Регистрации недвижимости в 2017: что нового?

С 1 января 2017 года изменён порядок государственной регистрации недвижимости. Некоторые СМИ уже написали о том, что теперь отнять недвижимость у честных граждан мошенникам будет просто невозможно. Но так ли это? Что изменилось для физических лиц? И правда ли, что придётся регистрировать машино-места? Попробуем разобраться. 

Порядок и закон

Цель у законодателей была благая – максимально упростить правила учёта и регистрации недвижимости, сократить сроки и уменьшить количество бумажных документов. До 2017 года учёт недвижимости и регистрация прав на неё регулировались отдельными законами и осуществлялись в двух отдельных реестрах – Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года два этих реестра объединены в один Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Но хотя закон был принят ещё в 2015 году, основные положения вступили в силу только с 01.01.2017 года. Поэтому именно с этой даты изменился порядок регистрации недвижимости.

 

Что изменится в ЕГРН по сравнению с Кадастром недвижимости и ЕГРП?

Замена двух реестров одним позволит лучше систематизировать информацию, исправить ошибки и несоответствия и, главное, упростить процесс регистрации. Существенное отличие заключается в том, что раньше приоритет был за информацией на бумажных носителях, сейчас же он в духе времени отдаётся электронным документам, в форме которых будет храниться вся информация о недвижимости. Территориальные филиалы Росреестра будут работать как с электронными, так и с бумажными документами. Переводом бумажного документа в электронную форму занимается сам Росреестр.

 

Могут ли вноситься сведения в ЕГРН по объекту недвижимости без ведома собственника?

Сведения в ЕГРН вносятся точно так же, как раньше вносились в Кадастр недвижимости и ЕГРП, то есть при поступлении соответствующих документов от органов власти, ФНС и ФМС России, судов, службы приставов, нотариусов. Собственник должен быть уведомлён об их внесении по почте или с помощью sms-сообщения – по выбору.

 

Изменился ли порядок подачи документов на кадастровый учёт и регистрацию права?

Комплект документов для кадастрового учёта и регистрации права остался прежним. А вот порядок подачи изменён, и он стал удобнее. Раньше документы принимали в территориальных подразделениях «Росреестра» или МФЦ исключительно по месту регистрации недвижимости. Сейчас для этого можно воспользоваться услугами любого офиса «Росреестра» или МФЦ на территории России.

Кроме того есть возможность подать комплект документов в электронном формате. Вообще, такой сервис работает с 2015 года, но развивается и совершенствуется со временем и сейчас стал доступнее, поскольку сертификат электронно-цифровой подписи для документов электронного формата получить сегодня проще и дешевле (годовая стоимость составляет 1000-1500 рублей). Росреестр обязан сообщить вам о приёме документов на регистрацию, указав точную дату и время. Подать документы в электронном формате вы сможете, например, через личный кабинет на сайте Росреестра. Также в личном кабинете можно найти сведения о своих объектах недвижимости – адрес, кадастровый номер и стоимость и т.д., а также делать запросы на получение информации из баз данных.

О завершённой регистрации Росреестр проинформирует вас сообщением на электронную почту, в нём будет ссылка, по которой можно скачать выписку из ЕГРП.

Другое нововведение касается недвижимости, ещё не стоящей на кадастровом учёте – теперь документы на кадастровый учёт и регистрацию права подаются одновременно. До 2017 года они сначала подавались на кадастровый учёт, а уже потом – на регистрацию. Конечно, одновременная подача значительно удобнее и экономит время. К тому же пошлину за регистрацию можно оплатить не до, а после подачи документов – в течение 5 дней. Для физического лица оплата составит 2000 рублей. При электронной регистрации через Единый портал госуслуг с 2017 года положена скидка 30%, но, похоже, что пока она не действует.

Особенно облегчит одновременная постановка на кадастровый учёт и регистрация права  продажу части земельного участка. Раньше нужно было делить участок и ставить каждую из частей на учёт, регистрировать на них право собственности, а потом уже продавать. Как итог — на все процедуры уходило 2-3 месяца. Теперь достаточно сделать межевой план, приложить его к договору купли-продажи, и постановка на учёт вновь образованных участков и регистрация перехода права произойдут одновременно.

 

Какими документами собственник может теперь подтвердить право собственности на недвижимость? Например, что показать покупателю при продаже квартиры? 

Новым законом свидетельство о регистрации права на собственность отменено. Этот документ не выдаётся с 15.07.2016 года. Подтвердить право собственности теперь можно только с помощью выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выписка объединяет в себе информацию, которая ранее содержалась в двух документах – кадастровом паспорте и краткой выписке из ЕГРП, а именно:

  • открытые персональные данные собственников,
  • описание и характеристики объекта недвижимости,
  • имущественные права собственников, доли в праве собственности,
  • ограничения в праве и правопритязания, установленные судом.

Выписку из ЕГРН может получить любой желающий, сделав запрос и оплатив пошлину. Так что продавцу недвижимости не обязательно иметь её на руках, покупатель вполне может заказать её сам и получить как в бумажном, так и в электронном виде.

Кроме того в базе ЕГРН есть закрытая информация об объекте недвижимости, которую могут получить в виде выписки лишь собственники и судебные инстанции:

  • о правоустанавливающих документах на него,
  • о переходе прав собственности (подробные сведения),
  • о дееспособности собственников.

 

Сколько стоит выписка из ЕГРН?

