Недвижимость и политический строй: как они связаны?

Эксперт в сфере недвижимости Сергей Смирнов рассказывает о том, почему перед покупкой недвижимости в какой бы то ни было стране в первую очередь стоит определить, насколько стабилен её политический строй.

Государство как земельный участок

Давайте рационально посмотрим на то, что из себя представляет государство как таковое. Территория государства — это объект международного права. Правда, многие уже знают, как эти права могут получаться и нарушаться. Получается, государство ничем не отличается от любого другого земельного надела, и если у кого-то есть к нему интерес, этот кто-то при должном усилии вполне может получить его в своё распоряжение. И история мира знает немало таких примеров.

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Вспомним про базовые свойства недвижимости, которые мы уже упоминали в прошлый раз. В первую очередь недвижимость — это источник пищи и природных ресурсов. Добавим к этому инфраструктуру (транспортные пути) и статусность земли и получим то, что интересовало и интересует правителей всех времён. Как эту землю получить в своё владение? Тут есть три пути (сегодня — уже два): разведывательный (географические открытия), силовой (вооруженный) или идеологический (политический захват).

 

Как получается государство?

Первая задача правителя, заполучившего новую территорию — «межевание земельного участка» (обозначение границ государства) и её правовое оформление (необходимость отстоять в мировом сообществе право на владение этой территорией). Собственно, так и получается государство. Получив его под контроль, правитель первым делом рассматривает полученный участок как «объект права собственности». Именно по этим причинам, например, большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили Декрет о Земле.

Правитель устанавливает закон и своё право распоряжаться территорией, а также определяет права и обязанности жителей этой территории по отношению к земле. Для них же в законе перечисляются варианты её распоряжением. Прочие нормативные акты — указы, законы, распоряжения — регулируют правовые отношения при владении этим земельным наделом. И тут очень важно понимать: если не дать жителям возможность распоряжаться в определённом режиме территорией государства, эти люди просто уедут на другую территорию, хотя история и знает немало примеров силового удержания граждан государством.

Меняется власть — меняются «правила игры». Вот почему, чтобы оценить риски покупки недвижимости, важно понять, насколько стабилен политический строй.

Представим, что кто-то захватил землю с целью построения нового государства. Что ему нужно сделать? Как можно быстрее доказать своё право распоряжаться этой землёй, сообщить всем о своём преимущественном праве, обеспечить охрану границ и урегулировать отношения с жителями этой территории, очень определённо продемонстрировав, что он теперь будет определять, кто и что может на ней делать. Земля, прежде всего, интересна как источник питания и ресурсов, поэтому правитель как можно быстрее должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможностями — и другими ресурсами: источниками воды, ископаемыми, топливом и материалом для строительства.

Дальше регулируется вопрос, кто и что может строить на земельном участке и как распоряжаться постройками на этой земле. Правительство должно понимать, что человека на конкретной територии удерживает именно «оседлая» жизни: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и животноводства, добыча ископаемых для переработки, распоряжение природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он «привязывается» к земле.

 

Как государство зарабатывает на земле?

Сдача земель в аренду (рента) и сбор налога с использования земли — простейшая форма получения дохода правительством от захваченной территории, так было всегда, и само правительство определяет порядок и форму взымания земельной ренты. Другая форма заработка правительства — продажа части земель в собственность лицам, желающим эту землю получить в собственность. И тут кроется очень тонкий момент: большинство полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина «государство», недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которая себя именует неким государством. Чем нестабильнее власть у правителя — тем больше инвестиционных рисков несёт в себе покупка недвижимости по законам этого правителя. Меняется власть — зачастую меняются и «правила игры». Именно поэтому, чтобы оценить риски покупки недвижимости в той или иной стране, в обязательном порядке нужно изучить её новейшую историю и понять, насколько стабилен нынешний политический строй.

 

Государство как девелопер

Грамотное правительство создаёт все условия для роста стоимости недвижимости. Связь проста: растёт стоимость — растёт налооблагаемая база. То есть, стимулируя спрос на недвижимость, государство увеличивает стоимость и доходы правительства. Все мы знаем такие примеры — Латвия, Черногория, Хорватия и т.д.. Новоиспечённые правители новых по сути дела территорий, входивших раньше в состав других государств, пытаются извлечь прибыль из собственных ресурсов. Стимулировать покупку недвижимости они придумали за счёт вида на жительство в Евросоюзе. При этом ВНЖ не подразумевает автоматического получения гражданства. Более того — это не подразумевает ни стабильности этих новообразованных территорий, ни стабильности их правительств. Многие из этих стран приводят сегодня законодательную базу в соответствие с нормами других членов Евросоюза: Германии, Франции, Италии. Но никого это не должно вводить в заблуждение: государство в возрасте 20 лет не даёт гарантий на счастливое будущее. Доказательства? Просто обратитесь к истории, она многому учит.

Сергей Смирнов

03.07.2017

Know­r­e­a­l­t­y.ru