Еще восемь важных вопросов о капремонте

С недавних пор жители многоквартирных домов стали получать квитанции об оплате «капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Под столь обтекаемым термином скрывается очень простой смысл – все то, что раньше должно было ремонтироваться за счет бюджетных средств, теперь будет финансироваться из кармана жильцов. Принятый еще в 2012 году закон 271-ФЗ, который для краткости часто называют «законом о капремонте», обогатил Жилищный кодекс РФ массой косноязычных юридических формулировок, в которых рядовому гражданину разобраться достаточно сложно. В прошлой статье мы подробно ответили на восемь главных вопросовкасающихся нововведений по сбору с населения средств на капитальный ремонт. Сегодня продолжаем тему и рассматриваем еще восемь не менее важных вопросов.

1-5 Рисунок: Полина Васильева

Кто не платит за капремонт и имеет льготы?

За капитальный ремонт не платят жители домов, признанных аварийными, собственники домов, в которых меньше трех квартир (таунхаусы), арендаторы жилья и жильцы тех домов, где уже запланированы источники финансирования для их реконструкции или сноса. Что касается льгот, то капремонт входит в состав платы за жилое помещение и на него распространяются все действующие льготы и субсидии.

Интересно: как недавно было озвучено в эфире телеканала «Россия 24», за 18 лет один дом общей площадью 56 тыс. м2 при тарифе в 15 руб./м2 сможет собрать на своем счете сумму минимум 150 млн рублей.  

«Общий котел» – это финансовая пирамида?

Действительно, схема перечисления населением денежных выплат за капремонт, перспективы которого далеко не очевидны, на счет регионального оператора может иметь признаки финансовой пирамиды, несмотря на то, что учет средств ведется по каждой квартире отдельно. Ведь оплачивать квитанции нужно сейчас, а ремонт дома будет лет через 15-20 и только в случае, если у регионального оператора на счету еще останутся деньги. А все эти годы будут ремонтироваться дома, к которым жильцы, по сути, никакого отношения не имеют. Такая «касса взаимопомощи» выгодна жильцам домов в «предаварийном» состоянии, поскольку их лачуги будут ремонтировать в первую очередь, и государству, которому закон о капремонте помогает сэкономить на расселении людей из аварийного жилья.

Каковы последствия, если региональный оператор не выполняет своих функций или отремонтировал дом откровенно плохо?

В случае если региональный оператор «схалтурил», он несет полную ответственность перед собственниками жилья в соответствии с законодательством. Вдобавок субсидиарную ответственность за действия регионального оператора несет правительство области, с которого можно будет взыскать средства, если на счете регионального оператора не останется денег. Однако здесь нужно учитывать тот момент, что в бюджете любого региона на выплату долгов по судебным решениям заложена определенная сумма, которая выплачивается в соответствии с очередностью. Выплата будет обязательно, но исполнение решения суда можно ждать годами.

Что делать, если дом надо ремонтировать раньше срока? 

К счастью, такой механизм не представляет из себя сколь-нибудь серьезной проблемы, если средства аккумулируются на спецсчете. Для внепланового капремонта собственникам необходимо собрать на счете необходимую сумму для выполнения одного или нескольких видов работ и проголосовать «за» на общедомовом собрании. Интересно, что если жильцы полностью отремонтируют свой дом за собственные деньги раньше срока, то им все равно в дальнейшем придется оплачивать капремонт, поскольку в законодательстве не прописан процесс выхода из региональной программы. И даже решение на сей счет общедомового собрания, принятое 100% голосов, будет признано незаконным.

Несколько сложнее дело обстоит в случае, если жильцы доверили свои деньги региональному оператору, у которого существует строгая очередность. Здесь многое будет зависеть от регионального законодательства, как, например, в Волгоградской области, где рассматривается предложение о переносе капремонта на более ранний срок, если жильцы исправно платят взносы и накопили необходимую для ремонта сумму. В противном случае жильцы столкнутся с трудностями, ведь как уже упоминалось выше, чтобы перебросить средства со счета оператора на спецсчет дома, потребуется не менее двух лет (если иные сроки не предусмотрены в региональном законодательстве), а дом за два года может уже развалиться.

