Недвижимость, если рассматривать её как товар, имеет определённые свойства. Этимология слова подразумевает, что главное из них — невозможность взять её с собой. Но точно ли оно остаётся главным? И почему её стоимость сегодня определяют информационные манипуляции? Об этом, а также об эволюции понятия недвижимости, ценовых пузырях и рекламных фокусах рассуждает эксперт в сфере недвижимости Сергей Смирнов.

 Photo: Ze’ev Barkan

О меняющихся представлениях о недвижимости и истинной ценности

Потребительские свойства недвижимости менялись синхронно с эволюцией человека. Изначально эти свойства были базовыми, и недвижимость, а точнее земельный участок, воспринималась как:

• источник пищи (посредством земледелия и животноводства),
• источник природных ресурсов,
• возможность сохранения энергии (тут речь непосредственно о постройке),
• гарант безопасности.

С тех пор как большинство народов отказалось от кочевой жизни, началась борьба за земельные наделы. Земля как источник питания и источник полезных ископаемых по-прежнему имеет ценность, но особое значение в эпоху современности земля приобрела как территория одновременного обитания и отдыха большого количества людей (мегаполис, курортный регион). С этим появились другие, новые свойства недвижимости, ставшие особо популярными с конца 19 века, и теперь ключевыми понятиями для обозначения недвижимости стали комфорт, инфраструктура, транспортная доступность и очевидное разделение обитателей по национальному или социальному признаку.

Такими свойствами обладает любой населённый пункт: посёлок, район, город. Однако конкретно взятый городской квартал, населённый деклассированными элементами, с этой точки зрения вряд ли представляет высокую ценность. И получается, что главная ценность недвижимости в наше время — это все еще «продукт человеческого труда», а именно — возделанная земля, разработанное месторождение, искусственный источник воды, возведённое укрепление или построенный дом. То есть, те же базовые свойства.

Об экологичности и престиже как новых свойствах недвижимости

С ростом благосостояния среднего класса в 20 веке появляются новые свойства недвижимости: экологичность и статусность земельного участка (то есть престиж района). Последняя классификация — продукт исключительно информационного воздействия на человека. Иначе как можно объяснить покупку людьми участков на Луне? А статус экологичного участка в наше время можно придать даже урановому месторождению, достаточно просто быть убедительным. Именно поэтому проблема манипуляций с оценочной стоимостью той или иной недвижимости сегодня стоит очень остро. Манипулируем спросом и потребительскими свойствами — манипулируем ценой. Достаточно убедить потенциального покупателя, что 20 известных людей купили земли для строительства в определённом месте, как начинает формироваться новый тренд и спрос на район. А растёт спрос — раздувается цена.

О простых выводах

Можно обустроить участок земли, построить город, развить его как бизнес-проект и потом разрушить. Одновременно с этим процессом изменится и стоимость недвижимости на этой территории. Так что первое, что стоит понять — инвестиции в недвижимость ничем не отличаются от инвестиций в любой бизнес-проект, риски те же. И надежность подобных инвестиций не так высока, как может показаться гражданам с советской ментальностью.

Ценовые «пузыри», раздуваемые за счёт рекламных манипуляций, стали главной проблемой в 21 веке. Информационные каскады и профессиональные фокусы могут стоимость любого земельного участка без базовых характеристик раздуть до невероятной. Иначе как объяснить, что самый дорогой участок недвижимости в мире — кладбище на непригодном для жизни склоне холма в Иерусалиме?

Сергей Смирнов

31.05.2017