Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры

Сделки с недвижимостью всегда привлекают аферистов — уж слишком много возможностей для мошенничества заложено в самом механизме купли-продажи жилья и слишком велика возможная прибыль. А ещё — слишком много юридически безграмотных и доверчивых людей. Как минимизировать риски — расскажем ниже.

Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок. Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться. Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.

1 Иллюстрация: Полина Васильева

Операции купли и продажи жилья можно разделить на две большие группы: сделки с новостройками и сделки на вторичном рынке. Соответственно, и мошеннические схемы в этих двух случаях будут разными.

 

Схемы мошенничества, применяемые продавцами жилья в новостройках

Многие покупают новую квартиру ещё на стадии строительства по долевому договору участия — на этом и основывается стратегия мошенников. Наиболее выгодным до недавнего времени были вложения в недвижимость на стадии котлована под строящееся здание (они же, разумеется, и самые рискованные). У застройщика в таком случае больше времени сбежать с деньгами, хотя, конечно, он может исчезнуть с ними и на любой другой стадии строительства. Но если «побег» случается очень быстро, то, скорее всего, застройщик никогда и не собирался достраивать дом.

Но бывает и так, что застройщик рад бы достроить дом, но сталкивается с финансовыми трудностями или не может преодолеть какой-то административный барьер. Ещё случается, что дом годами стоит построенным, но не может быть заселён из-за невозможности его сдачи. Покупателю-дольщику, который не может получить свою квартиру, уже, в сущности, не так важно, был ли изначально злой умысел у застройщика или нет. Ведь всё равно пострадавший не может ни вернуть вложенные средства, ни пользоваться жильём, на покупку которого их потратил. Каковы основные причины?

Ошибка в договоре. В последнее время широко обсуждались проблемы дольщиков, купивших квартиры у одного крупнейшего московского застройщика. Некоторые из них обнаружили, что их жилье застройщиком заложено, поскольку у него нет денег, чтобы расплатиться с долгами, и ему грозит банкротство. При этом выяснилось, что залог стал возможен, поскольку с дольщиками заключался не договор долевого участия по форме 214-ФЗ, а предварительный договор долевого участия, что позволяло застройщику недвижимость оформлять на себя и закладывать. В итоге дольщик оказался лишь одним из претендентов на свою недвижимость или компенсацию за неё, причем далеко не первым. Заключение предварительного договора ПДДУ вместо договора долевого участия по форме  214-ФЗ было ошибкой.

Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.

Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ. Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят. Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.

Нечестный посредник. Для реализации жилья застройщик обычно привлекает субподрядчиков. Субподрядчики продают жильё по договору с застройщиком и инвесторами, берут по договору купли/продажи деньги с покупателей, себе оставляют оговоренный процент, остальное переводят застройщику. Но бывает, что недобросовестные субподрядчики не переводят застройщику деньги, а исчезают вместе с ними. В этом случае на субподрядчика заводится уголовное дело, договор между ним и застройщиком аннулируется, а люди, заключавшие договор через субподрядчика, остаются без жилья и денег.

 

Новостройка – что проверять?

Конечно, лучше покупать квартиру непосредственно у застройщика. Но некоторые застройщики сами квартиры не оформляют, и тогда лучший выбор – выбрать из уполномоченных продавцов наиболее известное агентство недвижимости. Надо потребовать документацию на объект и убедиться, что у застройщика есть документ о выделении земли и разрешение на строительство. Если документацию не показывают, от покупки квартиры лучше воздержаться.

К сожалению, обезопасить себя от всех рисков при покупке квартиры на стадии строительства практически невозможно. Неприменимо тут и титульное страхование. Ведь застраховать можно только право собственности. А если его ещё нет, то и страховать нечего. 

 

Мошенничество при продаже вторичного жилья

Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.

