Что лучше — новостройка или вторичка?

Кто из нас не мечтал о новой квартире? О новостройке, конечно, мечтать интереснее, хотя и о сталинских высотках или Доме на набережной тоже помечтать неплохо. Однако, о чём бы ни мечталось, при выборе квартиры потенциальный покупатель взвешивает все «за» и «против» обоих вариантов — и первички, и вторички, потому как у каждого из них есть и свои однозначные плюсы и досадные минусы. Каковы они? Попробуем разобраться.

Сколько стоит мечта?

Аргументы в пользу новостройки

22855768589_d840911165_z Photo: Andrey

Каждый мечтает о своём доме. И если нельзя возвести новые стены, то можно, как минимум, их купить — хотя бы в новостройке. Бонусом — возможность проявить свою дизайнерскую фантазию. Застройщики часто продают квадратные метры без всяких там унылых перегородок — твори, дружище. И собственник творит — изучает проекты, прикидывает смету, спорит со второй половиной: где будет спальня, где детская, надо ли отделять перегородкой кухню от коридора, нужен ли второй туалет или лучше гардеробную сделать. В принятии решений вы не ограничены ничем, кроме размеров собственного кошелька и амбиций. Обустройство вторички в этом смысле намного скучнее — тут в любом случае уже кто-то жил и обустраивался до вас, и отправную точку за вас тут тоже уже поставили.

Капитальный ремонт во вторичке с заменой коммуникаций – увы, не редкость. Электропроводка в старых домах под нынешние нагрузки не рассчитана, так что тем, кто хочет въехать сюда с армией бытовой техники, придется звать электрика.

Существенная часть работы при ремонте вторички – подготовка стен, пола и потолка: часто приходится и стяжку делать, и стены штукатурить для выравнивания, плитку старую сбивать или отдирать от потолка изящную «лепнину» из полиуретана. Смена пола — тоже развлечение на любителя. Скажем, нужно удалить паркет, а под ним вдруг обнаруживаются непредвиденные работы на много тысяч рублей, так что на новый паркет вряд ли хватит, только на бюджетный ламинат.

В новостройке же всё делать гораздо проще и быстрее. А чтобы не принять квартиру с недоделками (мы же не идеализируем первичный рынок недвижимости и знаем, какими иногда застройщики сдают новые квартиры), достаточно обратиться к специалисту, и за весьма небольшие деньги собственник будет избавлен от всех недоразумений (услугу по приёмке новостроек можно найти в интернете). Что до стоимости ремонта, так она с избытком компенсируется тем, что после приёмки и заселения дома цена на квартиры в нём запросто вырастет процентов на 20 (недаром до недавнего времени очень распространенным бизнесом была покупка квартир на ранней стадии строительства и продажа после или непосредственно перед введением дома в эксплуатацию). А вот затраты на ремонт вторички – чистой воды дополнительные расходы.

И ещё один важный момент: не каждую вторичку можно взять в ипотеку. В некоторых случаях банки такой кредит попросту не оформляют — в этом деле многое зависит от технического состояния квартиры, дома и прочих факторов, определяющих её ликвидность. Так что покупка новостройки – экономически более выгодна.

 

Аргументы в пользу вторички

374795226_f6a15d5457_z Photo: Yuri Virovets

Надо признать, большинство людей стандартной планировкой вполне довольны. И определённая ценность вторички именно в том, что вы берёте уже готовое жильё. Хотите что-то переделать – переделывайте, но если такой возможности нет, то и ничего страшного — скорее всего, срочной необходимости делать капитальный ремонт тоже нет.

