Снос пятиэтажек в Москве: теория и практика

Почему пятиэтажки в Москве вдруг решили снести? Кто, когда и в какие сроки будет это делать? Куда расселят жильцов пятиэтажек? Что выгоднее владельцу пятиэтажки – продать жильё или дождаться сноса? Мы попытались найти ответы на все эти вопросы.

Похоже, великое расселение пятиэтажек – благодатная тема для дискуссий на долгие годы, и возвращаться к ней придётся ещё много раз. Каждый день приносит свежие новости, поэтому любая статья на тему сноса старого и возведения нового буквально через несколько дней может оказаться устаревшей. Взгляд из сегодняшнего дня – таков.

Хроника событий
Московские власти неспеша завершали первую программу сноса, начатую ещё Лужковым, и предпосылок для её продолжения не просматривалось, о чём совсем недавно поведал заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, заявивший, что совокупность разных причин делает продолжение программы практически нереальной.

И вдруг 21 февраля 2017 на встрече с Сергеем Собяниным президент даёт ему поручение продолжить переселение москвичей из пятиэтажек, о чём мэр сообщает москвичам в твиттере. Поражает воображение не то, что программа сноса внезапно продолжится, а заявленные объёмы.

Инициатором принятия новой программы однозначно видится Сергей Собянин, хотя формально поводом стала инициатива снизу, когда в середине февраля этого года Собянину поступила просьба муниципальных депутатов о продлении сноса пятиэтажек в связи с неэффективностью их капитального ремонта. Буквально через несколько дней эту просьбу поддержали в московской Общественной палате. То есть, между исходным обращением московских депутатов к Собянину и моментом, когда инициативу Сергея Семёновича поддержал президент, прошло не более десяти дней. Просто фантастический блиц-криг.

 

Старая и новая программы сноса

Напомним, что, согласно прежней лужковской программе сноса пятиэтажек, с 1999 года в течение десяти лет должны были снести 1 722 хрущёвки серий 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35 общей площадью свыше 6 млн м². Завершится программа только в 2018 году. Сейчас осталось снести около 70 домов, с начала 2017 года (с января по март) снесено восемь.

Новая программа в четыре раза больше: количество сносимых домов – примерно 8 тысяч, общая площадь — около 25 млн м², объём финансирования оценивается от 2,5 до 4 трлн рублей, срок проведения программы – свыше 20 лет (а, может быть, и значительно больше). Переселить таким образом собираются 1,6 млн человек.

Надо сказать, что пятиэтажных хрущёвок в городе осталось примерно 7 тысяч. По поводу «лишней» тысячи народ забеспокоился: то ли речь о панельных девятиэтажках, то ли кирпичных пятиэтажках-сталинках, то ли и том, и другом, и чём-нибудь ещё третьем.

Вопросы и ответы 

Сейчас новости о новой программе поступают как с фронтов и так же жадно проглатываются взволнованной общественностью. Всё смешалось: факты, смелые предположения, слухи, критика, скепсис и оптимизм. Спешно разрабатывается инвестиционная программа, корректируется бюджет города, готовятся поправки в законодательство и предложения по застройке реконструируемых районов. Но общественность и, прежде всего, жителей хрущёвок, интересуют конкретные вопросы сноса и переселения.

 

Какие серии домов и какие конкретно дома попадают под снос?

Понятно, что под снос пойдут оставшиеся серии панельных и блочных пятиэтажек:

  • Прежде всего, не снесённые в ходе первой программы, но очень распространённые в Москве серии 1-515 и 1-510, а также значительно реже встречающиеся 1-335 и II-07-19.
  • Кирпичные серии хрущёвок — 1-447 и 1-511 — тоже должны быть снесены.
  • Вероятно, будут сносить и хрущёвки-девятиэтажки, если они расположены в одном квартале с пятиэтажками.

Относительно кирпичных пятиэтажек-сталинок ясности нет. В их защиту успели уже высказаться многие, в том числе и автор первой программы сноса — Юрий Лужков.

