Договор пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты – пожалуй, самый криминогенный вид сделок с недвижимостью. Начиная с 90-х этот тип договора стал рекордсменом по количеству оспоренных в суде сделок. В последнее десятилетие договор ренты несколько утратил былую популярность, но, тем не менее, продолжает применяться. Так в чём его суть, особенности и опасности?

1 Иллюстрация: Полина Васильева

Что толкает людей на заключение такого договора? Получатель ренты, как правило, беден, стар и одинок. Он желает ежемесячно получать средства, которые позволили бы ему достойно дожить свой век. В случае содержания с иждивением ему требуется еще уход и/или помощь по хозяйству.

Самая главная «загвоздка» договора ренты заключается в том, что получатель может прожить значительно дольше, чем рассчитывал плательщик. Классический пример – случай француженки Жанны Кальмон. В 90 лет она заключила договор пожизненной ренты с неким Раффри, которому было 47 лет. Раффри выплачивал ей ренту в течение 30 лет, пока не умер. Жанна пережила его на два года и умерла в возрасте 122 лет, поставив рекорд по продолжительности жизни. Итого Раффри и его вдова выплатили Жанне Кальмон сумму, в три раза превышающую стоимость дома.

Плательщик ренты стремится приобрести недвижимость за цену гораздо ниже рыночной, для чего он готов ждать несколько лет, пока не станет полноправным хозяином. Немного напоминает покупку квартиры в новостройке, которая находится в стадии котлована, только выплаты при договоре ренты несравненно меньше. Правда, и риски довольно велики.

 

Три вида договора ренты

Договор ренты – это договор, по которому владелец недвижимости (получатель ренты) передает её в собственность другому лицу (плательщику ренты) за периодически выплачиваемое (обычно – раз в месяц) денежное содержание (ренту). Кроме того, при передаче недвижимости плательщиком может быть единовременно выплачена получателю ренты оговоренная в договоре сумма.

Гражданским кодексом РФ определены три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Время действия первой из них в договоре не ограничивается. Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением действует до конца жизни получателя ренты. В сделках с жильём больше распространены два последних.

По договору пожизненной ренты плательщик обязан выплачивать получателю ежемесячно фиксированную сумму. Согласно закону, сумма не может быть ниже величины прожиточного минимума в регионе, но это требование действует не всегда. Если кроме ренты получатель взял с плательщика по договору единовременно некую сумму, то минимальный размер ренты в договоре законом не ограничен. В настоящее время популярны такие условия договора, когда плательщик по договору выплачивает получателю ренты сразу сумму порядка 30% стоимости квартиры, а сумма ренты может быть различной, но, обычно, не меньше 10 тысяч рублей. Как правило, такие договоры заключаются через фирму-посредник, у которой есть контакты желающих получать ренту пенсионеров.

Только смерть получателя ренты снимает все ограничения с права собственности плательшика ренты

Договор пожизненной ренты, в отличие от других договоров с недвижимостью, должен быть обязательно зарегистрирован у нотариуса. Но право собственности на недвижимость по договору переходит к плательщику ренты только после регистрации перехода права в органах госрегистрации. При этом на право собственности налагаются ограничения. Недвижимость будет находиться в залоге у получателя ренты, чтобы плательщик не смог отказаться от выполнения своих обязательств по договору. Поэтому никаких сделок с недвижимостью плательщик ренты без согласия её получателя провести не сможет. Выселить получателя ренты из этой квартиры или дома у него тоже нет права. Получатель и плательщик ренты по договору обычно обладают равными правами пользования жильём. Возможно также заключение договора, по которому получатель теряет право пользования, но зато плательщик предоставляет ему другое жильё.

Итак, при заключении договора пожизненной ренты и договора содержания с иждивением подлежат регистрации:

  • договор ренты или пожизненного содержания с иждивением (нотариально),
  • право собственности на недвижимость плательщика ренты,
  • обременение недвижимости рентой,
  • залог в пользу получателя ренты.