Информация о размере пошлины на получение главного для собственника документа — выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — в разных источниках отличается. Чаще всего фигурируют суммы 750 рублей за бумажный документ (2 200 рублей для юридических лиц) и 300 рублей за электронный (600 рублей для юридических лиц). Видимо, такая величина пошлины планировалась и, возможно, будет в дальнейшем. Но сейчас, в феврале 2017 года, пошлина для физических лиц составляет 250 рублей и 400 рублей за электронный и бумажный документ соответственно. Выписка о кадастровой стоимости в электронном виде по запросу выдаётся бесплатно.

 

Изменились ли сроки постановки на кадастровый учёт и регистрацию права?

Сроки стали меньше. До 2016 года обе эти процедуры занимали по 18 рабочих дней, в 2016 году – сократились значительно, до 10 дней каждая (при подаче документов через МФЦ – больше на два дня). С 2017 года срок постановки на кадастровый учёт стал ещё меньше — 5 рабочих дней, а регистрации права собственности – 7 (через МФЦ – на те же два дня дольше).

Без рассмотрения вернуть вам документы Росрестр может только в строго регламентированных случаях: при отсутствии подписи на заявлении, несоблюдении формата в электронном документе, а также исправлениях, ошибках и подчистках – в бумажных, отсутствии оплаты пошлины, записи в ЕГРН о невозможности перехода права в связи с обременениями, наложенными на эту недвижимость.

Важно знать, что возможна временная приостановка регистратором кадастрового учёта и госрегистрации, и перечень оснований для этого с 2017 года значительно увеличен. Срок приостановки – до 3-х месяцев. Именно столько времени вам даётся для выполнения требований регистратора. Если они удовлетворены не будут, в госрегистрации вам откажут. Сам заявитель тоже может приостановить регистрацию на срок до 6 месяцев (ранее – до 3-х).

 

Изменились ли сроки госрегистрации ипотеки?

Срок регистрации ипотеки жилых помещений сохранён – это 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, сооружений и земельных участков он сокращён с 15 до 7 рабочих дней, а в случае регистрации по нотариально заверенным договорам – до 5 рабочих дней.

 

Правда ли, что машино-места тоже теперь регистрируют в ЕГРН?

Да, с 01.01.2017 года по закону 315-ФЗ машино-места признаются объектом недвижимости. Раньше это можно было сделать лишь в отношении гаражей и боксов, но теперь вы можете зарегистрировать права на машино-место, поставивего на кадастровый учёт. Важно учесть, что машино-место при этом должно быть расположено исключительно в пределах здания или сооружения. Места на парковках во дворах или отдельно расположенных открытых стоянках машино-местами не считаются, а следовательно кадастровому учёту и регистрации права не подлежат.

Размер отдельного машино-места имеет ограничения по размерам:

  • минимально допустимый размер – 5,3 Х 2,5 м;
  • максимально допустимый размер – 6,2 Х 3,6 м.

 

За что отвечает Росреестр?

Законом регламентирована досудебная и судебная ответственность Росреестра за ошибки и несоответствия внесённых в ЕГРН сведений, за их утрату, за необоснованный отказ или приостановление кадастрового учёта или регистрации права, за несоблюдение сроков, а также за недостоверность предоставляемых сведений. Интересно, что ответственность разделена между госорганом и его работниками. Но случаи удовлетворения судами исков пострадавших к Росреестру редки, как, впрочем, и вся судебная практика по этому вопросу.

 

Правда ли, что законом 218-ФЗ предусмотрена компенсация за утрату собственником права на недвижимость?

Компенсация по вступившему в действие закону собственнику положена, но лишь за потерю по независящим от него причинам единственного пригодного для постоянного проживания жилья, которое невозможно истребовать у добросовестного приобретателя, или добросовестному приобретателю, у которого его истребовали. Эту компенсацию можно получить только один раз, независимо от того, есть ли в вашей потере права на жильё вина Росреестра или нет. Компенсация может быть выплачена при невозможности возмещения от лиц, признанных судом виновными в потере собственником прав на это жильё, и лишь с 01.01.2020 года, когда это положение закона начинает действовать. Размер компенсации – до 1 миллиона рублей, выплачивается из госбюджета.

 

О плюсах и минусы нового порядка регистрации права собственности

Плюсы:

  • Все сведения о недвижимости находятся в одном реестре, учёт и регистрация стали значительно проще и быстрее.
  • Можно воспользоваться электронными сервисами.
  • Нет необходимости обращаться в филиалы Росреестра по месту регистрации недвижимости.
  • Предусмотрена компенсация собственнику за потерю права.

Минусы:

  • Государство как бы отстранило собственника от принадлежащей ему недвижимости. Теперь его право на собственность уже как бы не совсем его дело, а скорее – государственное. И не очень понятно, зачем отменили свидетельство о регистрации права собственности. Кстати, группа депутатов Госдумы выступила с предложением вернуть эти свидетельства. Но пока получение документа, которым собственник может подтвердить своё право собственности, не бесплатно. Видимо, время от времени придётся заказывать более свежий экземпляр и каждый раз платить за это пошлину, которая с годами будет расти.
  • После объединения двух реестров, где была документация как на электронных, так и на бумажных носителях, сведения в реестре теперь хранятся в электронном формате, а это значит, что возможны несоответствия и ошибки. Как они будут исправляться? Сколько на это потребуется сил и времени? Что будет с документами в электронном формате при каком-нибудь электронном катаклизме или просто хакерских атаках? Неизвестно, даже несмотря на заверения о суперзащите.
  • С точки зрения защиты от мошенничества новый порядок регистрации, в котором упор сделан на электронные сервисы,всё-таки  не выглядит безупречным. Хотя, конечно, хотелось бы ошибаться.

Алиса Орлова

Photo: Antonio Bonanno

17.02.2017