Что-то сказать о сносе конкретного дома ещё сложнее. Но люди пробуют предсказывать. Вот здесь уже кем-то составлен список пятиэтажек, подлежащих сносу по принятой программе. Понятно, что это неофициальная информация, но официальной не будет ещё довольно долго. Но в общих чертах программу сноса список отражает.

 

Когда начнётся реальный снос домов и переселение?

Поскольку для реализации новой программы ничего ещё не готово, то снос начнётся явно не в 2017 а, может, и не в 2018 году, — как говорят чиновники. К концу 2017 московские власти планируют подготовить необходимую документацию и создать условия для начала практической реализации программы. Хотя сам мэр торопится, поэтому вполне возможно, что постараются начать до выборов мэра в сентябре 2018 года. Напомним, что до 2018 года ещё будут завершать старую, лужковскую программу сноса. Хотя, вероятно, можно работать и по двум программам параллельно.

 

С каких районов начнут, а снос каких кварталов отложат на двадцать лет?

Пока ответа нет. Что-то прояснится к концу года, возможно, раньше. Ведь уже на следующий день после встречи с президентом Сергей Собянин сообщил, что дал задание подготовить строительные площадки для начала реализации программы. Предстоит выбрать из нескольких десятков возможных вариантов.

 

Будут ли сносить отдельно расположенные хрущёвки?

Заявлено о поквартальном сносе. Поэтому приоритет – за кварталами пятиэтажек. Об отдельно стоящих хрущёвках как-то умолчали. Поэтому, видимо, как повезёт.

 

Будет ли учитываться мнение жителей относительно сноса? Как быть, если большинство жителей за переселение, но часть – против?

Вопрос интересует не только жителей, но и московские власти, которые заявляют, что мнение жителей будет учтено в первую очередь. Понятно, что оно не будет единым: кто-то – за, кто-то – против. С этим власти сталкивались и при реализации первой программы. Хуснуллин называл несогласие примерно 10-15% жителей с переселением и связанные с этим судебные тяжбы одной из основных причин, серьёзно затрудняющих выполнение программы сноса хрущёвок. Возможно, что для их «нейтрализации» придется вносить изменения в законодательство. Ведь при увеличении объемов переселения в несколько раз по сравнению с нынешним, увеличится и количество судебных исков.

Куда будут переселять жителей и на каких условиях?

Пока что мы слышим от представителей московских властей, что переселение будет на территорию района прежнего проживания или смежного с ним. Глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин сказал, что это регламентируется законом г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21, и нарушать его никто не будет.

Сергей Собянин напомнил, что за последние четыре года 92% переселенцев из пятиэтажек получили новые квартиры в районе своего проживания. Такой принцип в соответствии с законом собираются сохранить и далее. Да, закон могут поменять со временем, если места будет не хватать. В то же время пока нет никаких оснований полагать, что переселять всех будут в Новую Москву, что можно услышать от критиков программы.

Надо учесть, что собственники жилья и наниматели на условиях социального найма получали при переселении из пятиэтажек по первой программе жильё по разным нормам: наниматели – по социальной норме – 18 кв.м на человека, собственники – с тем же числом комнат, что имели, и примерно равное по площади (упомянем также, что с 2011 по 2013 порядок был другой, но потом вернули прежний). Собственников при этом было меньше нанимателей, так как жильцы не торопились приватизировать квартиры из-за предстоящего переселения.
Сейчас ситуация другая: собственников из числа переселенцев по новой программе будет значительно больше. Эксперты предполагают, и это мэр подтвердил, что переселенцы-неочередники будут получать квартиры той же жилой площади («метр в метр»), какая была у них в хрущёвке. Общая площадь квартир, соответственно, несколько увеличится.

 

В какие дома будут переселять? Ходят слухи о том, что ради экономии будут строить специальное жильё невысокого качества. Имеют ли они под собой основу?

