Безвозмездно, то есть даром

Оформление договора дарения квартиры — процесс несложный, но иногда за помощью в составлении документа лучше обратиться к нотариусу. Что это за случаи? И когда договор можно оформить самостоятельно?

Сразу надо отметить: согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения квартиры должен быть заключен только в письменной форме. Сделать это можно либо самостоятельно, либо в кабинете нотариуса. Если делаете сами – не платите нотариусу, но стоите в очередях и рискуете нарваться на юридические «подводные камни». Если же оформляете договор с привлечением юриста, то заполняете документы в кабинете нотариуса, платите достаточно большую сумму и приходите за новым свидетельством в назначенный срок.

14_03_16_m-2 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Самостоятельное оформление

При самостоятельном оформлении у дарителя и одаряемого не должно возникнуть серьёзных проблем с составлением договора и процедурой дарения, нужно только внимательно описать имущество, предназначенное для дарения, и не забыть про правоустанавливающие документы. Сам образец заявления можно свободно скачать из интернета, а затем вписать в него следующие данные:

  1. Данные дарителя, включающие ФИО, место регистрации, полные паспортные данные.
  2. Данные одаряемого, включающие ФИО, место регистрации, полные паспортные данные.
  3. Предмет договора. Обычно этот пункт описывается так: «Иванов И.И. дарит, а Петров П.П. принимает от него в дар квартиру, расположенную по адресу…».

Важно! Факт известный, но не упомянуть его нельзя: подаренная квартира будет принадлежать только тому человеку, кому её подарили, и не будет считаться общей собственностью супругов.

  1. Точное название и характеристики даруемого объекта. Точное название подразумевает указание на количество комнат и тип жилья («однокомнатная квартира», например), а характеристики – все внешние и внутренние данные жилья: в каком доме расположен, из скольких комнат состоит, площадь квартиры и т.д. Всё, чтобы объект был идентифицирован с максимальной точностью.
  2. Здесь же необходимо приложить документ, который подтверждает право собственности дарителя на квартиру, например, договор купли-продажи/наследования/свидетельство о праве собственности и т.д.
  3. Подписи обеих сторон – дарителя и одаряемого.

Важно! Самому оформлять договор дарения можно, если вы на 100% уверены, что в будущем не появятся неизвестные родственники, желающие оспорить договор дарения.

Дальнейшая судьба документа вверяется Регистрационной палате или Многофункциональному центру (МФЦ), где вы должны зарегистрировать договор дарения. Там будет необходимо оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей с каждого и предоставить необходимые документы:

  • паспорта дарителя и получателя;
  • договор дарения (в нескольких экземплярах);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • выписку из домовой книги о прописанных гражданах, а также разрешение органов опеки и попечительства, если получатель несовершеннолетний или недееспособный;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если даренное имущество было нажито совместно.

Важно! Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ, если новый собственник и даритель не являются близкими родственниками (родителями, детьми, дедушками/бабушками, братьями или сестрами), то одаряемый должен заплатить 13% от стоимости подаренного имущества.

Затем регистратор составляет заявление (которое необходимо тщательно проверить) и забирает все оригиналы и копии поданных документов, кроме паспорта. Спустя 10 дней (максимальный срок регистрации договора дарения) нужно будет вернуться в Регистрационную палату или МФЦ и забрать готовые документы. Даритель и одариваемые каждый получает свою копию.

 

Оформление у нотариуса

Оформление договора дарения у нотариуса позволяет составить договор так, чтобы избежать проблем в будущем, которые могут проявиться в виде неожиданных родственников или непредвиденных обстоятельств. Прописать там можно всё, что угодно, например, указать, что, если одаряемый после получения квартиры причинит дарителю какой-нибудь вред или вообще надумает убить, то даритель (если он ещё будет в состоянии) или его родственники (если даритель в состоянии уже не будет) смогут оспорить договор. А ещё нотариус может рассказать о таких неожиданных статьях ГК РФ, как, например, статья 580 «Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи», согласно которой, если в дареной квартире, скажем, обвалился потолок и покалечил одаряемого, в то время как даритель знал о состоянии потолка и коварно умолчивал, то ему и придется возмещать весь ущерб.

