Ежегодно в России порядка 2,2 млн кв. м жилья признаётся аварийным и непригодным для проживания. С 2025 года программа расселения вошла в национальный проект «Инфраструктура для жизни», а на 2026 год запланировано расселение ещё 500 тыс. кв. м аварийного фонда — не менее 35 тыс. человек. Разбираемся, какое жильё считается аварийным, как запустить процедуру признания и на что могут рассчитывать жильцы.
Содержание:
- Аварийное и ветхое: в чём разница
- Какие дома признаются аварийными
- Каким должно быть жилое помещение
- Как проверить статус дома
- Как признать дом аварийным: пошаговая процедура
- Что происходит после признания дома аварийным
- Компенсация и переселение: что положено собственникам
- Программа расселения: что изменилось
- Полезные ссылки
Аварийное и ветхое: в чём разница
В обиходе слова «ветхое» и «аварийное» часто используют как синонимы, но юридически это разные понятия. В действующем законодательстве термина «ветхое жильё» нет — закон говорит о «жилом помещении, непригодном для проживания». На практике ветхим принято считать дом с высокой степенью износа (свыше 65–70%), который при этом не угрожает жизни и здоровью жильцов.
Аварийное жильё — другое дело: это помещение, находиться в котором опасно из-за критического состояния несущих конструкций или иных факторов.
Ключевое отличие: из аварийных домов жителей расселяют по закону, тогда как статус «ветхого» сам по себе не даёт права на переселение. Поэтому собственникам важно добиться именно признания дома аварийным.
Какие дома признаются аварийными
Основным нормативным документом остаётся Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (последняя редакция — от 19 октября 2024 года). С 2025 года в него внесены важные уточнения: теперь дом признаётся подлежащим сносу при аварийном техническом состоянии здания в целом, а не отдельных конструкций. Техническую оценку проводят по межгосударственному стандарту ГОСТ 31937-2024, который действует с 1 мая 2024 года.
Согласно постановлению, аварийными могут быть признаны жилые здания в следующих случаях:
- несущие конструкции, стены или фундамент повреждены настолько, что надёжность и прочность здания снижены до недопустимого уровня — из-за физического износа, гниения деревянных элементов или иного биологического воздействия;
- здание получило серьёзные повреждения в результате аварий, пожаров, взрывов или просадки грунтов и не подлежит восстановлению;
- дом расположен в зоне с превышением допустимых норм по содержанию вредных веществ в воздухе или почве, уровню радиации, электромагнитного излучения или шума;
- здание находится в зоне природных рисков: вероятных сходов лавин, оползней, селей, а также на территориях, подверженных регулярным паводкам, которые невозможно предотвратить;
- дом примыкает к устройствам для очистки мусоропровода.
Эти основания действуют как для многоквартирных, так и для отдельно стоящих домов любой формы собственности.
Каким должно быть жилое помещение
Чтобы понять, есть ли у вашего дома признаки аварийности, полезно знать, каким требованиям по закону должно отвечать жилое помещение. Основные из них:
- несущие конструкции здания должны быть целыми, без повреждений, влияющих на надёжность и устойчивость;
- в доме должны быть горячее и холодное водоснабжение, электричество, отопление, водоотведение и газоснабжение (если район газифицирован);
- отсутствие водопровода и централизованной канализации допускается только в одно- и двухэтажных домах в населённых пунктах, где центральные коммуникации не предусмотрены;
- вентиляционные каналы кухни, санузла, жилых комнат и соседних квартир не должны быть объединены;
- в кухне и жилых комнатах должно быть достаточное естественное освещение.
Если дом не соответствует одному или нескольким из этих требований, это повод обратиться в межведомственную комиссию. Но важно понимать: само по себе отсутствие, скажем, горячей воды не означает, что дом признают аварийным — комиссия оценивает техническое состояние здания в целом.
Как проверить статус дома
Прежде чем запускать процедуру, стоит проверить: возможно, ваш дом уже признан аварийным. С 1 февраля 2022 года эта информация отражается в выписке из ЕГРН. Заказать выписку можно в МФЦ, на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра.
Ещё один способ — сайт Фонда развития территорий (ФРТ), оператора федеральной программы расселения: в разделе «Расселение аварийного жилья» достаточно ввести адрес дома.
Как признать дом аварийным: пошаговая процедура
Шаг 1. Подготовка документов
К заявлению необходимо приложить:
- копии правоустанавливающих документов на жильё (свидетельство о праве собственности, договор социального найма, выписку из ЕГРН);
- для многоквартирного дома — заключение специализированной организации, проводившей техническое обследование;
- если рассматривается вариант реконструкции — проект реконструкции помещений;
- жалобы жильцов на неудовлетворительные условия проживания (если имеются).
