На повестке дня: плюсы и минусы приватизации, подробная инструкция по получению собственности в свои руки, а также причины, по которым вам могут отказать в этом получении.
Рисунок: Полина Васильева
Само слово «приватизация» происходит от английского private, то есть «частный», и на практике полностью соответствует своему изначальному значению. Приватизация – это возможность гражданина один раз в жизни добровольно оформить муниципальное жилье в частное пользование. Вот снимал человек квартиру у государства по договору социального найма, а ему вдруг дали право практически бесплатно (с уплатой небольших пошлин) оформить эту квартиру в частную собственность и делать с этим жильем всё что душе угодно: продавать, сдавать, прописывать родственников, обустраивать офис и т.д. Не было своей квартиры – и вдруг появилась. Не чудо ли? Перспектива действительно заманчивая, и даже самый подозрительный скептик не сможет сказать, почему квартиру приватизировать не надо. Несомненно, случаи бывают разные и нужно здраво оценивать обстановку, учитывая некоторые нюансы, могущие на деле оказаться как положительными, так и отрицательными.
Плюсы приватизации
Вы получаете право свободно распоряжаться имуществом. Приватизированной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению: сдать, продать, подарить, завещать и т.д. Не говоря уже о том, что своя квартира – это всегда приятнее, чем арендованная.
Вам выдадут кредит в банке. Утверждение не самое однозначное, однако в экстренной ситуации собственник квартиры всегда имеет возможность взять кредит под залог недвижимости. Банки гораздо охотнее выдают деньги людям, у которых есть какая-то значимая собственность.
Вы не платите арендную плату. Собственник жилья оплачивает только коммунальные услуги и не платит за аренду. В случае муниципального найма аренда невысока, но, как говорится, мелочь, а приятно.
Из приватизированной квартиры очень сложно выселить, произойти это может лишь в чрезвычайно редких случаях. И даже если получилось так, что собственника все-таки выселяют (если он, например, страшно задолжал банку, предоставившему ипотечный кредит, или снес две трети стен в ипотечной же квартире), ему обязаны предоставить другое равноценное жилье. А вот из муниципального могут выселить если не «на улицу», то в жилье по нормативам общежития – 6 м2 на человека.
Вы можете прописать родственников. Чтобы прописать племянника, дедушку или тетушку в муниципальном жилье, нужно согласовывать его кандидатуру с властями, а здесь собственник сам себе хозяин.
И наконец, это выгодное вложение денег. Как правило, затраты на приватизацию несоизмеримо меньше стоимости квартиры. Выложив несколько тысяч на пошлины, вы получаете жилье стоимостью около миллиона рублей или выше. Выгоду не оспоришь.
Минусы приватизации
Налог на недвижимость. Вместо арендной платы собственнику приходится платить налог на недвижимость, причем, его размер постепенно растет. С 2015 года налог рассчитывается на основании кадастровой, а не инвентаризационной, стоимости жилья.
Оплата коммунальных услуг и содержания жилья. Коммунальные услуги для частников несколько выше, чем для муниципальных арендаторов. Более того, теперь собственнику надо будет оплачивать все услуги по ремонту и содержанию квартиры, и он лишается возможности на улучшение жилищных условий.
Эквивалент при сносе дома. Интересный момент: в случае перехода дома в разряд ветхого или аварийного жилья собственникам полагается квартира равной площади, а муниципальным арендаторам – исходя из нормативов на человека. Здесь трудно угадать, кому это выгодно больше, но стоит отметить, что норматив – 18 м2. Иными словами, для семьи из 4-х человек, живущей в квартире по договору социального найма, полагается жилье в 72 м2, а для частников, живших на 50м2, полагаются все те же безрадостные 50м2.
Потери в случае пожара. Собственник не получит квартиру взамен сгоревшей в случае пожара (в отличие от арендаторов по социальному найму, которых государство взяло под свое крыло). Какое-нибудь простое, не очень комфортное, жилье им все же предоставят.
Как приватизировать жилье
Приватизация происходит в рамках закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и продлевалась уже неоднократно. Последняя очередь приватизации закончится 1 марта 2016 г. Процесс приватизации сегодня упрощен до минимума, алгоритм прост и понятен, тем не менее, потребует немало времени. Вот список основных документов, которые понадобятся для приватизации жилья:
- Заявления от всех зарегистрированных лиц о согласии на приватизацию квартиры. Если хотя бы один из них не согласится, в приватизации откажут.
- Ордер на квартиру.
- Договор социального найма (если отсутствует, необходимо обратиться за его заключением).
- Справка по форме Ф-1 о зарегистрированных в данной квартире, которая выдается в паспортном столе.
- Паспорта всех зарегистрированных на данной площади граждан старше 14 лет, свидетельства о рождении граждан младше 14 лет, а также свидетельства о смерти ранее зарегистрированных граждан.
- Документы, подтверждающие родство зарегистрированных лиц, свидетельства о браке, например.
- Технический паспорт квартиры и выписка (за этим обращаться в БТИ).
С пачкой вышеперечисленных документов отправляйтесь в Агентство по приватизации жилищного фонда (или МФЦ, или БТИ), и уже там вам оформят договор о приватизации (срок оформления – от 2 месяцев, госпошлина – около 5 000 рублей). С подписанным договором гражданин идет в Регистрационную палату для регистрации прав и получения свидетельства о праве собственности на квартиру (срок оформления – от 14 дней, госпошлина – 1 000 рублей). Всё, теперь квартира полностью ваша.
Важно: долги за ЖКХ приватизации не помеха, это две не связанных между собой вещи. Однако при переходе квартиры в частные руки она автоматически становится «имуществом», на которое могут быть наложены взыскания.
Какое жилье нельзя приватизировать?
Важно подчеркнуть, что далеко не все жилые помещения подлежат приватизации. Нельзя передать в частные руки квартиры, расположенные в аварийных домах, общежитиях (т.к. они считаются временным местом проживания), служебные квартиры. Со служебным жильем, конечно, не все так очевидно, поскольку существует ряд лазеек, но это уже частные случаи, когда сотрудник ведомства либо невероятно везуч, либо невероятно «со связями», либо приватизируется квартира в маленьком городке, которая ведомству (скажем, Минобороны) совсем не нужна.
Когда могут отказать в приватизации?
- Гражданин уже ранее воспользовался правом на приватизацию.
- Квартира была незаконно перепланирована.
- У муниципальных властей нет прав на дом или квартиру, которую хотят приватизировать.
- Гражданин не оплатил пошлины.
- Гражданин представил поддельные документы.
- Квартира расположена в ветхом, аварийном жилье, общежитии или является служебной.
- Не получено согласие всех зарегистрированных в квартире лиц.
В результате
Нет никаких сомнений, что в подавляющем большинстве случаев приватизация квартиры представляет собой выгодный для гражданина процесс. Исключения составляют те редкие случаи, когда, к примеру, дом идет под снос или малоимущий человек не хочет платить налог на недвижимость и тратить деньги на общедомовые нужды. Сам процесс приватизации занимает порядка 2,5 месяцев и требует нескольких тысяч на уплату госпошлин. Но все это временные и незначительные трудности, которые меркнут в сравнении с перспективой получения заветного статуса домовладельца.
Андрей Шенин
10.11.15
