Стоит ли бояться чёрных риелторов?

Когда говорят о чёрных риелторах, обычно имеют в виду мошенников, выступающих в роли посредников при сделках с недвижимостью. Хотя в более широком смысле чёрным риелтором можно назвать любого посредника на рынке недвижимости, работающего неофициально или полуофициально. Разбираемся, кого из них и почему стоит опасаться.

В советские времена, когда риелторов не существовало вовсе, жильё можно было обменять только через городские бюро по обмену жилплощади. В Москве такое бюро располагалось в Банном переулке, и по выходным здесь толпились люди, надеясь найти для себя подходящий вариант. Тут же сновали и так называемые «чёрные маклеры», которые работали нелегально, за деньги помогая людям решать свои жилищные проблемы.

24_04_m Иллюстрация: Ирина Фатеева

В начале 90-х в России появился настоящий рынок жилья и вместе с ним — официальные посредники в сделках с недвижимостью, которые и стали называться риелторами.

В момент своего появления этот рынок был, мягко скажем, диковат, и мошенничество на нём процветало. С годами он принял значительно более цивилизованный вид, в чём помогли изменения в законодательстве и добрая воля наиболее значительных игроков на этом рынке, которые желали вести нормальный, а не криминальный бизнес. С 1996 года по 2002 год риелторская деятельность даже лицензировалась, и стоимость лицензии доходила до $10 000. Позже, правда, лицензию упразднили, и сейчас она вообще не нужна. Какой-то специальной профессиональной подготовки и государственных учебных заведений, которые бы готовили риелторов, в России тоже нет. Да, существуют крупные, известные по всей стране агентства, работающие не один десяток лет. Но гораздо больше контор мелких и молодых.

Чтобы назваться агентством недвижимости, достаточно всего-то зарегистрировать ИП или ООО, и из-за этой легкости и ожидания больших денег при минимальных вложениях деятельность эта многим кажется уж очень привлекательной. Немного усилий – и вот у вас уже есть фирма и даже собственная печать, а вы именуетесь хоть генеральным директором, хоть президентом. Для офиса достаточно пары столов в съёмной комнатушке на краю города, а также компьютер и принтер. Таких и более солидных агентств в поисках своего куска пирога на рынке недвижимости каждый год открываются тысячи. Столько же и закрывается. И понятно, что если бизнес-проект накрылся медным тазом, то неудавшийся риелтор готов будет пуститься во все тяжкие, даже если первоначально все задумывалось солидно и по-честному.

 

Серый риелтор

В представлении обывателя чёрный риелтор — это мошеник, который сознательно идёт на обман покупателя или продавца с целью крупно поживиться. На самом же деле, термин этот несколько шире. Например, если заглянуть в экономический словарь, то там определение «чёрного маклера» будет таким: «риелтор, работающий, как правило, в одиночку и не имеющий соответствующей лицензии, выдаваемой лицензионной палатой, предлагающий обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости; зачастую не гарантирующий выполнение своих обязательств». Но учитывая коннотацию, закрепившуюся за словосочетанием «чёрный риелтор», условно назовём таких работников-одиночек «серыми», чтобы точно отделить котлеты от мух, а мошенников — от пенсионерок и студентов, подрабатывающих вольными агентами. И если понятия эти не синонимичны, а обязательное лицензирование риелторской деятельности у нас в стране вообще не предполагается, так ли опасны маклеры, работающие в одиночку? Разберёмся.

Будем честны, риелтор-одиночка обречён на скорое вымирание — он ведь даже не имеет возможности заключить договор на свои услуги. Связываться с такими «специалистами» большинство людей не рискует, а его клиентами становятся разве уж совсем малограмотные и наивные люди. Но тут важно понимать, что сомнительной может быть работа не только одиночки. Неизвестная риелторская фирма, информацию о которой практически нельзя найти, конечно, тоже должна насторожить. Судите сами: ей не грозят репутационные потери, материально ответственна она, как правило, только в размерах уставного капитала, который тоже минимален, и исчезнуть она может в любой момент. Конечно, подобная фирма может работать довольно успешно. Однако операции на рынке жилья для обычного продавца или покупателя недвижимости сопряжены с такими рисками, что ошибиться здесь, как сапёру, можно только раз. Поэтому ваша задача – риски минимизировать.