Подставное лицо. В сделках может фигурировать настоящий паспорт (когда мошенник или его сообщник похож на владельца) или тот, в котором переклеивается фотография. В 90-е годы были случаи, когда мошенник проникал в квартиру уехавшего в длительную зарубежную командировку хозяина, находил его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такие истории практически не встречаются, однако общегражданский паспорт оставлять дома, уезжая на длительное время, всё равно не стоит. При пропаже паспорта необходимо срочно подать заявление об утере или краже.

Показывают одно, продают другое. Эта схема тоже из 90-х. Были инциденты, когда мошенники меняли обозначение номера квартиры или дома (в документах или даже на самом доме/улице). Такие приёмы применялись при купле-продаже жилья за городом, так как там подделать адрес гораздо легче. Схема примитивная, но на невнимательном покупателе может сработать.

Есть риск, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники.

Исчез с авансом. Подобная схема встречается и сейчас. Покупателю показывают квартиру, она ему подходит, и тогда между двумя сторонами заключается предварительный договор, подтверждающий внесение аванса. Через некоторое время продавец просто исчезает. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не владелец квартиры, а, скажем, арендатор, а документы на квартиру подделаны. Утешить покупателя может лишь то, что его материальный ущерб ограничивается суммой аванса. И, скорее всего, этот пострадавший —  не единственная жертва, так как в подобных схемах мошенники стремятся обмануть сразу нескольких покупателей.

Продажа по доверенности. Такие сделки априори являются рискованными. Доверенность зачастую выдается, если собственник стар или болен и поэтому не может сам провести сделку. Но есть риск, что он может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Другой «скользкий» момент таков: человек, выдавший доверенность, может отозвать ее в любой момент. Хоть за день до сделки. Тогда доверенность признается недействительной и сделка расторгается.

Нужно, прежде всего, настоять на встрече с владельцем недвижимости, выдавшим доверенность. Убедиться, что он жив, вменяем, не поменял своего желания продать недвижимость, не собирается отзывать доверенность. Нужно попробовать договориться с ним о его личном участии в сделке. Непосредственно перед сделкой желательно дополнительно удостовериться у выдавшего доверенность нотариуса, что она не была отозвана.

Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.

Продажа квартиры, находящейся в залоге или под другим обременением. Мошенник может попытаться продать вам квартиру, заложенную при получении им кредита, что тоже является весьма распространённым явлением (особенно часто встречалось в богатые на криминальные события 90-е). Сейчас обременения на право собственности, в том числе и залог, проверяются достаточно легко. Для этого заказываете через сайт Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, платите двести рублей и через пять дней её получаете. Выписка должна быть максимально «свежей» на момент сделки, но это может не спасти от мошенничества. Дело в том, что регистратор должен получить информацию о наложенном обременении в течение трёх дней. Поэтому возможен случай, когда регистрируется сделка с уже наложенным, но ещё не известным регистратору обременением. Подобные случаи решаются в судебном порядке. Исход судебного разбирательства предсказать невозможно.

Лицо, отказавшееся от приватизации с правом пожизненного проживания. Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим. Например, так происходит в отношении лица, когда-то отказавшегося от участия в приватизации квартиры в пользу своих родственников — он получает право пожизненного проживания в ней. Покупка такой квартиры относится к сделкам повышенного риска, поскольку это право сохраняется даже после многократной перепродажи квартиры, что может быть использовано мошенниками для давления на ее новых владельцев.

При толковании параграфа закона о праве пожизненного проживания ещё недавно была  распространена точка зрения, что при выписке из квартиры такой человек теряет это своё право. Но в последние годы суды восстанавливают его, ссылаясь на ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление пленума ВС РФ от 02.07.09 №14.

Поэтому, покупая квартиру, где никто не был прописан, вы можете получить неприятный сюрприз, когда вдруг некий человек решит поселиться с вами вместе. И даже наличие у данного лица жилья в собственности ему не помешает.

Оспаривание сделки возможно, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере.

