Приключения обратной ипотеки в России

В начале двухтысячных Александр Починок, который тогда был министром труда и социального развития РФ, продвигал обратную ипотеку как перспективный способ улучшения жизненных условий пенсионеров. Практического воплощения тогда эта идея не получила, но позже к ней вернулись. В 2011-2012 годах  пилотные программы обратной ипотеки начались в нескольких городах, в том числе в Санкт-Петербурге, но после, правда, заглохли. Сейчас об обратной ипотеке заговорили вновь.

obratnaya_ipoteka_otpr Иллюстрация: Евгения Ремизова

Обратная ипотека – специфический вид залога жилья при получении кредита от кредитной организации. Предоставляется обратная ипотека людям пенсионного возраста. Сумма кредита определяется рыночной стоимостью жилья и сроком, на который он предоставлен. В отличие от обычной ипотеки получателю не нужно возвращать кредит. Его погашение происходит после смерти кредитополучателя за счёт продажи кредитором жилья, находившегося в залоге. Если сумма, полученная после продажи, оказывается больше суммы кредита с начисленными процентами, остаток передается наследникам получателя кредита. Цель обратной ипотеки – обеспечить безбедную старость пенсионера, увеличить его платежеспособность за счёт кредитных средств.

 

Съешь свой кирпич

Обратная ипотека появилась в 60-х годах прошлого века в США, но широкое распространение там получила с 90-х. В это же время обратная ипотека начала внедряться в Сингапуре, Австралии и ещё нескольких странах. А вот в Германии она не прижилась.

В США в настоящее время в программе участвует 3% всех пенсионеров. Это 20% из числа тех, кто имеет такую возможность. Там обратную ипотеку называют программой «Eat your brick» («Съешь свой кирпич»). Она рассчитана на людей среднего класса, имеющих собственное жильё и не желающих сокращать потребление из-за снижения доходов. Обычное использование кредита, как правило, таково: оплата медицинских услуг, которые в США весьма недешевы, ремонт жилья и туризм. Средняя сумма кредита по обратной ипотеке там составляет 184 тысячи долларов, ставка по кредиту – 5-7%. Кредит обязательно страхуется через специальное государственное страховое агентство.

 

Рента или нет?

Не правда ли, всё это напоминает сделки с пожизненной рентой, которые практиковались в нашей стране с 90-х годов и совершаются до сих пор? Ведь суть та же: пожилой человек при жизни получает денежные средства по договору, а после его смерти его жильём будет распоряжаться тот, кто ссужал ему деньги. Но есть и существенные отличия договора пожизненной ренты от обратной ипотеки. Например, сразу после заключения договора пожизненной ренты пенсионер-рентополучатель теряет право собственности на свое жильё. За ним остается лишь право пожизненного проживания в его бывшей квартире, а право собственности переходит к плательщику ренты. При обратной ипотеке пенсионер является владельцем своей квартиры до самой смерти.

Второе существенное отличие, вытекающее из первого: при обратной ипотеке получатель кредита может в любой момент выйти из сделки и вернуть свое жилье из залога. Для этого ему надо только вернуть полученную часть кредита с начисленными на неё процентами. Случай, когда клиент передумал, вполне возможен: допустим, человек помирился с родственниками, они убедили его завещать жилье им. А так как сумма кредита по условиям заключенного договора должна выплачиваться не сразу, а в течение нескольких лет, и выплачена лишь её часть, то пенсионер с помощью родственников может компенсировать банку выплаченную часть кредита с процентами, чтобы получить возможность распорядиться квартирой по своему усмотрению. Могут и сами родственники после смерти кредитополучателя выкупить таким же образом квартиру из залога и потом наследовать её.

При пожизненной ренте плательщик заинтересован в скорой смерти получателя. А при обратной ипотеке банк заинтересован, чтобы пенсионер прожил долго.

Ещё одно существенное различие от пожизненной рентой состоит в том, при ренте пенсионер, как правило, заключает договор с частным лицом, а при обратной ипотеке – с банком. При пожизненной ренте плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя. Ведь тогда он становится полноправным обладателем недвижимости. Это почва для криминала, что и подтверждается практикой 90-х годов. В случае обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в том, чтобы пенсионер прожил достаточно долго и выбрал большую часть кредита. Это декриминализирует обратную ипотеку.

Проблемы у банка начинаются лишь тогда, когда пенсионер выбрал кредит полностью, но продолжает жить. Но они решаются с помощью страхования кредита. Так, в США государственное страховое агентство выкупает кредит у банка, когда сумма выплаченных получателю кредита средств достигнет 98% всей суммы кредита, и в дальнейшем тот до самой смерти живет под присмотром агентства.

 

Кому дадут обратную ипотеку? 

В РФ пилотная программа предъявляла определенные требования к участнику обратной ипотеки. Некоторые из этих требований не абсолютны и могли бы быть пересмотрены при дальнейшем развитии программы.

Гражданство: оформить обратную ипотеку может только гражданин РФ.

Возраст получателя ипотеки: был заявлен — не менее 60 лет, но на практике – не менее 68 лет. Поскольку обратная ипотека оформлялась на срок не более десяти лет, то банкам невыгодно, когда человек выбирает весь кредит и потом ещё живёт несколько лет, из-за чего банк не может в течение этого времени продать его жильё и вернуть кредитные средства.

Жильё для обратной ипотеки должно находиться в доме высотой не менее 5 этажей, перепланировки недопустимы, а квартиры с газовыми колонками вообще не годятся.