Цены на квартиры-новостройки к моменту сдачи дома не сильно отличаются от цены на квартиру на рынке вторичного жилья. А ведь  ремонт в новостройке – это, можно сказать, и не ремонт вовсе, а заключительный этап строительства, который собственник отважно берёт на себя. К тому же, как мы уже упоминали, достаточно часто после приёмки квартиры покупатель выясняет, что застройщик сдал её с недоделками и браком, и если не озаботиться вопросом проверки своевременно, можно остаться с носом, протекающим потолком и перекошенными оконными блоками. Приплюсуйте к этому обязательные траты счастливого обладателя новой квартиры на подготовку к ремонту: стяжка пола по всей квартире, возведение внутриквартирных перегородок с устройством дверных проёмов, разводка электропроводки, водопровод, канализация, оштукатуривание стен по всей квартире. И только потом сам ремонт: шпаклёвка, покраска, обои, плитка, полы, сантехника и т. д. То есть не надо быть великим счетоводом, чтобы понять: ремонт в новостройке точно влетит в копеечку и ни в какое сравнение с ремонтом во вторичке не идёт. И да, во вторичке тоже можно старое разрушить до основанья, а затем свой новый мир построить, но это – скорее исключение.

 

Возможность выбора и чистота подъезда

Аргументы в пользу новостройки

9272573185_17eefe7c23_z Photo: Anton Abramov

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель может выбрать подъезд, этаж, расположение на лестничной клетке и даже вид из окон. При покупке вторички же вы, в общем, берёте то, что есть, а не то, что хотелось бы, и у историй поиска идеальной квартиры в старом жилфонде — совсем как в сказках Андерсена — конец далеко не всегда счастливый.

В сегодняшних новостройках на площади помещений общего пользования не экономят — места хватит хоть под калошную стойку, хоть под самовар швейцара. Что говорить, просторные подъезды всегда приятнее неприлично тесных двух метров от лифта до входа в квартиру, а широкие лестничные клетки никогда не станут началом увлекательного квеста «Как протащить широкий диван через узкий подъезд». Современные лифты и обязательное наличие грузового – тоже приятная примета новостроек. Старые дома, в которых лифта либо вообще нет, либо есть только пассажирский (что доставляет немалые трудности и увеличивает расходы при ремонте, переезде и приобретении мебели), в этом разговоре вообще упоминать неловко.

А ещё во вторичке мы часто сталкиваемся с грязными подъездами, разбитыми окнами, мерзкими запахами, наконец. В новостройку в большинстве своём заезжают люди, которые купили квартиру на свои кровные, так что им и в голову не придёт плевать в подъезде или бросать окурки. Обладатели новых квартир примерно представляют, что такое «жить красиво», и одинаково сильно хотят так жить. А вот во вторичке зачастую проживают дети и внуки тех, кто эту квартиру получил от государства в результате приватизации, и там хоть каждый день лестницу мой: если сосед привык швырять окурки и не доносить мусор до мусоропровода – не перевоспитаешь.

 

Аргументы в пользу вторички

26621609082_39302c0224_z Photo: nikolay semenov

Если уж по-честному, подъезд и вид из окон не так важны, как сам район. И если потенциальный покупатель хочет жить в конкретном районе, то среди новостроек его выбор будет весьма ограничен. К тому же, его может не удовлетворить срок сдачи, соотношение цена-качество или элементарно метраж квартиры. Вторичное жильё в этом смысле новостройкам не ровня, его можно найти в любом районе, и выбор будет куда богаче.

Что до чистоты и запахов — вопрос тоже неоднозначный. Покупая квартиру в новостройке, вы должны чётко понимать, что первые 2-3 года после сдачи дома жизнь будет близкой к аду: ремонт затеют практически в каждой квартире, так что жуткий шум, пыль, грязные подъезды и лифты обеспечены всем. И когда вам покажется, что всё закончилось, ремонт начнут те, кто с ним повременил или только приобрёл квартиру. А если учесть, что абсолютное большинство нынешних новостроек – панель и монолит с присущей им звукопроницаемостью, жить придётся почти как в заводском цеху.

 

Коммуникации, расположение, инфраструктура

Аргументы в пользу новостройки

4386529055_d9afe10ed7_z Photo: irumge

Электропроводка и придомовое электрооборудование, отопление, водопровод, канализация выполнены по современным технологиям, гарантирующим их работоспособность. Современные системы пожаротушения, видеонаблюдение, системы охранной сигнализации — всё это есть в новостройках и почти никогда — в  жилфонде с «пробегом».

