Сегодня на рынке недвижимости каждая пятая квартира куплена в ипотеку. Финансовый кризис и реальное падение доходов россиян в течение последних пяти лет привели к печальным последствиям: не каждый заёмщик исполняет свои обязательства перед банком по оплате ипотечных взносов, долги растут, и недвижимость по решению суда переходит в собственность банка. Причём заёмщик может проживать в теперь уже чужой квартире, но рано или поздно съехать ему придется, поскольку эту недвижимость с жильцами снова выставляют на продажу. И ценник у такой квартиры ниже рыночной стоимости. Что это за новое явление — выясняем у экспертов.
“С финансовой точки зрения, покупка такой квартиры – достаточно привлекательная сделка. Ведь перед тем, как объект окажется в собственности банка, проходит процедура торгов по её продаже, – считает Андрей Тимошков, юрист-специалист новосибирского «Центрального агентства недвижимости». — Банк обращается в суд с требованием обратить взыскание на квартиру. Таким образом банк вернёт свои деньги, ранее выданные заёмщику. Суд проводит оценку рыночной стоимости и выносит решение об обращении взыскания. Далее взыскатель обращается в службу судебных приставов, которые выносят постановление о передаче объекта на торги (их проводит Росимущество). В случае, если первые торги не состоялись, то есть, квартиру никто не купил, назначаются повторные торги, при этом стоимость объекта автоматически снижается на 15%. Если и на повторных торгах квартира не будет реализована, могут быть назначены третьи торги; при этом стоимость объекта снижается ещё на 10%. Если объект не продаётся и на третьих торгах, банк забирает квартиру на баланс и начинает заниматься её продажей самостоятельно. Таким образом, квартира от банка априори на 15-25% дешевле”.
Бесплатный сыр или выгодное предложение?
Если взять среднюю цену за однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья, то предложение от банка выглядит более чем заманчивым. Например, однушка в Москве с площадью 33 кв.м стоит в среднем 7 000 000 рублей. Если купить такую недвижимость у банка, получится сэкономить 1 750 000. Этих денег хватит и на ремонт, и на отпуск. С одной стороны, покупать квартиру у банка выгодно и безопасно. С другой — можно нарваться на неприятности.
“Существует мнение, что такие квартиры покупать безопасно, так как есть решение суда и банк при выдаче кредита проверял квартиру. Но не всегда это так. Банк на момент одобрения квартиры и выдачи кредита проверяет действующие документы на легитимность, не интересуясь тонкостями всех переходов права и не изучая всех лиц, чьи права могли быть нарушены. По судам тоже не редки случаи, когда решения оспариваются и отменяются, например, по вновь открывшимся обстоятельствам”, – рассказывает Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Экономить непросто
Но и это не все трудности, с которыми придётся столкнуться при покупке квартиры с жильцами. «Если прошлые хозяева добровольно не захотят покинуть квартиру, их отселение и снятие с регистрационного учёта также ложится на плечи покупателя», — объясняет Мищенко.
Новый владелец недвижимости должен обратиться в суд с иском о выселении жильцов и снятии их с учёта. Если и это не поможет, и жильцы после решения суда не уедут из квартиры, потребуется обратиться к приставам для исполнения судебного решения по их выселению.
Весь процесс займёт от 6 месяцев до 1,5 лет. Важно уточнить, что все коммунальные расходы лягут на нового покупателя квартиры, как и судебные издержки и оплата адвокатов.
Регистрация права собственности на такой объект недвижимого имущества потребует больше времени, чем регистрация недвижимости без обременений, которая занимает около недели, — поясняет Олег Царев, специалист по недвижимости.
Кроме обычного комплекта документов регистраторы в Росреестре требуют дополнительные документы:
• решение суда (вступление в законную силу);
• оценочный альбом (при наличии);
• итог электронных торгов (на бумаге).
За каждую неточность регистрация приостанавливается, что также сказывается на продолжительности времени оформления документов. Иногда процесс регистрации доходит до 2 месяцев.
Оно того стоит?
На покупке квартиры с жильцами можно сэкономить до 25%, если у прошлых владельцев нет внебрачных детей, потерянных родителей и других третьих лиц, которые могут помешать сделке.
Если прошлые хозяева квартиры не будут брать недвижимость в осаду, то с момента покупки до момента заселения пойдёт около 1 месяца. Если нет — новоселье придётся отложить на 1,5 года.
Перед покупкой ипотечной квартиры с жильцами необходимо просчитать все возможные издержки. Например, коммунальные услуги оплачивает новый владелец, даже если пока там не живёт.
Подумать лучше тоже два, а то и три раза. Что выгоднее: купить квартиру за полную стоимость и без проблем в неё въехать или сэкономить 25%, но бегать по судам и заниматься выселением.
Анна Фёдорова
