Если виноваты коммунальщики

Что делать, если водопроводные трубы безнадежно проржавели, и именно из-за этого вы затопили квартиру этажом ниже? Соседи грозят судом и требуют компенсации, а вам нужно оперативно искать настоящих виновников и призывать их к ответу. Так кто в этом случае должен ремонтировать внезапно лопнувший стояк и должны ли за это платить вы? Давайте разбираться.

13-2Рисунок: Анастасия Тимофеева

Чья труба?

Для начала выясним, кому принадлежит лопнувший стояк, канализационная труба или прохудившаяся крыша. Ответ на этот вопрос мы найдем в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, где имеется полный список так называемого общедомового имущества, к которому, в частности, относят технические подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями, канализацию,  стояки горячего и холодного водоснабжения, а также отопительную систему, включая общедомовые счетчики тепловой энергии и газовые трубы. Кроме того, к общей собственности причисляют систему электроснабжения и подъездные щитки, коридоры, лестничные площадки и лестницы, лифтовые шахты, лифты и крыши. Вывод напрашивается сам собой: общее имущество — это то, чем могут воспользоваться жильцы сразу нескольких квартир или всего дома. Однако общее вовсе не означает ничье.

В российском Жилищном кодексе прямо говорится, что собственниками общего имущества в многоквартирном доме являются владельцы квартир. Причем чем больше жилое помещение, тем больше такого имущества закрепляется за его владельцем на правах долевой собственности. А еще в статье 39 кодекса сказано, что расходы по содержанию общей собственности несут сами жильцы дома, и зависит эта стоимость от величины доли собственника в общем имуществе. Иными словами, жильцы квартир по совместительству являются и собственниками своих домов, а потому и платят за их текущий ремонт (к частому и болезненному вопросу «Почему платим мы?»). Тем не менее, это не означает, что владельцы квартирдолжны доставать деньги из бездонных карманов, чтобы заменить, скажем, лопнувшую канализационную трубу. Откройте квитанцию на квартплату и найдите графу «Содержание и ремонт жилья» или «Техническое обслуживание», там и будет указана сумма, которую вы ежемесячно перечисляете на поддержание общих территорий в полном порядке. Труба сюда тоже входит. И раз уж вы платите эксплуатационной или управляющей компании, то и заниматься лопнувшими трубами придется ей.

 

Написано пером

Некоторые собственники жилья уже успели сменить свои старые ЖЭКи на новые управляющие компании и, как и полагается, заключили с ними договоры. Какие пункты содержит стандартный договор, подробно расписано в статье 162 ЖК. Но если говорить в общем и целом, то там должен быть перечень общедомового  имущества, список работ и услуг, выполняемых УК по содержанию дома, и размер оплаты за работу УК. Здесь же указывается порядок контроля деятельности управляющей компании, ответственность сторон и то, с какой периодичностью УК отчитывается перед собственниками о проведенных работах. Новая компания будет функционировать именно по этому документу и, в случае чего, защиту тоже будет искать именно там. Поэтому при составлении договора рекомендуем обратить особое внимание на то, указан ли подробный перечень работ, выполняемых УК, в прикрепленном к договору приложении. Если его нет, то вам никто ничего и не должен. Кстати: о том, чем должна заниматься управляющая компания, мы подробно рассказывали здесь.

И еще, когда вы привлекаете к обслуживанию новую управляющую компанию, не забудьте составить акт приемки-передачи дома, где указаны все «недоделки» и требование их устранить. Если вы этого не сделаете, эксплуатирующая компания начнет работу «с чистого листа», а все огрехи предыдущего ЖЭКа придется ликвидировать за свой счет.

 

Если льет как из ведра

В принципе, может и не лить, а тихо капать. Что тоже, согласитесь, малоприятно. И тут для начала нужно выяснить, откуда вода бежит, это принципиально важно. Ведь коммуникации считаются общественными до первых индивидуальных кранов. Поэтому если виновница аварии – ваша батарея отопления, то менять вы ее будете за свои деньги. В любом случае, первое, что вы должны сделать – позвонить в аварийную службу эксплуатирующей компании. Приехавшие мастера либо отремонтируют стояк, либо поставят заглушку на месте соединения стояка и батареи.

То же самое относится и к водопроводным трубам: будьте готовы к тому, что за ремонт придется платить из собственного кармана. Впрочем, здесь возможны варианты: устранить аварию могут обязать ту организацию, которая устанавливала сантехническое оборудование. Поэтому опытные люди советуют обращаться за ремонтом только в лицензированные компании, еще лучше, если это подрядчик самой УК. И тогда на грозный вопрос: «Кто же вам ставил эту фигню?» вы сможете честно указать на специалиста.

Доказать чужую вину поможет акт обследования, который составляется совместно с представителями управляющей компании. Там описывается место аварии, перечисляется испорченное имущество и — главное – указывается причина аварии и ее виновник.

 

По-соседски

Конечно, хорошо бы все решить мирно, по-соседски. Примерно так: управляющая компания или ее подрядчик признает свою вину, устраняет причину аварии и соглашается возместить материальные убытки и вам и соседям. Скорее всего, на руки причитающихся вам сумм вы не получите:управляющая компания поступит наиболее удобным для нее способом и  просто уменьшит платежи в графе «Эксплуатационные расходы».

Бывает и так, что нетерпеливые соседи, не желающие разбираться, кто виноват в разбухшем гарнитуре из массива дуба, подают на вас в суд, и тогда ваша задача доказать свою невиновность. «Если зашел спор о причинах аварии, и управляющая компания пытается повесить вину на вас, не подписывайте спорный акт и обратитесь в независимую экспертизу», — советует судебный юрист Максим Таранюк. – Если экспертиза подтвердит вашу невиновность, это будет весомым аргументом для суда». В случае если виновником будет признана УК, отвечать перед соседями и их страховщиками будет именно она.

 

И на УК есть управа

Конечно, потоп — крайний случай. Но с бездействием коммунальщиков мы сталкиваемся постоянно: холодные батареи, еле теплая вода в кране в разгар отопительного сезона, неработающие лифты. Что делать, если эксплуатирующая компания не выполняет обязанностей, указанных в договоре? Смело пишите жалобу в жилищную инспекцию, не скупитесь на подробности и прикрепите фото. Подать жалобу можно и на сайте Минстроя. Реакция на претензии, как правило, очень быстрая, причем как со стороны инспекторов, так и со стороны самих эксплуатационных компаний. Ведь чтобы потерять лицензию, УК достаточно четверти негативных отзывов от всего числа обслуживаемых домов. А если работает компания спустя рукава, собрать живописующие комментарии жителей о деятельности УК не составит большого труда.

 Алиса Орлова

21.12.15