Жильё в Голландии: аренда, покупка, ипотека

Наш человек в Голландии Андрей Менде, ведущий вместе с женой один на двоих блог «Чайлд-фри с пятью детьми», рассказывает, зачем нужен гараж с треть машины, как полы переезжают вместе с хозяевами и почему соседям обычно известен цвет вашего банного халата.

О переезде в Нидерланды

Наша семья переехала в Нидерланды год назад — в мае 2017. Для нас это уже не первый переезд в другую страну, поэтому сценарий достаточно привычный: собеседование — оффер — подготовка документов — получение виз — аэропорт. Переехали в первую очередь из-за работы.

О типичном жилье голландцев

Не подглядывая ни в какую статистику, основываясь только на собственных ощущениях, кажется, что около 80% голландцев живут в том, что мы бы назвали таунхаусом: секция дома с передним и задним участками земли.

Типичная структура такого таунхауса такова: на первом этаже — большая гостиная с кухней и столовой, обычно не очень сильно разделёнными. Здесь всегда царит порядок и дизайн, потому что достаточно часто эта часть дома полностью просматривается с улицы: через огромные окна можно наблюдать как семья ужинает или занимается другими вечерними делами. Шторы обычно есть, просто ими довольно редко пользуются. На втором этаже располагаются спальни и шкафы. Спальни достаточно небольшого размера и обставлены попроще, если жильцы не очень притязательны. Третий, мансарндый этаж под самой крышей, часто бывает вовсе не отремонтирован, отдан под хобби, на растерзание детям или вообще завален хламом. А может быть и нет — зависит от того, сколько комнат нужно жильцам и какую площадь они могут поддерживать в порядке.

Этажи соединяет лестница экстремальной крутизны. Под лестницей — что-то вроде кладовки обычно. Еёе есть отдельная комната под стиральную и сушильные машины, которые здесь предпочитают не объединять. На первом этаже небольшой туалет с раковиной, на втором — совмещённый, с душевой кабиной.

Участок земли перед фасадом дома — это, как и первый этаж, зона, где жильцы выражают себя. Примерно у половины домовладений в переднем садике будет какая-то композиция ландшафтного дизайна или даже регулярный мини-парк. В переднем садике часто можно увидеть сезонные композиции: тыквы и летучих мышей перед хеллоуином или что-то менее менее очевидное. Участок земли за домом бывает чуть менее ухожен, но там стоит садовая мебель и нередко — гриль. Летом там проводят много времени. Как правило, с первого этажа в сад ведут большие стеклянные двери, и когда они открыты, пространства полностью соединяются. В дальнем конце заднего садика стоит небольшой кирпичный домик вроде гаража, но шириной с треть машины. Там хранятся велосипеды (у нас в семье из пяти человек восемь велосипедов) и другие вещи, которые не нужны в доме.

Как и в любой стране тут есть и бизнес-кварталы с высотками, и фермы, где до ближайших соседей полчаса на тракторе. Есть тут и аналоги «хрущёвок», и панельные «девятиэтажки», но это не массовое явление. Очень много интересного жилья: узкие разноцветные домики с фасадом в два окна, старая застройка с витражами и современная с панорамными окнами… Часто дома стоят на каналах и одной-двумя стенами уходят в воду. Терраса с частным причалом — совсем н редкость. А дома-баржи с адресом и всеми городскими коммуникациями?!

Квартирки небольшой площади ещё можно найти в центре Амстердама, но чем дальше к окраине — тем просторнее жилые помещения, а про пригороды и говорить нечего. В спальных районах строят сразу несколько кварталов таунхаусов в едином стиле, за счеёт этого формируются выраженные микрорайоны, здесь их называют «соседства» (buurt). Таунхаусы в большинстве своём очень похожи по структуре, поэтому выглядят примерно одинаково, но есть ли совсем типовая застройка. непонятно. Кажется, практически нет, везде есть какая-то изюминка.

