Словосочетание «выгодная ипотека» слегка отдает абсурдом. Само по себе слово «ипотека» в сознании рядового гражданина находится где-то посередине между терминами «кабала», «рабство», «безысходность» и всем прочим, что возникает явно не от хорошей жизни. Можно бесконечно рассуждать что выгоднее: брать квартиру в ипотеку, арендовать жилье и откладывать деньги на депозит или снимать квартиру с возможностью выкупа. Но для многих ипотека все равно была и остается единственным вариантом приобретения семейного гнезда.
Рисунок: Полина Васильева
Ипотека — это обычный кредит: с договорами, процентами, переплатами и прочими составляющими. Как и в случае любого другого займа, процентная ставка колеблется от одного кредитного учреждения к другому, а также сильно зависит от того, берется кредит в рублях или валюте. События последних лет наглядно показали, что если вы не получаете зарплату в евро или долларах, то ипотека в валюте может обернуться печальными последствиями при непредвиденных скачках курса, поэтому в нашей статье будем разбирать исключительно рублевый кредит и рассуждать на тему «как платить за кредит меньше».
Через тернии к ипотеке
Оформление ипотеки пока еще остается бумажной волокитой. Сначала заемщик собирает первоначальный пакет для рассмотрения банком — паспорта, свидетельство о браке, справку с места работы, справку о доходах за последние полгода и, конечно же, заявление на ипотечный кредит. Далее банк приступает к рассмотрению документов на предлагаемую квартиру или дом, среди которых: выписка из Единой государственной регистрационной палаты, кадастровый паспорт, отчет об оценки недвижимости и другие. Пакет документов может повлиять на размер процентной ставки, поэтому в его предоставлении есть множество тонкостей — например, участие в федеральной программе, о которых мы будем говорить ниже, наличие в собственности у заемщика автомобиля или другого дорогого имущества, поручительство, залог, заключение различных видов страхования кредита.
Сегодня стоимость ипотеки стартует примерно с 11% и очень быстро увеличивается — в зависимости от банка и условий предоставления кредита. В многочисленных обзорах эксперты советуют занимать деньги в банках, которые специализируются на ипотечном кредитовании, поскольку за счет объема они имеют возможность понижать свою процентную ставку. Помимо этого, крупные кредитные организации предлагают выбор в том, как выплачивать ипотеку — с помощью аннуитетных или дифференцированных платежей.
За страшным словом «аннуитетный» скрывается оплата по кредиту равными частями на протяжении всего срока, обсчитанными с уже итоговыми процентами (многие банки не разрешают досрочно погашать большую часть ипотеки при выборе аннуитентных платежей — либо полностью, либо никак). Такой платеж удобен, поскольку точно известно, какую сумму надо погасить каждый месяц, но и переплата из-за сложностей с частичными погашениям тоже может оказаться серьезной. Более того, в сумму обязательного аннуитетного платежа входят проценты за использование заемных средств, комиссии за обслуживание кредитного счета, услуги SMS-банкинга и страховка, что в сумме дает прибавку в несколько процентов к итоговой сумме кредита. Тем не менее, такой вид платежей наиболее распространен в российских банках, поскольку они удобны для кредитных организаций и позволяют «удерживать» заемщика до последнего.
Несколько проще обстоят дела с «дифференцированным» платежом, суть которого в том, что оплата производится неравными частями. Банк ежемесячно начисляет проценты на остаток — по мере погашения кредита будут снижаться и проценты за его использование. Порядок выплаты выглядит примерно так: наибольшие платежи выплачиваются в первой четверти срока, наименьшие — в четвертой четверти, а те, что посередине, соизмеримы с аннуитетом. Среди особенностей дифференцированного платежа можно отметить то, что он сокращает сборы по налогам, позволяет досрочно погашать ипотеку без каких-либо препятствий и не обязывает страховать кредит в том же банке (заемщик может провести эту операцию самостоятельно, сэкономив до 2% от стоимости залога ежегодно). Не нужно производить сложных вычислений, чтобы оценить выгоду дифференцированных платежей.
Тем не менее, у дифференцированного платежа есть и серьезные сложности, например, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Роскошь дифференцированных платежей могут позволить себе крупные банки с государственной поддержкой, но и в них такой вид платежей одобряют неохотно, что связано не столько с желанием растянуть платежи во времени, сколько с высоким риском невыплаты. Ведь многие потребители хотят быстрее снять с себя «кредитное ярмо» и банально переоценивают свои возможности по выплате больших ежемесячных сумм в первый период кредита. Кредитные учреждения не позволяют клиентам направлять более 50% своего дохода на оплату кредита.