Оформление достаточно несложного документа у нотариуса, конечно, несёт в себе определенные гарантии, но нужно помнить, что нотариус рассчитывает на определённый процент от кадастровой стоимости квартиры. А сумма может выйти немаленькая, судите сами:

  • Если квартира дарится близким родственникам, то нотариус берет 0,3% от суммы договора, но не менее 300 р. + порядка 10 тыс. рублей на технические услуги по оформлению.
  • Если квартира дарится другим лицам, то процент высчитывается в зависимости от стоимости квартиры:

— 1% от суммы договора, если квартира стоит до 1 млн рублей + 10 тыс. на услуги по оформлению;

— 0,75% от суммы договора + 10 тыс. рублей, если квартира находится в ценовом диапазоне от 1 млн рублей до 10 млн рублей, и плюс еще 10 тыс. на услуги по оформлению.

— 0,5% от суммы договора + 77, 5 тыс. рублей, если квартира стоит свыше 10 млн рублей, и плюс еще 10 тыс. рублей за услуги по оформлению. 

Важно! Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, можно оформить договор обещанного дарения, то есть, какое конкретное имущество будет подарено при определенных условиях – сдача экзамена, свадьба, восемнадцатилетие и т.д. Этот договор в оформлении сложнее, и его желательно оформлять у нотариуса.

За исключением цены, оформление документов у нотариуса имеет одни сплошные плюсы – быстро, удобно, надёжно и не надо стоять в очередях (хотя, справедливости ради, в МФЦ больших очередей в последнее время и не бывает). Нотариусу лишь нужно предоставить небольшой набор документов – паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру, выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги. Дальше специалист заполнит все необходимые бумаги, составит заявление и после оплаты пошлины и услуг выдаст расписки и назначит дату получения нового свидетельства. Дальше весь пакет документов отправляется в Регистрационную палату, а дарителю и одаряемому остается лишь прийти в кабинет нотариуса в назначенный день и получить новые свидетельства.

 

Признание договора дарения недействительным

Существует немало обстоятельств, при которых договор дарения может быть признан недействительным. Они перечислены в статьях 166–181 ГК РФ (Глава 9), а мы собрали наиболее распространенные случаи:

  • Даритель умер, а договор не успели зарегистрировать в государственных органах. Тогда квартира будет передана родственникам по процедуре наследования.
  • Договор составлен неправильно, например, не указано конкретное имущество или включен лишний обременяющий пункт.
  • Даритель был недееспособен в момент составления дарственной, был в алкогольном/наркотическом опьянении или подписывал документ под угрозами.
  • Даритель не имеет права принимать подарок в рамках рабочих отношений, например, госслужащие или сотрудники больницы от своих пациентов.
  • Сделка была организована с целью укрыть имущество от конфискации.
  • Даритель может отменить действие договора дарения через суд, если одариваемый недостойно обращается с квартирой, т.е. ломает ее, устроил там притон и т.д.
  • В некоторых случаях признания дарителя банкротом, в частности, если дарственная оформляется за счет организации.
  • Если одаряемый причинил вред здоровью дарителя после подписания договора.
  • Нет нотариально заверенного согласия официального супруга.
  • У дарителя нет прав на квартиру, или он не имел права дарить квартиру (например, опекун не может совершать такую сделку от лица несовершеннолетнего ребёнка или дарить квартиру с чужой долей).

 

Составление договора дарения квартиры в целом — процесс нетрудный. Договор легко составить самостоятельно, если скачать образец из интернета и внимательно почитать Главу 32 ГК РФ («Дарение»). Но, с другой стороны, если семейные дела отягощены проблемами и подозрениями, то лучше обратиться к профессиональным юристам, которые помогут составить бумагу так, чтобы в будущем никакой незнакомец не смог претендовать на дареную квартиру и расторгнуть договор дарения.

Андрей Шенин

18.03.2016