На чужой стороне

Назло кризису: какие ошибки не стоит допускать, покупая жилье за рубежом.

Элементарная техника финансовой безопасности подсказывает: прежде чем гуглить риелторские конторы где-нибудь на средиземноморском побережье, стоит сначала четко осознать, зачем вам, собственно, понадобились эти заграничные жилые квадратные метры. Ведь именно то место, которое вы собираетесь занять на рынке недвижимости как владелец жилого помещения, и определит в итоге состав «проблемного» меню, предлагаемого вам туземным законодательством и практикой.

Print Иллюстрация: Екатерина Васина

Обычно здесь в качестве аперитива выступают неправильно оцененные местные критерии ликвидности жилья. Их недооценка опасна, прежде всего, для тех российских покупателей, кто собирается в ближайшие пять-десять лет продать его за нормальные деньги. Тогда удачное местоположение жилплощади станет определяющим критерием покупки, ведь от него зависит ваш будущий успех в качестве хозяина-продавца. Главное здесь – не доверять только и исключительно рекомендациям своего риелтора или заманчивым текстам в Интернете.

Например, моя хорошая знакомая Л., получившая постоянный контракт в Турции, рассчитывала приобрести там небольшое собственное жилье на пятилетний срок работы, которое затем планировала продать и вернуться домой. Ей приглянулась подходящая квартирка в одном из заново отстроенных районов Анталии, вполне милая и по отличной цене. Но решение о покупке Л. отменила после разговора со своей преподавательницей турецкого языка, коренной уроженкой города, которая, услышав название района, презрительно фыркнула и сказала, что ни один платежеспособный местный не купит эту квартиру через пять лет. Ведь исторически в этом районе селилась криминальная городская беднота, создавшая ему прочную неблагонадежную репутацию, и даже заново отстроенный, он ближайшее десятилетие все равно будет восприниматься горожанами отрицательно.

 В итоге Л. купила квартирку рядом с городским кладбищем: соседи тихие, а центральные транспортные развязки под боком.

После этого Л. стала тестировать реакцию других знакомых городских старожилов на названия остальных городских районов, и постепенно эти поначалу странноватые наборы звуков четко разложились для нее на местные эквиваленты Бирюлево, Люберец и Мытищ, заставив трезво переоценить потенциал предлагаемой в них недвижимости. В итоге Л. купила квартирку рядом с городским кладбищем. Неоспоримыми достоинствами района, помимо необыкновенно тихих соседей, оказались центральные транспортные развязки, реально популярный у местных крытый вещевой рынок и начатое строительство очередного огромного торгового центра.

Еще один довольно популярный пункт «проблемного» покупательского меню – привлечение либо ненадежных, либо не тех специалистов, которые вам реально понадобятся для грамотного заключения сделки. На холодную закуску тут идут профессиональные риелторы и нотариусы, на горячее – юристы, специалисты по проведению независимой технической экспертизы здания, инженеры-строители и переводчики. Причем далеко не всегда очевидно, на чьих именно услугах не стоит экономить.

Быстрее выучить испанский язык, чем дистанционно добиться от андалузских риелторов нужных подробностей об объекте.

Знакомый лингвист Д., мечтавший о небольшом домике где-нибудь на Коста-дель-Соль, за полгода общения с андалузскими риелторами и застройщиками пришел к выводу, что быстрее будет самому выучить испанский язык, чем дистанционно добиться от них нужных подробностей об объекте. Пошарив на англоязычных форумах, он обнаружил, что эта  проблема решается привлечением независимого местного юриста, который берет на себя выяснение огромного вороха принципиально важных  подробностей о продаваемом помещении: соответствует ли оно документам, хранящимся в городских архивах, свободно ли от долгов, легальна ли его урбанизация и прочее, и прочее. Одна деталь восхитила его особенно сильно: если купить в Испании жилье и не проверить, выплачены ли с него все муниципальные налоги, то новый владелец будет обязан покрыть их за последние пять лет.

Но все-таки главная системная ошибка россиян, покупающих зарубежную недвижимость —  это нежелание внимательно читать все пункты договора купли-продажи и его сопроводительных документов. Часто нас уговаривают подписать договор только на одном, чужом для нас языке, который мы или вообще не знаем, или не владеем им в достаточной мере. Мой знакомый Т., жаждавший идеальной тишины и одиночества в европейском комфорте, так однажды подписал договор о покупке квартиры в Голландии, которая оказалась расположена в доме, сдаваемом под социальное жильё для малоимущих и многодетных семей мигрантов.

Стоимость изготовления новых окон вызывала подозрение, что ее вручную делают члены правящей королевской фамилии.

Другие знакомые выкупили в Англии достаточно старый дом, решив отремонтировать его в соответствии со своими вкусами, и только на месте узнали, что не имеют права заменить старые деревянные окна новыми пластиковыми. Согласно местному закону, они могли только заказать их копию из новых материалов, однако стоимость изготовления вызывала подозрение, что ее вручную делают члены правящей королевской фамилии.

Наконец, приятели, решившие купить жилплощадь в Германии под ипотечный кредит, совершенно упустили примечание мелким шрифтом о том, что досрочное погашение ипотечного кредита в банке облагается штрафом. На него пришлось пустить бюджет запланированной вечеринки по поводу расплаты с крупным долгом.

Одним словом, тех смельчаков, кто все-таки решится в нынешние нескучные времена на покупку квартиры или дома за рубежом, гарантировано ждет полноценное авантюрное приключение, полное загадок, тайн и неожиданных открытий. Но главное, чтобы предвещаемый из каждого утюга кризис не случился в первую очередь в вашей голове, и все детали вашей личной международной финансовой операции сложились в итоге в выигрышный пасьянс.

Мария Ерохина

16.07.15