 

О зонировании и парковке

Создается впечатление, что при городском планировании новых районов применяется зонирование: если есть несколько многоэтажных домов, то вокруг них обязательно будет много малоэтажного жилья, чтобы не создавать большую концентрацию людей. Проблемы с парковкой есть только в центральных районах больших городов, там при покупке жилья надо выяснять про наличие паркинга или возможность получить пермит, то есть разрешение для парковки на улице — на них может быть большая очередь, а парковаться за деньги невероятно разорительно. Спальные районы спроектированы так, что там проблем с парковкой не бывает. Парковочные места, как правило, расположены не около дома, а по краям района или в отдельных паркингах. Внутри район пронизывают велосипедные и пешеходные дорожки, там машин просто не бывает, и это замечательно — это, пожалуй самое разительное отличие от ощущения внутри квартала в России. Огромные территории, где нет транспорта тяжелее велосипеда и дети могут чувствовать себя свободно и безопасно — ради этого пространства совершенно не жаль пройти лишние сто метров от машины до дома.

 

О выборе съёмного жилья

Съёмное жилье в Нидерландах мы выбирали по тем же критериям, что и в других странах: не меньше трех спален (у нас большая семья), не меньше 100 м², подъёмная для нас стоимость, адекватное время до работы, качество ремонта и дизайн интерьера (для нас дом — это место силы, там должно быть очень приятно и комфортно).

В Голландии плохих домов почти не встречается, кажется, их просто не строят. Мы посмотрели довольно много вариантов, большая часть из них — типичные таунхаусы, но было и несколько очень необычных домов (один из таких мы в итоге и выбрали). Решающую роль в этот раз сыграло взаимное расположение дома и школ — из нескольких вариантов мы выбрали тот, который позволял пристроить всех детей в окрестные учебные заведения так, чтобы даже самый младший мог доезжать до своей школы на велосипеде. Младшего (4 года) мы сразу отдали в первый класс обычной государственной школы, средняя (6 лет) пошла в языковой класс при той же школе, старшего (13 лет) тоже определили в языковой класс, но уже для гораздо более старших детей. Сейчас, спустя год, мы больше не привязаны к изучению языка, все дети с сентября идут учиться в государственные школы.

 

О ценах на съёмное жильё

Жилье, соответствующее нашим критериям, стоит от 1700 до 2000 в месяц. Были варианты и за 1500-1600, но там было не очень приятно — несвежий ремонт, странное расположение, неудобная планировка, низкий энергетический лейбл (об этом позже). Жильё можно условно разделить на зоны удалённости от основных деловых центров по длительности коммьюта, то есть пути туда и обратно (цена в городе, где есть станция железной дороги, будет выше, чем в соседнем, который ближе к Амстердаму, но связан с ним только автобусами). Внутри зоны цена аренды достаточно стабильная и зависит главным образом от площади и интерьера, если он есть. Благодаря хорошей системе общественного транспорта и развитой сети велодорожек, куда угодно внутри региона можно добраться примерно за 40 минут. Однако за то, чтобы до офиса в центре столицы было 20 минут, а не 40, придётся платить дополнительно 500-700 в месяц.

 

О съёмных квартирах

Чаще всего квартиры сдаются пустыми, а квартиранты ездят со своей мебелью. Причём кухня и сантехника, как правило, считаются неотъемлемой частью недвижимости, а вот пол, например, нет. Надо быть готовым к тому, что жильё может оказаться без напольного покрытия — только голая стяжка. Можно попытаться договориться и выкупить пол за отдельные деньги, а можно просто поехать в “Икею” или любой строительный магазин и купить свой личный ламинат. Варианты с мебелью встречаются, но довольно редко.

 

О типичном голландском интерьере и экстерьере

Типичный голландский дом — это почти всегда белые, и абсолютно всегда крашеные стены. Обоев и ковров мы не встречали. На полу — ламинат, паркет или массив, в спальнях — иногда ковролин. В гостиной — огромный угловой диван и телевизор, много продуманного декора.

Если на нулевом этаже всё самое дорогое и красивое, то, поднявшись мимо скромных спален на третий (по местному —  второй) этаж, ты скорее всего увидишь недокрашенные стены, кучу сваленных после переезда коробок и неразобранную ёлку. Снаружи дома очень мимимилые: садовые гномы, цветы в горшках, кресла, бабочки с метровым размахом крыльев на стенах. Ну и пара-тройка припаркованных велосипедов.

 

О районах

Сейчас мы живём на границе между элитным «Центром» и чуть менее благополучным районом, который в русском коммьюнити называют “Тьму-Марокань” — из-за того, что там есть несколько домов социального жилья, где живут в том числе миграны (угадайте из какой страны). При этом от центра «Центра» до центра второго района метров 500, наверное. То есть на самом деле всё очень близко и всё рядом. Сами мы не сталкивались здесь ни с каким негативом, надеемся и не столкнуться. Из особенностей нашего квартала — тут живут одни пенсионеры, мы были единственными с маленькими детьми и, весьма вероятно, изрядно доставали соседей. Ну и детям не особо было с кем играть.

