Способы управления в многоквартирном доме

Количество аббревиатур — ЖКО, ЖКУ, РЭУ, ТСЖ и, конечно, УК — сбивает с толку, ведь кажется, что ни название – то свои правила содержания дома. На самом деле, какими бы ни были вывески продающих коммунальные и любые другие услуги организаций, основных способов управления многоквартирными домами всего три. Каждый из них имеет свои особенности, плюсы и минусы, в которых мы и разберемся.

15_12_mРисунок: Ирина Фатеева

Власть – в свои руки

Жилищный кодекс РФ дает право собранию собственников жилья проголосовать за так называемое непосредственное управление домом, где решение общедомовых вопросов напрямую зависит от каждого конкретного собственника. Для последнего это будет означать, что коммунальные услуги – подачу горячей и холодной воды, электричества и отопления – он будет оплачивать по индивидуальным договорам.

Подобные соглашения владелец каждой квартиры заключает с поставщиком услуг самостоятельно. Надо отметить, что привлечение сторонних подрядчиков для ремонта, к примеру, общего имущества также происходит на основе договора, где собственники квартир выступают в качестве одной стороны. Кстати, представлять интересы жильцов в разных организациях может и один человек. Конечно, если такой бесстрашный активист найдется.

Плюсы. При непосредственном управлении жильцы дома могут выбрать наиболее, с их точки зрения, подходящую подрядную организацию, а то и вовсе провести необходимый ремонт самостоятельно. Этим они могут существенно сократить расходы на содержание дома. Важно и то, что расходы по статье «управление», часто очень непонятные для жильцов, при такой организации работы в принципе отсутствуют.

Минусы. Явных минусов у данного способа два. Во-первых, при большом количестве собственников система становится неэффективной. Поэтому ограничения вводит сам закон: организовать непосредственное управление возможно только тогда, когда в доме не больше 30 квартир. Во-вторых, собственники, живущие в таком доме, рискуют остаться без капремонта. Ведь по закону они не могут открыть специальный счет, куда необходимо перечислять деньги. Однако проблему можно решить, для этого достаточно выбрать на общем собрании жильцов регионального оператора, на счету которого будут храниться средства на капремонт. При этом распоряжаться ими смогут только собственники дома.

 

ТСЖ и другие

Функции управления домом может взять на себя и товарищество собственников жилья (ТСЖ), решение о создании также принимается на общем собрании жильцов. В принципе, название здесь может быть другое, например, жилищный кооператив. Необходимо только отметить, что согласно Гражданскому кодексу, с сентября прошлого года создание подобных органов управления проходит с обязательным образованием юридического лица. Новая организационно-правовая форма получила и новое название – товарищество собственников недвижимости или ТСН.

С одной стороны, действующие на основании Устава товарищества выступают посредниками между ресурсными компаниями и жильцами, так как именно ТСН заключают договора по оказанию коммунальных услуг. С другой, после передачи дома в собственное управление, ТСН имеют право включить в платежный документ требование оплаты тех услуг, которые они оказывают самостоятельно: это может быть ремонт общего имущества, уборка территории и так далее. Важно, что товарищество само определяет, какие ремонтные работы и в какой срок нужно провести. План работ и годовая смета расходов утверждаются на общем собрании жильцов.

Плюсы. Создание подобных товариществ – действенный инструмент защиты прав собственников перед поставщиками ресурсов и услуг. Кроме того, и это приятная новость, дома с подобной формой управления попадают в региональные программы капремонта и благоустройства территорий в первую очередь. Немаловажно и то, что товарищества могут самостоятельно зарабатывать на свои нужды, например, сдавая в аренду нежилые помещения.

Минусы. Уровень расходов на содержание штата работников при такой системе управления, к сожалению, довольно высок. Эти расходы, так или иначе, ложатся на плечи собственников жилья.

 

Управляющие компании

В принципе, те же товарищества собственников недвижимости могут заключить договор и передать часть работ по обслуживанию жилья сторонней управляющей компании. Управляющие компании появились на горизонте не так давно: в начале 2000-х годов, большинство из них «выросло» еще из советских ЖЭКов.

Однако в последние несколько лет на рынке стало появляться все больше так называемых профессиональных УК, созданных специально для управления теми или иными видами недвижимости. Но когда бы компания ни появилась, для работы на рынке ЖКХ ей необходимы лицензия и штат специалистов, которые могут оказывать заявленные услуги. Итак, общее собрание жильцов решило передать управление домом в руки УК и заключило соответствующий договор. Что же из этого следует?

А то, что теперь все работы по содержанию и ремонту дома должны будут выполнять специалисты УК или привлеченные ею подрядчики. И здесь возникает очень важный момент: чем подробнее жильцы дома распишут список всех необходимых работ, тем спокойнее они будут спать в ближайший год (стандартный минимальный срок действия такого договора). Подчеркнем, что УК не должны устанавливать тарифы на такие коммунальные услуги, как электричество, газ, вода и отопление, это – прерогатива компаний-поставщиков, а здесь УК выступает только оператором по переводу платежей. Однако графа «техническое обслуживание жилья» может содержать вполне коммерческую цену. Поэтому, заключая договор с УК, обсуждайте вопросы «как платить», «сколько платить» и «за что платить», что называется, на берегу.

Плюсы. Возлагая всю ответственность за управление дома на УК, жильцы избавляются от такой головной боли, как поиск подрядчиков для выполнения того или иного вида работ.

Минусы. Всегда есть риск, что УК, пытаясь заработать, завысит цены на свои услуги. Кроме того, собственники не всегда могут оперативно повлиять на качество проводимых работ. Однако в случае ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей собственники могут в любой момент расторгнуть договор с УК в одностороннем порядке, правда следует помнить, что смена управляющей компании – процедура непростая. Подобный шаг оправдан, если другого выхода действительно нет.

Алиса Орлова

28.12.15