Запись об ограничении права плательщика на полученное по договору пожизненной ренты жильё делается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Только смерть получателя ренты снимает все ограничения с права собственности плательшика ренты, и он становится полноправным хозяином недвижимости.

 

Криминогенность договора и риски плательщика

Понятно, что после его заключения плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя. К тому же, получатель ренты, как правило, является человеком пожилым, часто – больным и одиноким, то есть, входит в определенную группу риска. С другой стороны, плательщик ренты тоже уязвим для различных махинаций со стороны получателя. Договор обычно действует много лет, а за это время может всё поменяться как в жизни плательщика, так и в жизни получателя. При этом плательщик должен без просрочек выплачивать получателю ренты положенное содержание, а в случае договора содержания с иждивением – ещё и заботиться о нём в соответствии с пунктами договора.

В жизни получателя ренты могут происходить события, которые заставят его пожалеть о заключенном договоре. Он может помириться с родственниками, жениться (выйти замуж), может найти помощника по хозяйству и так далее. И в этом случае он сам (или под давлением других людей) будет искать повод к расторжению договора. И зачастую рано или поздно у него появляется возможность оспорить выполнение условий договора через суд.

Для плательщика ренты в этом отношении особенно опасен договор содержания с иждивением. Исполнение договора пожизненной ренты обеспечить не очень сложно – надо просто без просрочек производить все выплаты и следить за тем, чтобы они не стали вдруг меньше величины прожиточного минимума в регионе после очередного его повышения. А еще нужно собирать и хранить все финансовые документы (чеки, квитанции) о выплатах. Тогда получателю ренты доказать ненадлежащее исполнение договора будет практически невозможно. А вот в случае содержания с иждивением можно попытаться доказать и нерегулярность получения продуктов питания, и несвоевременный уход во время болезни, и не сделанный вовремя ремонт жилья.

Опасность для плательщика может представлять сердобольная соседка, нашептывающая: «Что же ты незнакомому человеку квартиру оставляешь?»

К тому же, получатель может коварно отказываться от услуг плательщика, говорить, что временно не нуждается, скажем, в продуктах. А сам вдруг возьмёт и напишет заявление о расторжении договора в связи с ненадлежащим его исполнением. Поэтому в случае отказа получателя от каких-либо услуг плательщику надо брать с получателя расписки, а услуги компенсировать денежными выплатами. Так же плательщику следует поступать и при возникновении необходимости отъезда на какое-то время и невозможности оказания при этом услуг получателю.

Нередки случаи, когда плательщик сам не оказывает услуги получателю, а находит человека по найму, что является ещё более рискованным. Ведь тогда плательщик попадает в зависимость от действий третьего лица. А оно может халатно отнестись к своим обязанностям. Самая тяжелая для плательщика ситуация, когда нанятый им человек договаривается с получателем ренты о том, что тот расторгнет договор с плательщиком, а потом заключит подобный договор уже с этим человеком, что, в общем, запросто может случиться, если плательщик потерял контроль над ситуацией и общается с получателем нечасто или в основном по телефону. Если вы наняли человека для выполнения услуг по договору содержания с иждивением, только тщательный контроль позволит вам избежать неприятностей.

Не меньшую опасность для плательщика может представлять сердобольная соседка, нашептывающая получательнице ренты: «Что же ты, Петровна, незнакомому человеку решила квартиру оставить? Ох, обманет он тебя, помяни мое слово. А я бы за тобой на совесть поухаживала бы. Ты договор-то отмени, а квартиру на меня перепиши».

Стыдно отдавать квартиру незнакомцу за жалкие подачки, когда родные люди стонут от недостатка квадратных метров.