В Нидерландах есть специальный сайт, где можно посмотреть множество подробных данных по кварталам, например средний возраст жильцов и доход. И то, и другое в нашем районе раза в полтора выше, чем в соседнем.

 

Об эффекте AirBnB

Поскольку мы — обитатели спальных районов, нас этот эффект не касается. Но коллегам, которые хотят жить в центре, приходится труднее, конечно — там цены раза в два-три выше за такие же площади, не в последнюю очередь из-за туристов, создающих спрос на жильё в аренду. Но не только цены делают большие города непригодными для жизни: туристические поток портит и атмосферу, и инфраструктуру. То, что делается для непритязательных туристов, совершенно не подходит для местных. Слава богу, этот эффект работает только в самом центре, а в уже в ближних пригородах атмосфера совершенно другая.

 

О соседях

Особенно близких отношений мы не завели, но все невероятно милые, улыбаются, здороваются, говорят о погоде, иногда приглашают на праздники. Для более близкого общения мы, вероятно, ещё не дотянули из-за того, что мы здесь недавно и по-голландки ещё достаточно слабо говорим. Но вот с соседями напротив у нас была прямо-таки интимная близость — из-за отсутствия штор и жалюзи мы знали, когда они встают, чем завтракают, по каким дням к хозяйке дома приезжает парикмахер, а по каким — мастер педикюра, сколько ящиков пива они заказывают с доставкой в ближайшем супермаркете и какого цвета банный халат у хозяина.

 

О ЖКХ

О, ЖКХ — это отдельная песня! Во-первых, вся система ЖКХ работает не «поквартирно», а персонально. То есть когда ты заезжаешь даже в съёмное жильё,  первым делом (а лучше — заранее) сам заключаешь договоры на поставку газа, электричества и воды. Если воду поставляет, как правило, одна компания в регионе, то на рынке электричества и газа большая конкуренция. Базовый тариф у всех примерно одинаковый, но один бесплатно даёт умный термостат, чтобы экономить газ, у другого личный кабинет удобнее, а третий получает 80% энергии из возобновляемых источников. Когда ты переезжаешь, контракт без проблем может переехать вместе с тобой в новый дом, если ты остаёшься в зоне обслуживания своего оператора с сохранением всех скидок и бонусов.

У нас на семью из 5 человек и дом в 120 кв. метров в среднем выходило: вода — 85, газ и электричество — 170, интернет — 25, сотовая связь — 60-80. Из особенностей — сначала почти все коммунальные услуги списывают по усреднённому тарифу, освобождая жильцов от необходимости следить за показаниями счётчиков, а по итогам года могут вернуть разницу, если вы такие же экономные, как мы, или выставить дополнительный счёт и скорректировать средний платёж на следующий год.

Вообще, дороже всего на единицу полезности обходится газ зимой, но мы закалённые (читай — топим весьма умеренно) и занимаемся спортом, поэтому моемся дома не так часто — ежедневные посещения бассейна и фитнес-центра выручают. Любителям, чтобы дома было тепло, будет тяжело — каждый дополнительный градус температуры дома, который вы хотите поддерживать, будет стоить всё дороже. Мы держим 15-17 градусов на термостате, одеваемся теплее, как и большинство местных, кажется. Если хочется тепла — жить в квартире будет дешевле, чем в доме.

В многоэтажных домах бывает и централизованное отопление, но это скорее редкость. В домах и таунхаусах почти всегда автономное газовое отопление и/или камины. Один котёл работает и на контур отопления, и греет горячую воду. В доме ты сам отвечаешь за всё — от крыши до батарей, поэтому состояние радиаторов, труб и котла — важный пункт, который всегда обсуждают при покупке.

 

Об индексе энергоэффективности домов

Индекс энергоэффективности выдаётся муниципалитетом и бывает от A (новый дом с идеальной теплоизоляцией и солнечными панелями) до G (средневековый замок, который не прогреет даже ядерный реактор). Больше всего он зависит от возраста здания (старые дома очень трудно сильно улучшить из-за материалов, которые в них использованы), в некоторой степени можно повлиять за счёт ремонта (поставить двойное остекление везде, поставить солнечные панели, заменить теплоизоляцию). Во-первых, вы начнёте расходовать меньше дорогостоящего газа, во-вторых, появляются льготы по налогам и ЖКХ. Правительство всячески мотивирует повышать энергоэффективность.

