Хотите продать квартиру? Назначайте правильную цену

Определение цены, по которой вы будете продавать квартиру, — дело нелёгкое. Для вас это не просто недвижимость — это дом, наполненный милыми сердцу вещами и воспоминаниями. Неспособность оценить его объективно приводит к тому, что на продажу он выставляется по совершенно неадекватной стоимости. Он может надолго зависнуть на рынке или вовсе не продаться. Но есть и противоположный сценарий: недооценив свою квартиру и продав её быстро и дёшево, вы лишите себя кругленькой суммы. Рекомендациями о том, как найти золотую середину, мы продолжаем серию текстов о том, как продать квартиру (начало здесь и здесь).

kvartira2_otpr_rdzhb Иллюстрация: Евгения Ремизова

Как не надо определять цену

Во-первых, запомните: не имеет значения, за сколько вы в своё время купили эту квартиру. В своей голове вы наверняка предполагаете выгадать определенную сумму — то, сколько при покупке заплатили вы, плюс ремонт и немного сверху (если только квартиру вы покупали не десять лет назад, потому что тогда справедливая, по вашему мнению, надбавка будет существенно, существенно больше). Логика ваша ясна: со временем недвижимость в цене растёт, а значит, и ваша выросла. Иногда это так, а иногда — нет.

«В целом, всё зависит от состояния рынка недвижимости на данный момент», — говорит брокер техасского агентства Шандлер Крауч. Так что подумайте об этом следующим образом. Купите ли вы яблоко за 10 рублей, если другие продавцы предлагают такие же яблоки по 7 рублей? Конечно, нет. А покупка квартиры — дело всё-таки более серьезное, чем покупка фруктов.

При продаже недвижимости нужно отталкиваться от её рыночной стоимости на сегодняшний день. И рынок сегодня может повернуться как в вашу пользу, так и против вас. Хотя это и обидно.

 

Цена онлайн

Используйте все возможные инструменты для продажи: анализ конкурентных предложений, специальные онлайн-ресурсы, помощь риелтора. Лучший способ определить реальную стоимость — выяснить, за сколько продают похожие объекты в вашем районе. Некоторые сайты предлагают инструменты для бесплатной оценки стоимости жилья (например, здесь, здесь или здесь). Вам нужно ввести свой адрес, информацию об этажности дома, этаже квартиры, количестве комнат и прочие данные, и онлайн калькулятор выдаст примерную стоимость объекта, основанную на анализе именно вашего района.

Но, конечно, это будет лишь отправная точка, ориентир, отталкиваясь от которого, можно работать над определением правильной стоимости именно вашей квартиры. А без осмотра недвижимости о её стоимости вообще говорить нельзя, так что вам в любом случае лучше обратиться к проверенному агенту, который, опираясь на свой профессиональный опыт, укажет на все достоинства и недостатки вашего жилья. И термин «проверенный агент» здесь — не для красного словца. Подойдите к этому вопросу со всей ответственностью: опросите друзей, коллег и знакомых, которым недавно доводилось продавать квартиру или дачу. Возможно, они поделятся ценными контактами.

 

Доверяй, но проверяй

Когда риелтор озвучит стоимость, проверьте её (и его). Спросите, как он пришел к такой цифре, а затем сравните с теми, которые на рынке запрашивают конкуренты. «Вот тогда вы и придёте к правильной цене, и будете в ней уверены. И у вас не будет чувства, что вы просто слепо доверились своему риелтору», — говорит Крауч.

 

Не все вложения можно вернуть

Допустим, вы буквально разорились на новую кухню и потратили сумасшедшие 500 тысяч на гарнитур под заказ — из натурального дерева, с балюстрадами, капителями, резным декором и прочими роскошными словами. А потом квартиру понадобилось продать, и теперь вы думаете о том, что не включить эти траты в финальную цену будет просто безумием. Ну, не тащить же гарнитур с вытяжкой и встроенной техникой в новую квартиру с совершенно иными размерами кухни? Так? Так, да не совсем.

Согласно исследованию, проведенному Национальной Ассоциацией Риелторов США, хорошо окупаются далеко не все вложения в усовершенствование недвижимости. Всё зависит от спроса на них на рынке. Например, согласно исследованиям, новые деревянные полы окупают себя на 100%. А вот переоборудовав подвальный этаж в жилой, американские домовладельцы возвращают себе только 69%. Да, рынок недвижимости у нас и у них разный: и подвалов у нас нет, и паркет почему-то сильно уступает в популярности ламинату. Но мысль ясна: далеко не каждый готов переплачивать за вашу пятиместную джакузи, купленную в состоянии аффекта, тем более что в соседнем доме такую же квартиру, но без гидромассажной ванной можно купить дешевле. Поэтому, прежде чем прибавить её стоимость к общей стоимости объекта, проведите исследование и выясните, насколько это будет правильно. И да, опыт показывает, что стоимость кухни в наших условиях не сильно увеличивает общую стоимость квартиры, так что излишние траты на неё в случае продажи квартиры, скорее всего, не окупятся.

 

Оставьте себе пространство для маневра, но не переусердствуйте

Большинство покупателей любят вступать в торги в процессе покупки недвижимости. И вы, конечно, можете помочь им почувствовать себя победителями: вместо того, чтобы сразу объявить реальную цену, немного увеличьте её, а потом дайте скидку. «Это психология», — говорит порталу Realtor Крауч.

Всё это подтверждают и данные российского рынка недвижимости: в среднем, цены, указанные на специализированных порталах, отличаются от тех, что фигурируют в реальных сделках, на 5-10% в большую сторону (покупатель обычно пытается «сторговать» 10-15%). С другой стороны, переборщить тут довольно просто, и тогда получится, что вы сами себя перехитрили. Из-за своей финансовой непривлекательности объект запросто может зависнуть на рынке, а сдвинуть с мертвой точки такой «товар», как правило, очень и очень сложно.

Юлия Любезнова

09.03.2016