Шаг 2. Подача заявления
Подать заявление о признании дома аварийным может один собственник, группа жильцов после общего собрания или наниматель жилья. Помимо жильцов проверку вправе инициировать пожарная инспекция, Роспотребнадзор или местная администрация.
Документы можно подать лично в секретариат межведомственной комиссии при местной администрации, направить по почте, через МФЦ или региональный портал «Госуслуги».
Шаг 3. Работа межведомственной комиссии
Межведомственная комиссия включает представителей местной администрации, градостроительных организаций, пожарной службы, Роспотребнадзора и других ведомств. Собственники тоже могут участвовать — с правом совещательного голоса. Комиссия обследует здание и выносит заключение.
У комиссии есть 30 дней на принятие решения. Если дом признан аварийным, постановление администрации выходит в течение следующих 30 дней.
Шаг 4. Если решение не устраивает
Если комиссия не признала дом аварийным, собственники вправе обжаловать решение: направить жалобу в прокуратуру или обратиться с иском в суд. К жалобе прикладывают те же документы, а также заключение независимой экспертной организации.
Что происходит после признания дома аварийным
Реконструкция
Если здание подлежит реконструкции, жильцам предоставляется временное жильё на период капитального ремонта. После завершения работ собственники возвращаются в свои квартиры.
Снос и расселение
Если принято решение о сносе, все договоры найма помещений в доме расторгаются. Местные власти уведомляют собственников и нанимателей о предстоящем сносе. Если собственники не сносят здание самостоятельно, государство изымает объект и земельный участок под ним для муниципальных нужд.
Далее собственник выбирает: получить денежную компенсацию (выкупную цену) или равноценное жильё. Нанимателям, проживающим по договору социального найма, предоставляется другое жилое помещение по новому договору социального найма.
Компенсация и переселение: что положено собственникам
Выкупная цена
Выкупная цена аварийного жилья складывается из нескольких компонентов: рыночной стоимости помещения (по результатам независимой оценки), доли в общедомовом имуществе и земельном участке, компенсации неиспользованных взносов на капремонт. Сюда же входят убытки, связанные с переездом, временным жильём, поиском нового помещения и оформлением документов.
Важный нюанс: ремонт, сделанный после признания дома аварийным, на размер компенсации не влияет. Если квартира куплена уже после того, как дом признали аварийным, и сделка состоялась 28 декабря 2019 года или позднее, выкупная цена не может превышать сумму покупки. На наследников и тех, кто приобрёл жильё до этой даты, ограничение не распространяется.
Новое жильё
Вместо денежной компенсации собственник вправе получить равноценное жилое помещение. Если он хочет квартиру большей площади, можно доплатить разницу между стоимостью нового жилья и выкупной ценой.
Для отдельных категорий граждан — инвалидов, пенсионеров, многодетных и малообеспеченных семей — доступен социальный наём без выкупа. В этом случае жильцы могут выбирать район проживания.
Если собственник не согласен
Если собственник отказывается и от денег, и от предложенного жилья, через 90 дней после уведомления муниципалитет вправе обратиться в суд. В этом случае выселение производится в судебном порядке, и суд определяет условия компенсации.
Собственник также может оспорить размер выкупной цены, заказав независимую оценку и представив её результаты в суде.
Программа расселения: что изменилось
С 2019 по 2024 год в России действовал федеральный проект по расселению из домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». В 2025 году программа продолжилась уже в составе нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Оператором программы выступает Фонд развития территорий (ФРТ). Ранее эти функции выполнял Фонд содействия реформированию ЖКХ, который в январе 2022 года был присоединён к публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Финансирование идёт из федерального и региональных бюджетов.
По итогам 2025 года из 1,5 млн кв. м аварийного жилья переселены свыше 83 тыс. человек. А всего с 2019 года расселено 15,4 млн кв. м — это 910 тыс. граждан, улучшивших жилищные условия.
В декабре 2025 года срок исполнения региональных программ переселения продлён до 1 сентября 2028 года. Регионы, выполнившие текущую программу, уже приступили к расселению домов, признанных аварийными в период с 2017 по 2022 год.
По данным Минстроя, в 2026 году запланировано расселение 500 тыс. кв. м аварийного жилья — это не менее 35 тыс. человек. В рамках нацпроекта до 2030 года планируется переселить 345 тыс. человек из 6,2 млн кв. м непригодного жилья.
Полезные ссылки
- Постановление Правительства РФ №47 — полный текст положения о признании жилья непригодным для проживания (актуальная редакция)
- Сайт Фонда развития территорий — проверка статуса дома, информация о программе расселения
- Портал «Госуслуги» — подача заявления в межведомственную комиссию
- Росреестр — заказ выписки из ЕГРН с отметкой об аварийности
Редакция KnowRealty