Застройщики Москвы боятся снижать цены

В Москве средний «квадрат» в новостройке за год подорожал более чем на 70 тыс. рублей. Так, стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы за год – с июня 2020 по июнь 2021 года – выросла на 71 тыс. рублей, с 204,6 тыс. руб./за кв. м., до 275,6 тыс. руб. за кв. м. Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков дал свой прогноз относительно того, как будут вести себя цены в ближайшее время и стоит ли ждать снижения. 

Цены на новостройки оторвались от спроса. На наш взгляд, стоимость первичного жилья находится на уровне неадекватности. Если говорить о причинах роста цен, то всё дорожает и строительные материалы в первую очередь. Исключение составляют только зарплаты. Второй момент: капиталистический нюанс – пока квартиры как товар берут, цены повышается. Сейчас спрос падает. Мы ждём падения на 5%. Многое будет зависеть от застройщиков. 

Сегодня две категории застройщиков. Первые те, которые используются эскроу-счетами – такие компании не будут снижать цены, так как у них есть деньги на строительство дома и их поджимают платежи за деньги, взятые у банков на строительство. Вторая категория застройщиков не пользуется эскроу-счетами. Этим компаниям придётся снижать цены. 

Если говорить про рассрочку и трейд-ин. Это новые каналы привлечения, которые достаточно интересны для покупателей. Они будут развиваться параллельно рынку. Во многих случаях это выгоднее, чем ипотека. 

Всплеска особого перед закрытием льготной ипотеки не было. Это связано с тем, что этой программой кто хотел, тот уже воспользовался. Пока волна пандемии не пройдёт все будут относиться крайне осторожно к своим финансам. Особенно те, кто подходит под эту программу, а это не самые богатые люди. 

ЦБ повышает ключевую ставку и всё начинает дорожать, в том числе и ипотека. Льготная семейная ипотека для людей, у которых есть возможности будет востребована, если семья не может позволить себе какой-то дорогой продукт, любая скидка для этой семьи значения не имеет. Таким образом, для большинства эта программа не имеет значения. Доходы большинства россиян падают. 

Снижение спроса ожидалось на рынке. Застройщики цены подняли очень значительно и даже выше возможностей покупателей. Таким образом, ситуация из-за пандемии обострилась. Если ситуация с пандемией не стабилизируется в ближайшие пару месяцев, то просадка по спросу будет на 10—15%. Сильные застройщики с эскроу-счетами будут держать цены, слабые – будут давать скидки. Нельзя исключить вариант при котором будут появляться проблемные дома. Чем слабее застройщик, тем большие скидки он может дать.   

Инвесторы в недвижимость ведут себя более-менее спокойно – паники нет. При первой калибровке рынка скидывать свою квартиру не совсем разумно. Даже если сейчас будет определённый спад, то в течение года восстановятся. Самое главное у инвесторов сейчас – не вложиться в проект от слабого застройщика. Если инвестор почувствует, что застройщик слабеет, то он может сбросить свой объект. Застройщики это понимают и поэтому держат цены. Если компания начнёт показывать официальные скидки, то может пойти реакция. В итоге одни дольщики будут меняться на других, а застройщик денег не получит. Когда застройщики будут снижать цены – это будут уже безвыходные ситуации. 

Если говорить про дефицит предложения на первичном рынке, то его не было. Мы сталкивались с другим – хороших квартир мало строится. Предложений много на любой стадии строительства. 

По нашему мнению, цены должны стабилизироваться и не расти исходя из того, что покупательская способность уже на пределе. Если ситуация будет ухудшаться, то сильные застройщики цены будут держать, а слабые застройщики будут снижать цены за счёт акционных предложений. Надо понимать, что застройщики, которые будут давать скидки — это высокий процент риска. Для простых людей это приманка. У таких слабых застройщиков снижение может достигнуть 20%. Добавлю, что заморозка цен у застройщиков продлится около полугода.