На интернет-форумах, связанных с юридическими вопросами или проблемами жилищно-коммунального хозяйства, одной из самых популярных и объемных тем обсуждения всегда становится тема «Как обезопасить себя при покупке квартиры». Истории, которые подробно разбирают практикующие юристы и эмоционально комментируют обычные пользователи, можно было бы собрать в весьма поучительный сборник практических житейских кейсов. Вдумчивое их чтение позволяет достаточно легко выделить несколько самых популярных алгоритмов, которыми Остап Бендер с восторгом пополнил бы свою коллекцию сравнительно честных способов отъема денег у населения.
Рисунок: Ирина Фатеева
Одна из самых очаровательных юридических тонкостей связана с покупкой квартир, находившихся в муниципальном или государственном жилищном фонде, которые, например, предоставлялись по договору социального найма. В октябре 2014 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации даже выпустил весьма любопытный обзор судебной практики по делам, связанным с исками государственных органов и органов местного самоуправления к покупателям такого жилья. Во всех спорных случаях суд, в первую очередь, интересовался тем, проявлял ли покупатель «разумную осмотрительность при заключении сделки» и какие конкретные меры принимались им для выяснения прав продавца на продажу помещения.
Список этих мер, одобренный высшим судебным органом, в равной степени полезен всем покупателям жилой собственности. Например, чтобы получить статус «добросовестного приобретателя», в обязательном порядке необходимо доказать факт знакомства покупателя с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также знакомство с паспортом собственника или доверенностью, если продажа осуществлялась через его представителя. «Добросовестный приобретатель» должен доказать, что он проверил правовой статус всех документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру, осмотрел квартиру перед покупкой и сопоставил ее с техническим паспортом, убедился в том, что ее собственники в течение короткого времени часто не менялись, а стоимость квартиры не являлась явно заниженной.
Фактически это говорит о том, что, приобретая квартиру, числившуюся хоть когда-нибудь в муниципальном или государственном жилищном фонде, покупатель должен для подстраховки обложиться кучей дополнительных бумаг вроде акта осмотра квартиры или обзора среднерыночных цен на аналогичную недвижимость. Но даже подобная сверхпредусмотрительность все равно не до конца обезопасит добросовестного покупателя. Если выяснится, что продавец с помощью поддельных документов обосновал свое право собственности на квартиру из муниципального или государственного жилищного фонда, то такое жилье, скорее всего, вернут в этот фонд, а пострадавшему покупателю предложат взыскать убытки с мошенника-продавца, при условии, конечно, что его удастся найти.
Много трагикомических коллизий при покупке квартиры оказывается связано с пропиской предыдущих жильцов. В компании наиболее проблемных фигур — несовершеннолетние дети от первых и последующих браков, недееспособные граждане, престарелые родственники и удалившиеся в эмиграцию члены семьи. В идеале покупателю стоит требовать, чтобы на момент покупки квартиры в ней вообще не было никого прописано, и не верить заверениям продавца, что он выпишет всех оставшихся жильцов вскоре после сделки купли-продажи. В случае с совершеннолетними гражданами их выписка из квартиры невозможна без их прямого согласия, а права несовершеннолетних жильцов строго охраняют социальные службы, которые вполне могут оспорить законность продажи квартиры.
Проблемы возникают и при покупке квартиры, приобретенной семейной парой в браке, у одного из супругов. В этом случае стопку необходимых документов стоит пополнить согласием второго супруга на продажу жилья. Это стоит сделать и в том случае, если семейная пара в разводе менее трех лет, потому что в течение этого срока за вторым супругом остается право претендовать на раздел совместно нажитого имущества.
Но все-таки самым популярным алгоритмом отъема денег у покупателя становятся махинации при денежных расчетах. В числе самых популярных ходов – невозврат авансовых платежей по хитро составленным авансовым договорам и получение денег продавцом до государственной регистрации договора купли-продажи, с момента которой только и возникает право собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Еще один распространенный способ мошенничества – указать в договоре меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить налог на регистрацию права собственности. При оспаривании такого договора в суде покупатель сможет рассчитывать в лучшем случае только на возврат той самой уменьшенной суммы, что позволяет «черным продавцам» легко зарабатывать на разнице между реальной стоимостью квартиры и ее уменьшенной договорной стоимостью.
Вообще среднестатистического покупателя на современном рынке недвижимости ждет немалое количество подводных камней и юридических головоломок. Ситуация, с одной стороны, облегчается тем, что всё больше служб государственной статистики переходят на онлайн режим работы, и получить нужную справку из Росреестра теперь можно, не выходя из дома. В том же интернете при желании можно найти огромное количество советов и рекомендаций по безопасной покупке квартиры, правда, не всегда ясен уровень их экспертности, а общая тональность скорее ввергает в панику, чем вносит конструктив. С другой стороны, в распоряжении покупателя по-прежнему остаются обычные риэлторские конторы и юридические практики, где всегда можно найти заслуживающих доверия советчиков, особенно, если их репутацию подтверждает сарафанное радио. Балансируя между самостоятельностью и профессиональным подходом в процессе покупки квартиры, точно не помешает сохранять хладнокровие, поднимать свой позитивный настрой и, на всякий случай, расширять свой кругозор на knowrealty.ru.
Мария Ерохина
25.09.15