Пара моментов
При оформлении ипотечного кредита имеет смысл уделить внимание тому, на основании какой процентной ставки вы будете рассчитывать сумму выплаты. Ставки бывают двух видов — фиксированная и плавающая. Фиксированная определяется на момент подписания кредитного договора и не изменяется на протяжении всего периода кредитования выплаты. Она может оказаться существенно выше плавающей ставки, но зато не принесет сюрпризов в случае экономического кризиса.
Плавающая ставка связана с индексами Libor и MosPrime и подлежит периодическому пересмотру в сроки, отмеченные в кредитном договоре. Одни банки предпочитают пересматривать ставку ежегодно, другие сохраняют ее неизменной на протяжении определенного срока: например, 2-3 года она постоянна, а потом подлежит ежегодному пересмотру (такую ставку еще называют «комбинированной»). Условия могут быть разными, но заемщику надо постоянно следить за ее изменениями, ведь в условиях нестабильной экономики плавающая ставка может взлететь в несколько раз. Специально для таких случаев банки, конечно, уже разработали механизм под названием «перекредитование», когда заемщик перебрасывает свой ипотечный кредит в другой банк на более выгодные условия, но такие переходы, как правило, не обходятся без просрочки платежа, что портит кредитную историю.
Участие в федеральных программах
Государство регулярно запускает различные федеральные программы, которые помогают существенно снизить выплаты по ипотечному кредиту. Наибольшей популярностью в стране пользуются программы «Молодая семья», «Материнский капитал», «Военная ипотека» и «Молодые учителя». Каждая программа имеет свои нюансы и бюрократические препоны, но результат того стоит.
Так, например, по программе «Молодая семья» можно погасить первоначальный взнос по кредиту, который, допустим, в «Сбербанке» для квартиры стоимостью 2 млн рублей составляет 400 тыс. рублей. К сожалению, очередь движется крайне медленно, да и постоянные нововведения постоянно увеличивают количество участников, в том числе, и льготников, которые имеют право на внеочередное получение субсидии и отодвигают тех, кто уже давно надеется на помощь от государства.
«Военная ипотека» предлагает еще более выгодные условия — в течение трех лет на счету военнослужащего-участника программы копятся деньги, которые выделяются из федерального бюджета (в 2015 г. ежемесячные «бонусы» составляют почти 20,5 тыс. рублей), которые через три года могут быть потрачены на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, чья стоимость не превышает 2,2 млн рублей. В дальнейшем федеральный бюджет продолжает заботиться о военнослужащем и гасит за него ежемесячный платеж, а сам обладатель новой квартиры должен лишь оплачивать обслуживание кредита.
По акции «Молодые учителя» начинающие педагоги могут получить ряд приятных бонусов: процентную ставку в размере 8,5%, первоначальный взнос от 10 до 30%, а также освобождение от обязательного страхования кредита, что сэкономит еще пару процентов. Срок ипотеки для молодого учителя может быть растянут до 30 лет.
И, конечно же, нельзя не упомянуть ипотечную программу «Материнский капитал», которая позволяет получить субсидию за второго ребенка (в 2015 г. выплата составляет 453 026 рублей). В отличие от остальных программ, «Материнский капитал» позволяет гасить основной долг и проценты по ипотеке, полностью и частично, при первоначальном взносе и за уже имеющийся жилищный кредит. Это одна из самых популярных и действительно работающих программ в стране.
В заключение
Как показывает практика, каждый выданный ипотечный кредит представляет собой уникальный и особый случай, в котором смешивается множество факторов: начиная от возможностей заемщика и заканчивая условиями конкретного банка. Сегодня существует множество способов снизить процентную ставку — благодаря государственным программам, отказом от ряда навязанных услуг, выбору способа оплаты, возможности перекредитования в другом банке и так далее. Но главным и основополагающим правилом для заемщика было, есть и остается внимательное изучение кредитного договора, где указаны все суммы, проценты, обязанности и потенциальные ловушки. Если не уверены в своих способностях разобраться в этом документе, обязательно посоветуйтесь с юристом. Если заметили сомнительный пункт, то стоит обратиться в другой банк. Но ни в коем случае не подписывайте договор, слепо доверяя лишь тому, что скажет консультант. В этом случае ипотечный кредит вместо надежд на новую квартиру может принести лишь многолетние страдания и лишения. Степень ответственности высока — серьезные решения требуют серьезного подхода.
Андрей Шенин
30.09.15