А если, при наличии спецсчета, жильцы не успели отремонтировать свой дом в срок?

Если жильцы накапливают средства самостоятельно на спецсчете, но не успели выполнить ремонт в сроки, указанные для конкретного дома в региональной программе, то, в соответствии со ст. 189, накопленные ими деньги изымаются в пользу регионального оператора. Чтобы этого избежать, необходимо созвать собрание собственников и проголосовать за перенос сроков ремонта. И власти будут обязаны внести это изменение в свою программу.

Кто контролирует расходование средств на капитальный ремонт? 

За региональным оператором пристально следят контрольно-счетные финансовые органы и силовые структуры, контролируя его деятельность в соответствии с законодательством. Согласно статье 172 ЖК РФ, оператор должен предоставлять в орган государственного жилищного надзора все данные о ремонтируемых домах, собственниках, счетах и т.д.

То же самое должен сделать и владелец специального счета, за которым вдобавок следят собственники жилья, ведь все действия согласовываются на общедомовом собрании. Более того, собственники могут запрашивать информацию у оператора или ответственного лица о том, сколько всего начислили средств, сколько потратили и сколько должны.

Какие гарантии, что фонд действительно потратит средства на капитальный ремонт?

В целом, никаких причин переживать за сохранность денег нет. Во-первых, если деньги хранятся на спецсчете, то они полностью контролируются через общедомовые собрания, потратить или перевести их на другие цели без согласия собственников нельзя. Во-вторых, если мы говорим о деньгах на счете регионального оператора, то они копятся на лицевом счете каждой квартиры в банке (он указан в правом углу платежки). Деньги переводятся на счет подрядчика только при предоставлении акта сдачи-приемки работ по капитальному ремонту в конкретном доме. Причем банку необходимо наличие трех подписей – представителя местной администрации, руководителя регионального оператора и представителя собственников жилья (председатель дома или уполномоченное лицо). Если собственнику не понравилось качество ремонта и он не поставил подпись, то подрядчик не получит денег до тех пор, пока не исправит все недочеты.

Люди уже платят управляющим компаниям за «содержание и ремонт». Чем эта графа отличается от капитального ремонта?

Это понятия несколько разного порядка. В графе «содержание и ремонт» к «содержанию» жилья относятся работы по уборке территории, вывоз мусора, вкручивание лампочек в подъезде, озеленение территории и т.д. «Ремонт», в свою очередь, подразумевает под собой заделку трещин, восстановление облицовки фундамента, устранение течей, укрепление трубопроводов и все то, что относится к понятию «текущий ремонт». Он проводится с периодичностью раз в 3-5 лет в зависимости от вида здания и физического износа. Капитальный же ремонт включает в себя ремонт наиболее дорогостоящих и важнейших элементов дома – крыши, подвала, фасада.

В заключение стоит отметить, что закон о капитальном ремонте оказался крайне противоречивым. С одной стороны, он преследует благую цель – ремонт жилья, а с другой – перекладывает финансирование с бюджета на плечи собственников жилья. Причем если иметь дело с региональным оператором, то далеко не факт, что ремонтировать будут дом, который исправно платит. Вдобавок эта законодательная конструкция имеет массу нюансов, а некоторые склонны усматривать в ней даже признаки «финансовой пирамиды», и альтернатива этому – только открытие собственного счета дома, что связано с серьезными организационными проблемами: всем известно, что на практике провести общедомовое собрание – дело сложное и неблагодарное. Тем не менее, если не провести его, деньги, скорее всего, будут уходить на ремонт «предаварийного» жилья, которое, несомненно, будет стоять первым в очереди на капитальный ремонт.

А когда очередь дойдет до сегодняшних новостроек, то, как говорится, уже либо ишак сдохнет, либо падишах.

Андрей Шенин

25.08.15

Know­r­e­a­l­t­y.ru