 

О решении купить своё жильё

Нидерланды — прекрасная страна для жизни. В том числе для жизни с детьми. Аренда часто обходится дороже ипотеки (но несёт немного меньше рисков). Мы не планируем никуда уезжать, поэтому купить жильё — очень логичный шаг. Тем более, что здесь довольно много экспатов из разных стран, и все процессы — от получения ипотеки до оформления собственности — адаптированы для не-резидентов.

Стоимость жилья исторически растёт в регионе Амстердама, но мы не рассматривает это как инвестицию. Это просто выгоднее, если ты планируешь остаться на много лет.

 

Об ипотеке

Поскольку относительная стоимость жилья очень высокая (выше только в Лондоне), ипотека здесь очень популярна. Ипотечных брокеров чуть ли не больше, чем агентств недвижимости. Кстати, ипотеку можно взять только через специального консультанта по ипотеке, который стоит около тысячи евро. Если ты не хочешь платить эту сумму, нужно сдать небольшой тест о том, понимаешь ли ты финансы достаточно хорошо, чтобы самостоятельно принимать решение. Для нас это было невозможно, потому что мы недостаточно хорошо понимаем голландский. Консультант помогает выбрать схему ипотеки (линейная или аннуитет), собрать все документы, но самое важное — рассчитывает различные сценарии и помогает оформить страховки таким образом, чтобы все риски, которые мы считаем значительными, были закрыты.

Ипотеку в Голландии берут чаще всего на 30 лет, поэтому есть где развернуться с управлением рисками. А как вы будете платить, когда выйдете на пенсию? А что, если вы потеряете работу? А вот дети у вас такие шустрые бегают, банкомат наш чуть не уронили на витрину, что, если вас признают ответственным за большой ущерб? Кроме страховки дома все остальные риски — опциональные, но консультант их обязательно просчитывает и в своём отчете пишет, какова величина риска и как застраховаться.

Поскольку общие условия ипотеки стандартные, после того, как ты подписываешь договор с банком — это неокончательное решение на 30 лет. Через небольшой период времени появляется возможность рефинансировать кредит в другом банке, и можно снова искать на рынке выгодные предложения.

Если вы покупаете первое жильё, схема рассчётов примерно такая: поскольку платёж за ипотеку не может составлять больше определённого процента дохода (у всех банков этот норматив одинаковый), то, зная свой доход, вы можете вычислить максимальную сумму, доступную в ипотеку на максимальный срок в 30 лет. Как правило, жильё покупают на 70-80% максимальной суммы, потому что каждые дополнительные десять тысяч евро — это лучше район (и, соответственно, школы), лучше дом, лучше текущее состояние дома. Смысла брать кредит на меньший срок нет — можно погасить досрочно, если нужно будет. Разве что если ты продаешь один дом и покупаешь другой — доплата будет значительно меньше, там, наверное, другие расчёты.

Обязательного первоначального взноса по ипотеке нет (но есть другие расходы, о которых ниже). Ставка будет что-то около 2,4-2,9 годовых. Но ставка зависит в том числе от того, какой процент стоимости дома на данный момент всё ещё покрыт кредитом. Самая высокая ставка — для 80%-100%, поэтому, если вы можете заплатить 20% стоимости наличными, то сразу получите ставку ниже. Если берёте всю сумму в банке, то, пока не выплатите 20% тела долга, ставка будет выше.

Раньше в Нидерландах банки давали в ипотеку 101-105% стоимости жилья, таким образом даже налоги и переоформление можно было покрыть за счёт кредита. Сейчас такой практики уже нет. Можно получить дополнительную сумму на ремонт, но для этого нужно, чтобы эксперт оценил, насколько возрастёт стоимость дома, если сделать перепланировку или добавить мансардные окна. Очевидно, что если ремонт стоит 20 тысяч, но стоимость дома вырастет только на 10 тысяч, то у банка можно взять только 10.

