Связаться с плохой компанией

По какому принципу работают службы ЖКХ, какие открытия может принести подробное чтение документов и стоит ли бороться с плохой управляющей компанией?

Несколько лет тому назад один мой знакомый, блестящий гуманитарный мальчик, следуя, по его же собственным словам, «канонизированной в отечественной словесности парадигме Остапа Бендера», неожиданно подался в управдомы. Эстетика проблем ЖКХ, ко всеобщему удивлению, захлестнула его с головой и какое-то время его инстаграм стабильно радовал нас необыкновенно увлекательным визуальным декадансом – богатейшие оттенки ржавчины на трубах весело пламенели в HDR и перемежались с изысканными сплетениями каких-то проводов в беспредельных чердачных пространствах. Любители фотосъемок в стиле урбан-трэш умоляли его о паре часов в обществе осыпающихся кирпичных стен и проседающей арматуры, а пару его авторских фотографий с одного подвального ремонта я бы сама повесила на стенку, чтобы как-то сдерживать природную веселость.

Iphone Рисунок: Анастасия Тимофеева

Однако еще более неожиданное признание настигло его собственно на работе – он с профессиональным гуманитарным блеском ораторствовал на собраниях жильцов многоквартирных домов, так убедительно рассказывая о преимуществах решений управляющей компании, что ему верили даже матерые подъездные активисты-пенсионеры. Отблески этих его выступлений порой озаряли и мирные посиделки в дружеском кругу, заставив многих из нас пересмотреть свое отношение к управляющим компаниям собственных домов.

Ничего свыше оговоренного в договоре от управляющей компании не сможет получить даже Перри Мейсон

Например, в каком-то из разговоров выяснилось, что первое правило для жильцов многоквартирного дома, желающих держать управляющую компанию в узде, элементарно просто – нужно внимательно прочитать договор, который компания обязана письменно заключить с каждым из собственников помещения согласно действующему Жилищному кодексу. Суровая правда российского мира ЖКХ, подкрепленная не одним судебным прецедентом, гласит, что если такой договор жильцами подписан, то ничего свыше оговоренного в нем от управляющей компании не сможет получить даже вышедший на пенсию Перри Мейсон. Именно поэтому шаблоны таких документов часто составляются управляющими компаниями по латинскому принципу homo homini lupus est, чтобы достойно удовлетворять их порою действительно волчьи аппетиты в смысле получения прибыли.

Однако раз управляющие компании, в отличие от товарищества собственников жилья, подразумевают ведение всего жилищно-коммунального хозяйства дома на профессиональном уровне, то и все предлагаемые ими профессиональные услуги должны быть подробно прописаны в договоре вместе с указанием цены. То, что мы обычно быстренько пробегаем глазами – длинные списки скучных фраз типа «предоставление услуг по содержанию ПЗУ и АППЗ», «вывоз ТБО», «дератизация и дезинсекция» – на самом деле будут перемежаться более интересными фразами типа «содержание администрации», «услуги банка по зачислению платежей» и нежно любимые многими «непредвиденные расходы».

Знакомая семейная пара с удивлением узнала, что платит за «услуги консьержа» в старой панельной девятиэтажке

Внимательное чтение может принести вам не одно любопытное открытие: один мой друг, перечитав так собственный договор с управляющей компанией, обнаружил, что одновременно по двум разным тарифам оплачивает «юридические услуги» и «услуги юридического сопровождения», а другая знакомая семейная пара с удивлением узнала, что платит за «услуги консьержа» в старой панельной девятиэтажке в одном из окраинных спальных районов.

Отдельного внимания заслуживает перечень коммунальных услуг, эпичность изложения которого сравнима разве что со списком кораблей из второй песни «Илиады». «Содержание и эксплуатация систем водоснабжения, электроснабжения, канализации, водоотведения и теплоснабжения» – все эти словосочетания типового договора приобретают особо насыщенное драматическое звучание в той части документа, где речь начинает идти о тарифах. Однако, не менее важен и другой пункт договора – тот, где говорится о параметрах качества этих коммунальных услуг и самое главное – ответственности, которая управляющая компания будет нести за их нарушение.

Любой жилец такого дома, прочитавший эти два замечательных регламента, вряд ли сможет сдержать рвущиеся наружу эмоции

И здесь особую лирическую интонацию нашей жилищно-коммунальной саге придает родное федеральное законодательство. Два действующих регламента – «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» и «Правила предоставления коммунальных услуг» – строго обязывают коммунальщиков сдувать с подотчетных им многоквартирных домов пылинки.

Любой жилец такого дома, давший себе труд прочитать эти два замечательных регламента, вряд ли сможет сдержать рвущиеся наружу эмоции. Например, мои самые любимые цитаты из первого документа – это пункт 4.7.4: «Все детали входных дверей из цветных или нержавеющих металлов (петли, ручки, нашивные листы, рейки у стекол) должны периодически по мере загрязнения очищаться до блеска» и пункт 4.10.4.4: «Двери и лифтовые кабины должны быть оборудованы устройствами, обеспечивающими их бесшумную работу». До блеска. И бесшумную работу. И это записано в федеральном законе.

Что самое интересное, всего этого правда можно законодательно добиться от управляющей компании, поскольку нарушение действующих норм карается наложением административного штрафа и другими неприятностями. Но другой вопрос – будет ли у вас столько свободного времени и энергии, чтобы тратить ее на защиту собственных прав? По словам моего знакомого управдома, до конца такой административной эпопеи на его памяти дошла только одна семидесятилетняя бодрая пенсионерка, полвека преподававшая гражданское право в университете.

Кстати говоря, это его гуманитарное «хождение в народ» под светом инстаграмных софитов закончилось буквально этим летом, когда новостные ленты запестрели сообщениями о том, что управляющие компании теперь попадают под государственное лицензирование, а их сотрудники – под специальные квалификационные экзамены. Мой приятель, уже потративший пять лет на получение одной государственной бумажки, погрузился в очередное экзистенциальное переживание и снова резко сменил свой профессиональный курс. Его, как сотрудника управляющей компании, уже любили домашние хозяйки и домашние работницы, так что вполне возможно, что для классического завершения бендеровского литературного образа ему и осталась всего-то одна женщина — зубной техник.

Мария Ерохина