Депутат Мосгордумы, ректор Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов говорит так: «Это очень важно – не допустить на месте старых «хрущёвок» появления новых, только ростом повыше». По словам Кузьминова, строить нужно качественные монолитные дома, чтобы иметь возможность отдавать в них переселенцам порядка 60% квартир, а остальные продавать, что будет экономически оправдано и снизит нагрузку на бюджет. Такую схему применяли и до этого при работе с девелоперами. Только соотношение продаваемых и предоставляемых переселенцам квартир было другим.  Будем надеяться, что ничто не помешает построить властям качественное жильё для переселенцев из хрущёвок. Тем более что Сергей Собянин пока не был замечен в экономии при реализации своих любимых проектов. А вот уже и сам он подтвердил, что на месте хрущевок будут построены монолитные и панельные дома, обеспечивающие высокий уровень комфорта.

 

Какое жильё будет предоставляться очередникам? 

Отвечая на этот вопрос, Сергей Собянин заявил, что при согласии очередника с предложенным ему вариантом переселения он получит жильё в соответствии с действующими нормами. Но очередник вправе отказаться, и тогда он получает жильё как переселенец и продолжает стоять в очереди на получение (добавим, что так поступать не рекомендуется: очередникам и раньше мало что доставалось из-за реализации программы сноса пятиэтажек, а теперь – тем более).

Будет ли возвращена жителям сносимых домов сумма, уплаченная на капремонт?

Критики программы считают важным, чтобы суммы, выплаченные на капремонт, были возвращены. Недавно по этой животрепещущей теме высказался Собянин: жители не будут платить за капремонт с момента включения дома в программу. Уже выплаченные средства будут направлены на её реализацию. Согласимся, что в этом есть логика. Те, кто сокрушается по поводу напрасно выплаченных сумм на капремонт, могут считать всё происходящее подарком, который власти делают переселенцам. Власти обычно трудно «упрекнуть» в щедрости, но в случае с переселением из пятиэтажек подарок действительно щедрый. Не зря же квартиры в планирующихся к сносу пятиэтажках на рынке недвижимости сейчас продаются по весьма высокой цене. Покупка/продажа таких квартир даже стала для кого-то бизнесом.

А вот ещё одно подтверждение сказанного: по сообщению «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры в пятиэтажных хрущёвках после сообщения об их сносе вырос на 25%. Напомним, что 11% вторичного жилья всё еще составляют именно хрущёвки.

 

Из каких источников будет финансироваться программа? Кто в итоге за всё это заплатит?

Собянин заявил, что финансироваться программа будет из бюджета Москвы. Местные чиновники сообщают, что Москва готова выделить из бюджета 300 млрд рублей, по 100 млрд в год. Заметим, что это обеспечивает бюджет программы расселения всего на три года, и составляет он примерно десятую часть общего объёма её финансирования. На каком-то этапе должны подключиться девелоперы, на что они и сами рассчитывают, но для их активного привлечения нужны изменения в законодательстве.

 

Кто будет заниматься сносом и строительством жилья?

В роли девелопера начнёт функционировать Управление гражданского строительства г. Москвы (КП УГС). Оно было создано несколько лет назад и строило жильё с финансированием из городского бюджета. Сейчас распродаются квартиры в нескольких объектах, построенных этой организацией. Вероятно, через какое-то время к проекту в том или ином качестве подключатся и частные девелоперы. Для их эффективного привлечения, как уже говорилось, тоже потребуются изменения в законодательстве. Утверждают, что девелоперов новая программа может заинтересовать лишь при возможности переселения жильцов в другие районы (например, Новую Москву).
До 2009 года при реализации лужковской программы именно девелоперы расселяли пятиэтажки, отдавая во вновь построенных домах 30% квартир по контракту с городскими властями на переселение. Часть жителей переселялась при этом в Марьино, Бутово и другие новые районы ближе к МКАД и за МКАД. Но затем произошли изменения в законодательстве, земля под застройку стала распределяться на аукционе, жителей стали оставлять в районе прежнего проживания. Работать по программе переселения девелоперам стало невыгодно. К тому же сказались последствия кризиса. Поэтому реализация программы затормозилась, осталось лишь несколько девелоперов, продолживших работу по ней. Именно тогда и было  создано городское КП УГС, силами которого в основном и заканчивают первую программу переселения. Оно же начинает и вторую.

Алиса Орлова

17.03.2017

Know­r­e­a­l­t­y.ru