Может появиться и какой-нибудь внучатый племянник, воспылавший внезапной любовью к своей двоюродной бабке. Известно, что чем старше одинокий родственник и чем слабее его здоровье, тем больше всевозможных родственников вокруг него. Стыдно отдавать квартиру незнакомцу за жалкие подачки, когда родные люди стонут от недостатка квадратных метров. Вот в таких случаях и начинаются со стороны получателя ренты отказы от услуг плательщика: «Да нет, Светочка, не нужно мне ничего приносить и готовить, ко мне троюродная сестра приехала, она мне и приготовит, и полы помоет, и постирает!»

Такие разговоры – верный признак того, что вас ждут неприятности. Поэтому нужно срочно ехать к вашей подопечной и пытаться договориться о переводе услуг в денежную форму. Узаконив всё нотариально, естественно. Может быть, это обойдется дороже, зато будет безопаснее.

Бывает и так, что получатель ренты пишет на родственника завещание, но раньше или позже этого момента заключает договор пожизненной ренты, ни слова не говоря ни родственнику, ни получателю ренты. В итоге после смерти получателя оказывается как минимум два претендента на недвижимость. Но это как раз тот случай, когда плательщик ренты может быть относительно спокоен. Ведь данная жилплощадь не войдет в наследственную массу, поскольку право на неё получателем ренты давно утрачено. Однако, наследники могут просить суд признать сделку недействительной по следующим основаниям:

  • введение в заблуждение получателя ренты,
  • недееспособность получателя ренты,
  • использование тяжелого положения получателя для навязывания невыгодного договора.

Еще один риск плательщика – случайное повреждение или гибель недвижимости, которая была передана под выплату пожизненной ренты. Самое печальное, что в таком случае он не освобождается от выплаты ренты до конца жизни получателя. Уменьшить риск можно путем страхования имущества.

 

Что нужно сделать плательщику ренты до и после заключения договора

  • познакомьтесь лично с человеком, с которым собираетесь заключить договор, ни в коем случае не подписывайте договор с третьим лицом, действующим по доверенности;
  • необходима проверка юридической чистоты предмета договора ренты и отсутствие обременений;
  • перед заключением договора потребуйте получить справки от получателя ренты из психоневрологического и наркологического диспансеров, постарайтесь посмотреть его медицинскую карту из поликлиники;
  • в случае договора содержания с иждивением – составьте четкий список обязательств, не включайте в договор обязательства, исполнение которых будет сложно подтвердить;
  • для подстраховки от обвинений в кабальной сделке платежи и услуги не должны быть минимальными, желательно предусмотреть в договоре единовременную выплату некоторой суммы, чтобы передача недвижимости не была бесплатной;
  • застрахуйте недвижимость, полученную по договору;
  • заведите дневник, под подпись получателя ренты записывайте в нем оказанные услуги;
  • платежи по договору перечисляйте через банк, так как расписки могут быть оспорены в суде;
  • все чеки, расписки и платежные документы тщательно сохраняйте.

 

Риски получателя ренты

Кроме совсем уж криминальных случаев, риски получателя ренты могут быть следующими:

  • суммы выплат или перечень услуг по договору ренты или содержания с иждивением оказывается недостаточным для получателя ренты;
  • вместо договора пожизненной ренты заключается договор постоянной ренты, при котором у плательщика есть право единовременного выкупа недвижимости.

Случаи, когда получателю ренты оказывается недостаточно содержания по договору, являются вполне распространенными. Можно попробовать полюбовно договориться с плательщиком или подать заявление в суд о признании договора недействительным по причине введения в заблуждение или навязывания кабальной сделки. Случай с подменой в договоре пожизненной ренты постоянной по сути является обманом со стороны плательщика. Такой договор тоже можно оспорить в судебном порядке.

Ещё раз напомним, что сделки по договорам с пожизненной рентой и содержанием с иждивением являются рискованными как для одной, так и для другой стороны. Риск меньше, если стороны являются родственниками или хотя бы знают друг друга. Получателю ренты не следует заключать договор с какими-то непонятно откуда появившимися незнакомцами или непонятными организациями.

Алиса Орлова

21.03.2016