 

Кому нужен «серый» риелтор?

Мнительный человек наверняка задастся сейчас вопросом, что это вообще могут быть за ситуации, когда кто-то рискнёт прибегнуть к помощи сомнительных фирм и «серых» риелторов? Ну, а как быть, если вам предлагают очень хороший для вас вариант покупки/продажи? Отказываться только по той причине, что риелтор неизвестный? Велика вероятность, что вы, хоть и с опаской, но все же решите сотрудничать. Просто нужно иметь в виду: это дополнительные риски, поэтому нужна особая тщательность и неоднократные проверки недвижимости, и нельзя идти на поводу у риелтора — лучше руководить процессом самому.

Ещё иногда к «серым» риелторам обращаются, пытаясь сэкономить на оплате фирмы-посредника. Известные агентства берут за свои услуги немалые деньги. Сейчас, в 2016 году, на фоне значительного спада рынка и заметного обеднения населения, гонорары агентов несколько уменьшились. И всё равно в Москве, например, вряд ли более-менее солидное агентство согласится работать меньше чем за 250-300 тысяч рублей. Для рядовых квартир это 2-3% от стоимости сделки. А вот «серые» риелторы могут работать и за сумму в 2-3 раза меньшую. Поэтому всегда напоминайте себе, что от них можно ожидать:

  • неквалифицированную работу
  • заведомое мошенничество

 

Как распознать чёрного риелтора?

Как бы заранее вычислить, что перед вами жулик и самый что ни на есть чёрный риелтор? Кое-какие способы имеются, хотя никаких гарантий вам, разумеется, никто дать не может. Например, существуют сайты, где составляются чёрные списки риелторов. Правда, отыскать кого-то конкретного в этом многоголосье хора обиженных людей довольно трудно. И ещё: чаще как раз обвиняются в мошенничестве и непорядочности агенты крупных компаний, что, в общем, логично: больше сделок – больше недовольных.

 

Чем опасны чёрные риелторы?  

Мошенники могут применить любую из  схем по отъёму недвижимости или денег. Вопрос только в том, какие из этих схем сейчас наиболее известны и «популярны». В 90-е годы чаще говорили о риелторах-убийцах, хотя нельзя сказать, что все это ушло вместе с 90-ми. Так, банда чёрных риелторов из ООО «Балтийский альянс», осужденных за 8 убийств, 11 похищений и 17 случаев мошенничества с недвижимостью, действовала в 2006-2008 годах в Санкт-Петербурге.

Но для нашего времени из преступлений в области недвижимости наиболее характерно долевое рейдерство. При этой схеме покупается незначительная доля  в собственности на квартиру, далее новый владелец доли вселяется в неё и создает там безрадостные условия для жизни остальных совладельцев. Цель — заставить их выкупить его долю по очень завышенной цене или продать свою за бесценок. Правда, в сентябре 2014 года Верховный Суд разъяснил право на вселение для собственников долей и признал, что если доля незначительная, то вселение возможно лишь при согласии всех собственников. Пригодность доли для проживания должна определяться судом отдельно в каждом конкретном случае. А если доля не досталась по наследству, а была просто куплена, то остальные владельцы долей через суд могут выкупить её. Тем не менее, долевое рейдерство к настоящему времени продолжает существовать.

Кроме этого при сделках с недвижимостью следует быть особенно осторожным, когда:

  • недвижимость продается по доверенности
  • квартира недавно получена в наследство 
  • при приватизации квартиры были лица, отказавшиеся от неё и имеющие право бессрочного проживания.

Конечно, афёры при покупке и продаже жилья — не единственное, на что способны чёрные риелторы. Больше всего жуликов «водится» на рынке аренды жилья. Правда, мелких. Тут удобнее прикарманить небольшую сумму, например, взяв деньги заранее, до показа квартиры, и подсунув вместо посреднического договора договор о предоставлении информации. Или квартира может оказаться не та, или цена. А главное — далеко не каждый из обманутых станет обращаться в суд.

Конечно, на 100% нельзя быть уверенным ни в чём и ни в ком. Зато можно подстраховаться, будучи внимательным и последовательным, думая своим умом и не поддаваяясь ни на чьи уговоры.

Алиса Орлова

06.05.2016