Российский рынок недвижимости постепенно восстанавливается после кризиса: спрос на квартиры растёт, на рынок приходят всё новые покупатели, в том числе инвесторы, приобретающие жильё под сдачу в аренду. Но означает ли это, что подобные вложения перспективны и доходны? О том, как возросшая инвестиционная активность отразится на рынке аренды жилья и почему многие частные инвесторы всё чаще задумываются о приобретении коммерческой, а не жилой недвижимости, рассказывает Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости Aktivo.
Будут ли расти арендные ставки?
По разным оценкам, на долю инвестиционных квартир на рынке столичных новостроек приходится порядка 10-15% всего приобретаемого жилья против 20-25% тремя годами ранее. Тем не менее агенты недвижимости отмечают, что в последние месяцы число покупок квартир с инвестиционной целью несколько возросло. К примеру, аналитики «Метриум групп» подсчитали, что в августе по отношению к июлю рост числа покупателей, приобретающих в московском регионе не одну, а сразу несколько квартир, составил 20%.
Такой всплеск инвестиционной активности имеет ряд причин. Во-первых, этому способствует постепенное восстановление экономики после кризиса — всё больше людей могут позволить себе такие вложения. Снижаются и ставки по депозитам в банках, ведь вложения в жильё — это первое, о чём думает частный инвестор, понимая, что класть сбережения в банк больше невыгодно. Способствовали такой активности покупателей и ставшие уже традиционными проблемы банковского сектора, ведь в августе активно обсуждалось возможное закрытие как минимум двух крупных российских банков. Недвижимость всегда расценивалась в России как надёжное вложение, которое может спасти от колебаний курса валют, падения рубля и банкротства банков, позволит пережить любой кризис и станет хорошим подспорьем на пенсии.
Активность покупателей на рынке недвижимости в перспективе будет расти, — такого прогноза не делает сейчас только ленивый аналитик. На этот тренд уповают застройщики, которые, несмотря на снижение спроса, даже в кризис весьма активно продолжали строить новые ЖК. По данным «ИРН-Консалтинг», в этом году на рынке экспонируется примерно 7,5 млн кв. м жилой недвижимости, что почти в два раза больше, чем было представлено покупателям в «тучные» 2011-2013 годы. С конца 2014 года количество готовых новостроек на рынке выросло на целых 160%. Итак, мы видим, что предложение жилья растёт, растёт и предложение квартир, сдаваемых в аренду. Всё это приводит к тому, что цены на аренду падают. Простой анализ баз жилой недвижимости показывает, что за последний год цена предложения на аренду квартир в ближайшем Подмосковье, где процесс застройки девелоперы ведут наиболее активно, снизилась на 0,5-1,5%. Несмотря на инфляцию, фактически не растёт цена на аренду квартир в старой Москве. Такое обесценивание жилья, сдаваемого в аренду, мы наблюдаем уже не первый год.
Примерно 3-5 лет назад скромная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье или на окраине Москвы приносила в месяц сумму, эквивалентную $800-1000 в месяц, что обеспечивало её владельцу приемлемый уровень жизни даже при отсутствии другого источника дохода. Что же мы имеем сейчас? Стоимость аренды однокомнатной квартиры в той же локации составляет сегодня примерно 25-30 тыс. руб. в месяц, что эквивалентно уже не тысяче долларов, как раньше, а лишь немногим более 500. Квартиры в плохом состоянии и с невыгодной локацией находят арендатора по цене 17-18 тыс. руб. в месяц. В результате средняя доходность арендных квартир в Москве сейчас не превышает 5-6% годовых.
В перспективе стараниями застройщиков и инвесторов на рынок аренды жилья будет выходить всё больше квартир, сдаваемых в аренду. Новых квартир столице добавит и реновация, ведь строят для переселенцев совсем не пятиэтажки. Всё это говорит о том, что доходность инвестиционных квартир вряд ли вырастет, а, скорее всего, будет лишь падать вместе с ценой аренды.
Коммерческая — «новая» жилая?
Одновременно с этим мы наблюдаем и другой тренд, а именно — рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. Только за первое полугодие 2017 года в торговую недвижимость в России было вложено $690 млн, и за последние пять лет это максимальный показатель. Что, впрочем, неудивительно, если вспомнить, что на рынке аренды коммерческой недвижимости в Москве мы отмечаем совсем иные тренды, нежели на рынке жилья: это и снижение объёмов строительства торговых площадей, и постепенный рост арендных ставок примерно на 3% в год. Доходность таких объектов коммерческой недвижимости составляет сейчас порядка 10-17% в год. К примеру, за последние два года инвесторы Aktivo вложили в объекты коммерческой недвижимости 850 миллионов руб. По их словам, одна из причин их участия в таких проектах — это отказ от покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду в пользу коммерческой, которая приобретается, чтобы сдавать её под бизнес.
Егор Клименко
