Как распознать в застройщике мошенника

Покупка недвижимости на этапе строительства – в нашей стране дело рисковое. В какой-то момент предприимчивых комбинаторов, жаждущих поживиться на бережливых любителях новостроек, стало так много, что в конце 2004 года Дума приняла закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», чтобы хоть как-то контролировать рынок, который стал больше напоминать Черкизовский в начале 90-х. Кому-то из мошенников это действительно подпортило жизнь, но, как утверждают специалисты, закон – не яма на российской дороге, его всегда можно обойти, так что стопроцентную гарантию защиты от аферистов вам дадут разве что экстрасенсы, излечивающие по фотографии. Тем не менее, мы решили составить список «первичных» признаков, позволяющих определить, что с застройщиком что-то не так.

zastroishikРисунок: Анастасия Тимофеева

Застройщик не предъявляет ни одного из трех главных документов

Как бы настойчиво вас ни убеждали, что план строительства важнее всех самых важных документов или что разрешение на строительство будет получено в ближайший четверг, поддаваться на гипнотические речи застройщика-искусителя ни в коем случае нельзя. По закону, запрашивать деньги с потенциального дольщика можно только после опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или аренды на землю и получения разрешения на строительство. И если, скажем, из трех документов, подтверждающих право развернуть масштабную строительную деятельность, отсутствует только один, это совершенно не означает, что у застройщика все «на мази» и он уже на полпути к счастливому строительному будущему. Известны случаи, когда новенькие, только что выстроенные дома постановлением местных властей на раз-два сносили из-за того, что, например, земля предпринимателем была арендована, а разрешение получено не было.

Дом строится на деньги, полученные от дольщиков

Простой вопрос: «За счет каких средств осуществляется строительство объекта?», заданный застройщику, может спасти от попадания в большие неприятности. Ответ «за счет средств, полученных от дольщиков» – верная примета проблем. У дома, возводимого только на поступающие инвестиции, есть все шансы остаться недостроенным домом-признаком, если в определенный момент система даст сбой, и желающие приобрести еще несуществующие квадратные метры перестанут выстраиваться в очередь как за дешевой колбасой: вливания заканчиваются – стройка замирает, а в условиях растущих цен сюжет строительного триллера становится еще напряженнее. По сути, это принцип хорошо всем известной финансовой пирамиды – на деньги новых вкладчиков строится квартира вкладчикам старым. Впрочем, чем закончилась та финансовая сказка, всем в нашей стране тоже хорошо известно.

Стоимость квартир подозрительно низкая

Жилье по низким ценам – как хорошо работающая Почта России или культурный отдых в Турции: хотелось бы, но вряд ли. Ни один здравомыслящий застройщик не станет устанавливать демпинговые цены на то, что должно окупить гигантские затраты и принести гигантские доходы. Достаточно того, что жилье в строящихся домах и так дешевле, чем в построенных. Непреложная истина про дармовый сыр в мышеловке очень хорошо применима к рынку недвижимости, и трешка по цене однушки должна скорее насторожить, нежели обрадовать.

Застройщик требует подписания предварительного договора

До вступления в силу Закона о долевом строительстве недобросовестные застройщики частенько составляли договоры, больше напоминающие сочинения на свободную тему. Никакой тебе конкретики: «плавающая» дата сдачи дома в эксплуатацию, «смазанная» информация об ответственности. На деле это означало полную свободу действий застройщика, с которой столкнулось огромное количество ныне несчастных дольщиков без определенного места жительства. Новый закон навел некоторый порядок и уже не дает аферистам столь вольно обращаться с серьезным документом, превращая его в хорошее художественное произведение, где настоящий смысл читается между строк. Теперь, по закону, в договоре, который подлежит обязательной государственной регистрации, должны быть прописаны сроки передачи объекта, цена договора вместе со сроками и порядком ее уплаты, а также гарантийный срок на объект строительства.

Добить мошенников законотворцы решили пунктом, согласно которому отсутствие в договоре одного из условий означает, что такой договор считается незаключенным. Если же подрядчик решит-таки нарушить договор, скрепленный государством, относительно сроков, то будет обязан выплатить дольщику неустойку в размере одной 75-ой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Как водится, законы особенно хороши в написанном виде, на практике же все оказывается иначе. Так, например, застройщики стали в обязательном порядке предлагать покупателям подписать сначала предварительный договор, а уже по завершению строительства – основной. Естественно, ни о каких сроках и мерах ответственности в предварительном документе речи не идет, так что подрядчик может водить за нос попавшего на крючок клиента, сколько ему вздумается, и ничего ему за это не будет.

В договоре говорится о том, что застройщик может увеличить стоимость жилья

По закону, строящая сторона имеет право внести в договор пункт, согласно которому цена на квадратные метры может быть изменена. Понятно, что снижать цену вряд ли кто будет, так что внести подобную строку в документ застройщик может только с одной целью – увеличением цены. Также понятно, что устные заверения подрядчика о том, что данный пункт включен в договор чисто номинально, к делу не пришьешь.

Застройщик предлагает купить вексель

Еще один способ уйти от ответственности – вместо подписания договора, гарантирующего соблюдение прав дольщика в полном объеме, предложить покупку векселей на сумму квартиры, что, безусловно, является верным признаком мошенничества. И все, с чем в итоге может остаться покупатель, – этот самый вексель, который будет обладать не большей ценностью, чем какие-нибудь мавродики, и только напоминать о славных временах обладания нехилым состоянием.

Юлия Исаева

28.07.15