Собственников жилья должно быть не больше двух, и они оба должны участвовать в договоре обратной ипотеки. В жилье, которое является предметом сделки, не должны быть зарегистрированы недееспособные, несовершеннолетние и имеющие инвалидность наследники получателя кредита, так как в этом случае банк не сможет продать эту квартиру.

Квартира должна соответствовать следующим требованиям: находиться в городах с населением не менее 500 тысяч человек и в домах высотой не менее пяти этажей, быть пригодной для проживания, неузаконенные планировки недопустимы, как и долги по коммунальным платежам, а вот страховка квартиры обязательна. Квартиры с газовыми колонками и в домах, подлежащих сносу, тоже для обратной ипотеки не годятся. Понятно, что требование по численности населения города и этажности дома отсекает значительное число возможных участников обратной ипотеки. Но эти условия должны давать определенные гарантии банку в том, что заложенное жильё сохранит свою стоимость в течение времени действия залога.

 

Условия кредитования

Размер кредита, выдаваемого в период действия пилотной программы в РФ, декларировался – до 80% от рыночной цены квартиры. На деле он был существенно меньше, до 60%. Процентная ставка – 9% (напомним, дело было в 2011-2012 годы).

Существует два способа выплаты ипотечного кредита банком:

  • единовременный, когда кредит выплачивается полностью сразу после оформления обратной ипотеки;
  • равные ежемесячные платежи в течение всего срока действия договора обратной ипотеки.

Более распространён второй способ. Сумма ежемесячных кредитных выплат зависит от стоимости жилья. Максимальна она для Москвы, где для обычной двухкомнатной квартиры могла бы составить примерно 40 тысяч рублей в месяц, а для рядового региона это около 10 тысяч рублей.

 

Особенности пилотной программы

В ходе разработки пилотной программы учитывалось, что у нас чуть менее 60% людей предпенсионного возраста и старше не имеют денежных сбережений, но зато более 60% имеют жильё в собственности. Всё это посчитали хорошей предпосылкой для развития обратной ипотеки.

Кредит по обратной ипотеке был целевым. Пенсионер должен тратить его на себя, а не на родственников, для подтверждения чего была предусмотрена определенная отчётность — счета от медицинских организаций, туристических фирм и т.д. Если целью кредита пенсионер называл помощь родственникам, ему в обратной ипотеке отказывали. Правда, реально проверять траты получателя возможности не было. Средства кредита по обратной ипотеке доходом кредитополучателя по закону не являются и поэтому не облагаются налогом и на социальные выплаты пенсионерам не влияют.

 

Риски обратной ипотеки для банков

Пенсионер может прожить дольше периода действия обратной ипотеки. Тогда он выберет весь кредит, но банк не сможет его вернуть за счёт продажи квартиры. Недвижимость может упасть в цене, соответственно, сумма кредита может превысить стоимость заложенной квартиры. Эти риски минимизируются либо с помощью страховки, либо за счёт уменьшения суммы кредита на этапе его расчета.

Ещё один риск банка касается сохранности квартиры. Она может быть значительно повреждена пожаром, затоплением и так далее. Кроме того, возможен большой долг по коммунальным платежам. Все это требует контроля со стороны банка.

 

Клиенты тоже рискуют

Основной риск для пенсионера — то, что банк разорится или у него будет отозвана лицензия. И в том и в другом случае это означает для пенсионера прекращение кредитования. Могут возникнуть проблемы с заложенной квартирой. Поэтому необходимы государственные гарантии по обратной ипотеке. Если механизмы таких гарантий не до конца проработаны, такие недоработки могут вызвать существенные трудности с выплатой кредита.

Достаточно велика вероятность того, что кредитные средства попытаются использовать на свои цели недобросовестные родственники пенсионера. Для исключения подобной ситуации необходим контроль со стороны социальных служб.

Кредитование ипотеки, в том числе и обратной, относится к банковскому бизнесу. Но поскольку обратная ипотека – всегда государственная программа, то занимаются ей только уполномоченные банки. В России пилотную программу обратной ипотеки внедряло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК). В 2013 году агентство несколько поменяло функции и было переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»). С 2012 по 2016 год  информация о действии программы обратной ипотеке в прессе отсутствовала. На сайте ОАО «АФЖС» её тоже нет. Кто будет заниматься обратной ипотекой в дальнейшем и будет ли вообще – непонятно.

 

Что ограничивает возможности внедрения обратной ипотеки в РФ? 

Прежде всего, обратная ипотека в РФ недостаточно выгодна банкам. Ведь это необслуживаемый кредит: возврат средств по нему заморожен на несколько лет, чаще всего – на десять. И нет гарантии, что по прошествии даже такого срока кредит можно будет вернуть. Наши банки в таких условиях работать не привыкли.

Сейчас цены на жильё не растут и даже в ряде случаев падают, а рынок недвижимости переживает сложное время, что снижает ликвидность квартир и вообще плохо для обратной ипотеки.

Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны.

Процентные ставки в последние годы были велики. Как показывают расчёты, когда ставка по обратной ипотеке превышает 9%, она перестает быть интересной для получателя кредита.

Шансы, что обратная ипотека в РФ станет массовой, были изначально незначительны. Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны. Совершенно одиноких стариков немного. Обратная ипотека могла бы частично заменить пожизненную ренту, тоже не слишком у нас популярную, но этого не происходит, потому что в ренте есть заинтересованность со стороны определенного круга лиц — плательщиков ренты, а в обратной ипотеке их нет. То, будет ли у нас развиваться данная отрасль, определяется интересом со стороны государства. А есть ли он? Поживем – увидим.

Алиса Орлова

30.05.2016