Льготная ипотека появилась в апреле 2020 года. Низкая ставка и неуверенность в завтрашнем дне привели к тому, что многие решили переложить деньги со вкладов в недвижимость. Эти квартиры часто приобретались с целью сдачи в аренду. Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» рассказали о трендах на рынке аренды жилья, а также назвали главную ошибку самостоятельных рентных инвесторов.
В Москве абсолютно любой объект недвижимости можно сдать в аренду. В этом сегменте два главных фактора: транспортная доступность и цена. Если плохая транспортная доступность, то нужно регулировать ставку в меньшую сторону, если хорошая транспортная доступность, то в большую.
Любые сложности при сдаче объекта могут отпугнуть нанимателей. Сейчас есть интересная зависимость, которая наблюдается на рынке. Так, чем выше ставка, тем меньше ответственность нанимателя по отношению к этой квартире.
«В нашей практике был случай, когда владелец квартиры, которая обычно сдавалась за 45 тыс. рублей захотел получать 60 тыс. рублей в месяц. Арендаторы были найдены из Турции. Конечно, вели они себя по отношению к квартире крайне неаккуратно. Аналогичная ситуация отмечается, когда по высоким ставкам семьи въезжают в 1-комнатные квартиры. Как правило, семью из 4–5 человек не пускают в «однушки», но если наниматель сделал надбавку к ставке, то некоторые владельцы соглашаются. Конечно, такая многочисленная семья будет менее аккуратной. Таким образом, высокие ставки могут отпугнуть «нормальных» арендаторов», – отметил генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Эксперт добавил, что какого-то кодекса культурной сдачи жилья в аренду нет нигде. Всё зависит конкретно от владельца. Если он занимается этим профессионально, то в таких объектах, как правило, есть всё необходимое. Если же человек сдаёт только ради денег, то могут быть недостатки, так как он не знает, что должно быть в сдаваемом объекте.
Желание или отсутствие желания идти на компромиссы нельзя назвать ошибкой арендодателя. В некоторых ситуациях ремонт со сменой “всего” является просто нерентабельным. Как правило, всё-таки люди готовы что-то менять тем или иным способом. Иногда это делают арендаторы по чеку на сумму, которого уменьшается плата, а иногда и сами владельцы.
«Заметным трендом на рынке аренды Москвы стало то, что в столице появилось много квартир-студий. Также отмечу, что если 2–3 года назад аренда студии была чуть выше, чем аренда комнаты, то сейчас отдельное жильё в плане ставок заметно оторвалось от комнат и приблизилась к стоимости аренды 1-комнатных квартир», – добавил Валерий Летенков.
Скорость сдачи квартиры в Москве сейчас зависит от 3 факторов: транспортная доступность, цена и состояние объекта. Если все эти моменты адекватнее сочетаются, тем быстрее недвижимость найдёт арендодателя.
«Главная ошибка арендодателя, который приобрёл квартиру под сдачу, это излишне оптимистические ожидания. Иногда такие инвесторы берут ипотеку впритык, ожидая хорошей отдачи от квартиры. И если что-то начинает идти не совсем, так как он рассчитывал, то вся схема летит. Совет всем инвесторам, которые планируют приобрести недвижимость в ипотеку, то, что платёж по кредиту не должен превышать 50–60% от самого пессимистического сценария при сдаче квартиры или квартир. Так, в рамках этого «плохого» сценария нужно ждать, что объекты будут заняты не 100%, на 60–70%», – подчеркнул глава инвестиционной компании.