 

О дополнительных затратах

Кроме первоначального взноса дополнительные затраты такие:

  • налог — 2% от стоимости жилья на вторичном рынке,
  • ипотечный консультант — 1000-1500,
  • экспертная оценка стоимости жилья для банка — 300,
  • услуги нотариуса по оформлению сделки,
  • внесение изменений в кадастр.

Все эти расходы, как правило, оплачиваются нотариусу прямо перед оформлением сделки. Нотариус организует что-то вроде аккредитива, но не только для рассчётов между покупателем и продавцом, но и для других расходов, связанных со сделкой.

 

О критериях выбора жилья

Наши формальные критерии — по площади и количеству спален, как я писал выше. Ещё — отсутствие технических проблем и ограничений: нужно просто убедиться, что нет выраженных недостатков. Поскольку в целом отношения здесь скорее доверительные, все известные недостатки риелтор тебе сразу задекларирует, чтобы это не всплыло потом. Тут на радиаторе ржавчина, тут рама рассохлась, газовому котлу уже скоро 15 лет, может потребоваться замена.

При покупке мы обращаем много внимания на район, окружение, соседей. В Голландии районы имеют совершенно разную атмосферу. Где-то — дух старого города, узкие улочки и пекарни, а где-то тихо и пустынно, и ты можешь быть уверен, что никого кроме соседей на своей улице не увидишь. На одной улице живут исключительно пожилые пары, а другая похожа на один большой детский сад. Каждый выбирает для себя. Мы искали скорее тихое уединённое жильё, но в таком районе, чтобы дети могли играть с местными детьми, иначе язык будет развиваться медленнее.

Если погулять немного вокруг выставленного на продажу объекта, о районе многое станет примерно понятно. Кого вы видите на улицах? Какой у них стиль жизни? Можно в окна позаглядывать, раз уж тут все открыто. В восемь утра у местной школы тоже можно составить неплохое представление о контингенте района, социально-демографический портрет будет очевиден.

 

О процедуре покупки

Начинается всё с просмотров: рынок достаточно прозрачный, есть две большие площадки, актуальность объявлений на них — почти 100%. Отвечает по объявлению почти всегда риелтор или секретарь агентства. Вы задаете немного вопросов, он задаёт дежурные вопросы про вас и либо записывает вас на просмотр, либо говорит дату ближайшего open house. Просмотры происходят всегда строго по расписанию, по 15-20 минут. Вам покажут весь дом, какие-то недостатки, расскажут, что продаётся вместе с домом, а что — нет. В доме, скорее всего, будут вещи текущих жильцов — никто не хочет, чтобы недвижимость простаивала, её выставляют на рынок сильно заранее. Но всё будет очень аккуратно убрано, чтобы не мешать просмотру.

Если агентство работает чётко и дом востребованный, после просмотра вам дадут буклет дома и форму для подачи ставки и попрощаются. Ваши данные записали ещё когда вы назначали просмотр. Если обстановка спокойная, можно попытаться выяснить у риелтора, какая ситуация с продажей, и даже прощупать почву для торговли на понижение. Если некоторое время окучивать один район и пунктуально ездить на просмотры, через некоторое время риелторы начнут звонить с pre-market предложениями — домами, которые скоро должны выйти на рынок, но ещё не опубликованы.

Дом выставляется по «запрашиваемой цене». Для востребованных домов это стартовая точка для торговли на повышение — после просмотра до определённой даты нужно прислать в агенство свою ставку, то есть цену, которую ты предлагаешь. Как правило, это торги в один раунд: из всех заявок выбирается самая щедрая. Ещё может иметь значение желаемая дата сделки (всё делается очень заранее, помните?) Насколько я знаю, если у вас ипотека предварительно одобрена, то продавцу абсолютно не важно, ипотека у вас или кэш.

Если выбрали вашу заявку, то вас пригласят на подписание договора. Перед подписанием вы можете ещё раз осмотреть дом, составить список того, что входит в сделку. Продавец гарантирует, что до момента передачи ключей через несколько месяцев в доме ничего существенно не изменится. Договор составляет риелтор продавца, довольно значительная его часть — стандартный текст с полями, куда надо вписывать ваши условия.

В день передачи ключей вы в последний раз осматриваете дом и подтверждаете, что всё соответствует договоренностям. Сама сделка проходит у нотариуса, вы подписываете акт передачи дома и акт ипотеки. Можно въезжать!

Фото: Андрей Менде

Know­r­e­a­l­t­y.ru