Дома и дети

 Продажа даже идеальной в юридическом плане квартиры идеальному с точки зрения финансов и требований покупателю сопряжена с соблюдением целого ряда законодательных и бюрократических нюансов. А если в процессе купли-продажи фигурирует несовершеннолетний ребенок, ситуация осложняется в разы. 

2-4Рисунок: Анастасия Тимофеева

Подобные ситуации регулируются не простым пониманием того, что «ребенок несовершеннолетний и за него все могут оформить/подписать/продать родители», а тем, что у маленького члена семьи прав даже больше, чем у взрослых, и в каждый момент времени у ребенка должна быть юридически закрепленная за ним крыша над головой. Вдобавок в операциях с недвижимостью с участием несовершеннолетних участвуют органы опеки и попечительства (ООП), чье субъективное мнение о том, где и как ребенку жить, играет важнейшую роль в исходе сделки.

При продаже квартиры продавцам и покупателям необходимо четко представлять себе, что несовершеннолетний несовершеннолетнему рознь. Дети до 14 лет являются недееспособными, и все сделки от их имени могут совершать родители или законные представители (опекуны, попечители). Подросткам от 14 до 18 лет уже можно совершать сделки от своего имени, но они должны быть письменно одобрены родителями (так называемая ограниченная дееспособность). Государство пристально следит за правами ребенка, и все операции с недвижимостью, которые затрагивают детей, необходимо согласовывать с органами опеки и попечительства.

Главная задача органов опеки и попечительства заключается в контроле за тем, чтобы права ребенка не были ущемлены. Их действия основываются на ст. 20, 26, 28, 37, 292 Гражданского кодекса РФ, федеральном законе № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 56 и 64 Семейного кодекса РФ, а также принципе, согласно которому «доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться».

Иными словами, если при продаже квартиры в сделке не будет разрешения от ООП или подписи/заявления несовершеннолетнего, которому больше 14 лет, то в будущем сделка может быть признана недействительной, вплоть до того, что через много-много лет бывший ребенок сам подаст в суд заявление, что его права были ущемлены, и потребует отменить сделку, вернув ему долю в квартире.

 

Продажа квартиры

При продаже недвижимости участие несовершеннолетнего могут предполагать только два случая: ребенок либо просто зарегистрирован, либо является собственником. В первом случае проблем возникнуть не должно, поскольку с 2008 года согласие ООП на выписку ребенка из приватизированной квартиры не требуется, УФМС лишь нужно письменное согласие от обоих родителей. Главное, ребенок не должен быть выписан «в пустоту», родителям сразу же нужно зарегистрировать его либо по новому месту жительства (которое, по всем правилам, должно быть не хуже предыдущего, иначе права ребенка будут ущемлены), либо по месту жительства родителей (если несовершеннолетнему нет 10 лет), близких родственников (от 10 до 14 лет) или по любым другим адресам, если ребенок старше 14 лет.

Большую проблему представляет случай, если несовершеннолетний является полноправным собственником квартиры. Во-первых, ребенок имеет право на сохранение своей доли, то есть если у него была 1/3 квартиры, то эта же треть у него должна остаться и в новой квартире. Органы опеки не одобрят сделку, пока не увидят документы, в которых подтверждена доля ребенка. Продать квартиру без покупки новой можно лишь в том случае, если у несовершеннолетнего уже есть жилье в собственности либо он его получил в наследство, в дар и т.д. Тогда родители могут положить долю ребенка на сберегательный счет, и, достигнув совершеннолетия, он сам решит, куда потратить эти деньги.

Интересно также отметить, что банки «со скрипом» выдают кредиты под недвижимость, в которой одним из собственников является несовершеннолетний. Ведь вполне может случиться так, что однажды выплачивать кредит родители окажутся не в состоянии, а пустить под молоток квартиру с ребенком банк не сможет – у ребенка-то нет никаких обязательств перед банком. Поэтому иногда родители перед продажей перерегистрируют ребенка у бабушек и дедушек (по закону один из родителей должен выписаться туда же) и лишь потом занимаются продажей квартиры и оформлением ипотеки.

 

Как получить согласие опекунского органа?

Первым делом необходимо получить справку о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Первым делом необходимо получить справку о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Эту справку может получить прописанный в квартире родитель в паспортном столе по месту жительства.

Далее оба родителя (даже если они в разводе) вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны представить в органы опеки и попечительства ключевые документы, которые касаются семьи, а также старого и нового жилища. А именно: паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка (или паспорт), его письменное согласие (если есть 14 лет), справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, справку об отсутствии задолженностей по налогам, свидетельство о праве собственности на покупаемую и продаваемую квартиры, а также технические паспорта на них, чтобы в ООП могли оценить изменение жилищных условий для ребенка.