Новые дома, как правило, возводят в новых микрорайонах, в которых имеется вся инфраструктура: просторные зелёные дворы, симпатичные детские и спортивные площадки, магазины, поликлиники, школы и детские сады – всё рядом, в пешей доступности. И даже один из самых больных вопросов жителей мегаполисов — вопрос парковкиможно запросто решить совместными усилиями проживающих в доме, если придомовые территории позволяют. В старом районе для организованной (да и неорганизованной) парковки попросту нет места.

 

Аргументы в пользу вторички

26668923021_dd962485fa_z Photo: nikolay semenov

Технологии технологиями, но для нормальной работы каждая система нуждается в отладке, а на это уходит время. Поэтому в первый год после сдачи дома могут быть перебои и с подачей электричества, и с водоснабжением, лифт может неделями, а то и месяцами не работать. Перебои с отоплением – тоже явление повсеместное, жители новостроек подтвердят. То же касается и инфраструктуры: прежде чем она наладится и начнёт «работать», может пройти не один год.

 

Риски при покупке и сроки заселения

Аргументы в пользу новостройки

10520874775_0ff60be658_z Photo: kishjar?

Приобретая квартиру на рынке вторичного жилья, практически никогда и никто не может быть уверен, что на неё вдруг не появится какой-то малоприятный претендент, который, скажем, лет двадцать назад отказался от приватизации в пользу родственников и получил право пожизненного проживания в этой квартире. Это только одна из многочисленных возможностей заиметь серьёзную головную боль, а ведь причин для оспаривания крупной покупки может быть десятки: квартира досталась по наследству, по поводу неё были судебные споры, тут был прописан инвалид – все это может аукнуться совершенно неожиданно. И совсем не обязательно, чтобы продавец при этом был отпетым жуликом. Для него, например, тоже может оказаться сюрпризом, что у папы, оказывается, есть внебрачный сын, который тоже является наследником и претендентом на вашу квартиру. При покупке квартиры в новостройке такие сюрпризы исключены.

Да, как правило, жильё в новостройке приходится ждать. Но лишь потому, что куплено оно до завершения строительства, а значит, квартира обошлась дешевле и покупателю удалось сэкономить. А вообще, бывают случаи, когда и покупка вторички может надолго затянуться. Например, в случае неузаконенной перепланировки, если предыдущий хозяин заботливо, но очень беспечно снёс перегородку между гостиной и балконом. Или когда продавец не спешит выезжать из проданной квартиры — да, такие ситуации тоже случаются, ведь даже если он подписал обязательство, он там по-прежнему зарегистрирован, и выселить его можно только по суду.

 

Аргументы в пользы вторички

14153318329_4107de6404_z Photo: Artem Svetlov

Сейчас не лихие 90-е, и, надо сказать, мошенничества на рынке недвижимости стало меньше. А вот шансов нарваться на недобросовестного застройщика – больше. И чем на более ранней стадии строительства вложены деньги, тем выше вероятность оказаться облапошенным. Хотя и покупка на поздней стадии ничего не гарантирует. Бывают случаи, когда практически готовое жильё застройщику годами не удается сдать, например, из-за отсутствия разрешения на подключение к коммуникациям. Все мы наслышаны об обманутых дольщиках, устраивающих демонстрации и пишущих обращения в разные инстанции. Об обманутых покупателях или продавцах вторичного жилья страшных историй куда меньше.

Тут же стоит сказать о переносах сроков сдачи новостройки – совершенно обычном, рядовом явлении. Штрафы за просрочку застройщик обычно в договоре, конечно, старается минимизировать, да и получить их – целая проблема. Между покупкой квартиры в новостройке, когда ты отдал за неё деньги, и моментом заселения в неё может пройти вечность. Сначала ждёшь окончания строительства и приёмки, потом оформляешь квартиру в собственность, затем делаешь ремонт и только тогда заселяешься. И всё это время надо где-то жить. Совсем другое дело — вторичка: нашёл, заключил договор купли, дождался его регистрации, оплатил – и вот она, заветная собственная квартира.

Хотя кого мы обманываем — это, конечно, только начало.

Алиса Орлова 

17.05.2016

Know­r­e­a­l­t­y.ru