дома и участка отдайте на просчёт профессионалам, но не забывайте про первый пункт нашего списка — нельзя строить дом в несколько раз дороже земельного участка.

Сергей Смирнов

Know­r­e­a­l­t­y.ru