Здесь нужно подчеркнуть, что этот список может варьироваться в зависимости от муниципальных законов или подозрений членов комиссии ООП относительно добропорядочности родительских намерений или даже их вменяемости.

В заключение пишем заявление о продаже старой недвижимости и покупке новой, подписываем его (ребенок ставит подпись только в случае, если он старше 14-ти лет) и ждем решения от органов опеки. Как правило, органы опеки рассматривают заявление в срок до месяца. В простых случаях разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего можно получить и за две недели, а в сложных могут потребоваться дополнительные уточнения, которые рискуют затянуть этот процесс надолго, и оспорить возможный отказ можно будет только в суде. Поэтому вопросами несовершеннолетних лучше озаботиться заранее, иначе есть риск потерять множество потенциальных покупателей. Да и риелторские агентства не горят желанием браться за такие операции без уже выданного разрешения от ООП.

После получения разрешения можно оформлять сделку купли-продажи и выписывать ребенка из квартиры через паспортный стол. Если же покупатель настаивает на выписке несовершеннолетнего до заключения сделки, то придется прописать его у родственника, но алгоритм действий все равно остается прежним.

Разрешение от органов опеки и попечительства является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без него сделка будет являться недействительной, и новый собственник не сможет получить права собственности на жилье, доля которого, по сути, все еще будет принадлежать несовершеннолетнему.

Есть лишь три случая, в которых органам опеки и попечительства не требуются документы о покупке нового жилья взамен проданного. Во-первых, в случае если семья эмигрирует за границу, во-вторых, если семья переезжает в другой населенный пункт (но в этом случае нужно положить на счет ребенка сумму, эквивалентную его доле в квартире), и, в-третьих, если покупается квартира в новостройке (но нужно представить письменное объяснение, где все это время будет жить ребенок).

 

Покупка квартиры

Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с несовершеннолетним собственником не запрещена. И если продавец не мошенник и не аферист, такие сделки заканчиваются для обеих сторон благополучно. Серьезные проблемы могут возникнуть лишь в том случае, если старый собственник – опекун или родитель – по тем или иным причинам не выделит ребенку его долю в новой квартире. Тогда органы опеки могут признать сделку недействительной.

Если же вы покупаете квартиру, где зарегистрирован только несовершеннолетний, то здесь нужно учесть два момента. Во-первых, такие случаи не так уж часты, поскольку детей не могут оставить прописанными одних, без родителей, и поэтому их обычно выписывают вместе с матерью. Во-вторых, если вы не уверены в честности продавца, юристы советуют либо настоять на заключении сделки после регистрации всех жильцов по новому месту жительства, либо заложить часть денег в банковскую ячейку под выписку из квартиры, то есть продавец получит деньги только когда предъявит документы из нового жилья.

В любом случае лучше предусмотреть подобные ситуации заранее, следуя следующим нехитрым советам.

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, необходимо узнать в ООП, не состоит ли семья на учете. Нет – сделка пройдет гладко, да – нужно очень тщательно разбираться в юридических нюансах статуса ребенка. Возможно, будет необходимо заказать юридическое сопровождение сделки.

Решайте все вопросы через органы опеки или с помощью консультаций юриста, но ни в коем случае не верьте заверениям продавца.

Запросите в органах опеки информацию о возможных опекунах ребенка, если родители лишены родительских прав. Вам могут не рассказать об этом, а подписи отца и матери от лица ребенка будут лишены законной силы. Следовательно, рано или поздно сделку признают недействительной.

Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, нужно обязательно запросить на нее выписку из ЕГРП в Росреестре – здесь указываются правообладатели квартиры (недвижимости) и все обременения на нее (аресты, ипотеки, рента, залог и т.д.). А информацию обо всех зарегистрированных личностях можно запросить в управляющей компании данного дома – они будут указаны в «Форме 1».

Нелишне проверить подлинность разрешения органов опеки.

В заключение можно отметить, что, несмотря на столь пристальный контроль, нарушения прав несовершеннолетних при купле-продаже имущества совершаются постоянно. Часть афер обнаруживаются, часть нет, но утверждать можно одно – без должного внимания к мелочам и нюансам любая сделка, заключенная даже самыми добропорядочными гражданами, может спустя годы неожиданно быть признана недействительной.

Алиса Орлова

1.09.15

Know­r­e­a­l­t­y.ru