Оспаривание сделки. После проведённой сделки продавец вдруг заявляет, что его опоили и принудили подписать договор. И на руках у него будет документ о том, что в момент сделки он не был трезв. В соответствии с мошеннической схемой либо до сделки, либо сразу после неё продавец выпивает изрядное количество алкоголя и попадает на медицинское освидетельствование вследствие какого-либо нарушения прав дорожного движения или мелкого хулиганства. Если это происходит до сделки, то алкоголь выводят с помощью капельницы, и на сделку продавец попадает уже во вменяемом состоянии. Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, так как продавец их потерял, истратил и т.д. Суд, конечно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от него будет невозможно.

Подобный сценарий оспаривания сделки возможен и в том случае, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере или ПНД. Поэтому справки от продавца из этих заведений при заключении договора купли/продажи крайне желательны. Нотариальное заверение договора купли/продажи, когда удостоверяется способность продавца понимать значение своих действий и его дееспособность, тоже не будет лишней. А в некоторых случаях просто необходимой.

Занижение цены в договоре. Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно. Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2016 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится. К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.

 

Мошенничество со стороны покупателя

Покупка доли. Распространенными случаями мошенничества со стороны покупателя являются рейдерство и обман при денежных расчётах по сделке. Сейчас рейдеры в основном занимаются манипуляциями с долями в квартире, для чего у одного из собственников покупается доля (иногда – весьма незначительная). После этого, из-за несовершенства законодательства в данной области, рейдеры претендуют на право пользования недвижимостью.

Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются. Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые. У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».

Как противостоять? Надо обратиться к юристу и подать на рейдеров в суд, исходя из конкретной ситуации. Можно учинить иск по поводу материального и морального ущерба, но при этом нужно помнить, что операции с долей недвижимости подчиняются определённым правилам. Совладельцы квартиры должны быть письменно уведомлены о продаже доли. Причём, они имеют первоочередное право выкупа доли по заявленной продавцом цене. Человек со стороны может приобрести долю только после того, как за назначенную цену её отказались покупать содольщики. Если условие не было соблюдено, можно оспорить сделку купли/продажи доли. Кроме того, нужно знать, что владелец доли в квартире может распоряжаться ей только при согласии остальных владельцев квартиры.

Обман при денежных расчетах. Мошенники склоняют продавца к передаче денег старым дедовским способом – наличными из рук в руки. Такой способ расчётов по сделке с жильём крайне опасен. Наиболее распространённым сейчас способом является расчёт наличными через банковскую ячейку. Но, говорят, бывают случаи, когда деньги воруют и из ячейки. Ещё более безопасные варианты, но несколько более дорогостоящие варианты денежных расчётов – через ту же банковскую ячейку, но не наличными, а с использованием векселей, а также безналичный расчёт с помощью банковского аккредитива.

 

Что проверить перед сделкой? 

Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, которую покупаете. Там будут сведения об обременениях, которые на неё наложены, если они есть. Выписка может быть получена без проблем, но имейте в виду, что Росреестр не всегда соблюдает сроки. Впрочем, неофициальную информацию можно получить в течение нескольких часов. Предложений в интернете достаточно.

Сложнее с расширенной выпиской, в которой представлена история собственников данной квартиры. Такую выписку может получить только собственник. То же касается и справки формы 40, которую получают в паспортном столе. Нужно попросить собственника о получении этих справок. В случае его отказа стоит задуматься о том, стоит ли идти на сделку.

 

Сроки оспаривания сделки 

Теоретическая возможность того, что вашу покупку оспорят, сохраняется в течение 3 лет — именно таков срок исковой давности. Для признания сделки недействительной установлен срок в 1 год. Признать сделку ничтожной (то есть изначально противоречащей нормам законодательства) могут в течение 3 лет после её совершения. Но срок может отсчитываться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, по которым сделка может быть признана недействительной.

Алиса Орлова

31.03.2016