Получить квартиру в наследство — событие радостное и тревожное одновременно. Радостное — понятно почему. Тревожное — потому что вместе с квартирой приходят вопросы: нужно ли платить налог? Сколько стоит оформление? Что будет, если продать? А если у покойного были долги? Разбираем по порядку — от вступления в наследство до продажи квартиры.
Содержание
- Нужно ли платить НДФЛ при получении наследства
- Госпошлина за вступление в наследство
- Кто освобождён от госпошлины
- Регистрация права собственности в ЕГРН
- Сроки вступления в наследство
- Долги наследодателя
- Обязательная доля: о чём молчит завещание
- Налог при продаже унаследованной квартиры
- Ежегодный налог на имущество
1. Нужно ли платить НДФЛ?
Нет. Квартира, полученная по завещанию или по закону, не облагается налогом на доходы физических лиц. Это прямо установлено п. 18 ст. 217 НК РФ: доходы в натуральной и денежной форме, полученные в порядке наследования, освобождаются от НДФЛ.
Не имеет значения ни степень родства с наследодателем, ни очерёдность наследования, ни стоимость квартиры. Даже если вы не родственник и получили квартиру стоимостью 50 миллионов по завещанию — НДФЛ платить не нужно.
Это правило действует с 2006 года (78-ФЗ от 01.07.2005) и не менялось.
2. Госпошлина за вступление в наследство
Налога нет, но госпошлина — есть. При получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса придётся заплатить (ст. 333.24 НК РФ):
Близким родственникам (дети, супруг, родители, полнородные братья и сёстры) — 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей.
Всем остальным наследникам — 0,6% от стоимости, но не более 1 000 000 рублей.
Стоимость определяется по кадастровой оценке — это наиболее частый и простой вариант. Можно также использовать рыночную оценку (заказав у независимого оценщика), если кадастровая завышена.
Помимо госпошлины, нотариус возьмёт плату за услуги правового и технического характера (УПТХ) — это стоимость самой работы нотариуса. Суммы зависят от региона и устанавливаются нотариальной палатой: в Москве УПТХ при оформлении наследства на квартиру — порядка 6 000–7 000 рублей.
Если наследников несколько — госпошлина уплачивается каждым пропорционально его доле (п. 3 ст. 333.25 НК РФ).
3. Кто освобождён от госпошлины
Полностью освобождаются от уплаты госпошлины (п. 5 ст. 333.38 НК РФ):
- наследники, которые на момент смерти проживали в наследуемой квартире вместе с наследодателем и продолжают в ней проживать;
- несовершеннолетние наследники;
- наследники лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей;
- лица, страдающие психическими заболеваниями, над которыми оформлена опека.
Инвалиды I и II группы платят 50% от суммы госпошлины.
Первая категория — самая распространённая: если вы жили с мамой в одной квартире и унаследовали её, госпошлину за свидетельство платить не нужно.
4. Регистрация права собственности в ЕГРН
После получения свидетельства о праве на наследство нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Без регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) вы собственник по закону, но не сможете продать, подарить или заложить квартиру.
Госпошлина за регистрацию права в 2026 году — 4 000 рублей для физических лиц (для квартир с кадастровой стоимостью до 20 млн руб.). Для более дорогих объектов — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей.
Подать документы можно через МФЦ, портал Росреестра или Госуслуги.
5. Сроки вступления в наследство
На принятие наследства отводится шесть месяцев со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ). В этот срок нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершего.
Если срок пропущен — восстановить его можно только через суд, и только при наличии уважительных причин (не знали о смерти, находились за границей, тяжело болели). «Не успел собрать документы» уважительной причиной, как правило, не признаётся.
Принять наследство можно и фактически — если вы продолжаете жить в квартире, оплачиваете коммуналку и содержите её. Но юридически оформить право всё равно придётся.
6. Долги наследодателя
Наследство — это не только имущество, но и долги. Наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Если квартира стоит 5 миллионов, а долгов на 8 — вы заплатите максимум 5 миллионов. Но и квартиру фактически потеряете.
Долги включают: кредиты, долги по ЖКХ, задолженности по налогам, обязательства по договорам. Не переходят по наследству: алименты, штрафы, обязательства, неразрывно связанные с личностью (например, обязанность написать книгу по договору).
Если долги превышают стоимость имущества — от наследства можно отказаться. Отказ оформляется у нотариуса в те же шесть месяцев. Принять квартиру и отказаться от долгов нельзя — наследство принимается целиком или не принимается вовсе.
7. Обязательная доля: о чём молчит завещание
Даже если завещание оставляет всё одному человеку, закон защищает отдельные категории родственников. Право на обязательную долю (не менее половины того, что причиталось бы по закону) имеют (ст. 1149 ГК РФ):
- несовершеннолетние дети наследодателя;
- нетрудоспособные дети, супруг и родители;
- нетрудоспособные иждивенцы, находившиеся на содержании наследодателя не менее года.
Это значит: если отец завещал квартиру другу, а у отца есть несовершеннолетний ребёнок — ребёнок всё равно получит свою долю, и «друг» будет владеть квартирой не целиком. Для покупателя такой квартиры это обременение, о котором лучше знать заранее.
8. Налог при продаже унаследованной квартиры
За получение квартиры НДФЛ не платится, а вот за её продажу — может. Всё зависит от срока владения.
Минимальный срок — 3 года. Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Отсчёт идёт не с момента оформления наследства, а со дня смерти наследодателя (ст. 1113 ГК РФ). Если родственник умер в июне 2023 года, а наследство вы оформили в декабре 2023-го — продать квартиру без налога можно уже в июне 2026-го.
Если продаёте раньше трёх лет — платите НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% на сумму дохода до 2,4 млн рублей, 15% — на сумму свыше.
Как уменьшить налог. Два варианта:
- Имущественный вычет — 1 млн рублей. Налог платится с суммы, превышающей вычет. Продали за 4 млн — налог с 3 млн.
- Расходы наследодателя — с 2019 года (325-ФЗ) можно использовать документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку этой квартиры. Если дедушка купил квартиру за 3,5 млн, а вы продаёте за 4 млн — налог только с 500 тысяч разницы. Это почти всегда выгоднее вычета в 1 млн, если документы сохранились.
Особый случай: доля + наследство. Если вы владели частью квартиры более трёх лет, а остальное получили в наследство — Минфин считает, что срок владения отсчитывается от покупки первой доли. То есть продать можно без налога сразу после оформления наследства.
Если наследников несколько. Если квартира продаётся целиком по одному договору — вычет в 1 млн делится пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором — каждый получает полный вычет.
9. Ежегодный налог на имущество
С момента смерти наследодателя (не с момента оформления!) на наследника ложится обязанность платить ежегодный налог на имущество. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры, ставку устанавливает муниципалитет — обычно 0,1–0,3% для жилой недвижимости.
Квитанция приходит от ФНС раз в год, оплатить можно через Госуслуги, личный кабинет налогоплательщика или банк. Льготы по налогу на имущество имеют пенсионеры, инвалиды, ветераны и ряд других категорий — но только на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж).
При подготовке использованы: НК РФ (ст. 217, 217.1, 220, 333.24, 333.25, 333.33, 333.38), ГК РФ (ст. 1113, 1149, 1154, 1175), Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ, Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ.
Редакция KnowRealty